{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-01-24", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA180002-L_2019-01-24.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2019_Nr_5_03.pdf", "Checksum": "ce86e41868405261d1416941f18baf0b"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA180002-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:21:04", "Checksum": "ad36da2ef7c8dcaee0261f6e7cea95b6", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L\nRegeste:\nZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers.\n\n4.2.4 Um der Vollständigkeit willen ist nochmals auf den aufgrund des Verhaltens\nder Beklagten nicht möglichen Vergleich der Nettorenditen bei Mietbeginn und im\nZeitpunkt des Senkungsbegehrens zurückzukommen (vorn Ziff. 4.1.3 und 4.2.2,\ninsbes. S. 12 f. und S. 19 f.). Zwar fehlen für eine vollständige Berechnung wichtige Angaben und Belege namentlich zum Erwerb der Liegenschaft, zur Totalsanierung 1990 und zum Umfang und den Konditionen der konkreten Fremdfinanzierung der Liegenschaft. Die vorstehenden Ausführungen zeigen jedoch, dass die\nBeklagte für die Mietliegenschaft bei korrekter Berechnung in den vier Jahren vor\nMietbeginn Aufwendungen von Fr. 552.15 pro Jahr zu tragen hatte, während diese\nsich in den vier Jahren vor dem Senkungsbegehren auf durchschnittlich Fr.\n1'240.05 pro Jahr erhöhten. Für die Finanzierung der Allgemeinkosten sind jedoch\ngemäss dem erläuterten Berechnungsmodell des Bundes 30 % des Nettomietzinses gedacht. Vor der verlangten Mietzinssenkung entsprach das im vorliegenden\nFall einem Betrag von Fr. 700.– pro Monat oder Fr. 8'400.– pro Jahr, nach der\n- 38 -\n\nSenkung wären dies noch Fr. 616.20 pro Monat oder Fr. 7'394.40 pro Jahr. ROH-\nRER hat dargelegt, dass sich der 30 %-Anteil gemäss Berechnungsmodell noch\n\nweiter aufschlüsseln lässt u.a. in 12 % für laufende Unterhaltskosten und in weitere 10% für Rückstellungen bzw. Amortisationen für aperiodischen Unterhalt (SVIT-\nKomm.-ROHRER, Vorbem. zu Art. 269-270e OR N 24). Selbst wenn man nun lediglich den 12 %-Anteil für den laufenden Unterhalt in Rechnung stellt, stehen der\nBeklagten dafür mit dem von den Klägern zurzeit zu bezahlenden Nettomietzins\npro Monat Fr. 280.– zur Verfügung (12 % von Fr. 2'333.–), mithin Fr. 3'360.– pro\nJahr. Nach der verlangten Senkung erhält die Beklagte dafür immer noch Fr.\n246.50 pro Monat oder Fr. 2'958.– pro Jahr. (…) Geht man weiter von der Annahme aus, dass sich die tatsächlichen Fremdfinanzierungskosten mindestens so\ngünstig entwickelt haben wie der Referenzzins des Bundes (heute sind Hypotheken zu weit weniger als 1.5 % pro Jahr auf dem Markt erhältlich), so hätten sich\nseit Mietbeginn die Fremdfinanzierungskosten halbiert. Würden dem Modell entsprechend 42 % des Mietzinses der Fremdkapitalverzinsung dienen, so entspräche das einer Mietzinssenkung um 21 %, während die Kläger gestützt auf die relativen Anpassungssätze der VMWG unter diesem Titel nur eine Senkung um\n15.25 % geltend machen. Nur bei einem aussergewöhnlich tiefen Fremdfinanzierungsgrad der Liegenschaft könnte es daher sein, dass sich die Rendite seit Mietbeginn verschlechtert hat. Viel wahrscheinlicher ist es jedoch, dass sie trotz der\nSteigerung der – vergleichsweise tiefen – Allgemeinkosten seit Mietbeginn erheblich besser geworden ist. Zwar können die Kläger wie erwähnt wegen des Prinzips\nvon Treu und Glauben und der daraus abgeleiteten relativen Methode mit der Anrufung der Nettorendite im Senkungsverfahren nicht eine unterlassene Anfangsmietzinsanfechtung nachholen. Sie brauchen sich aber auch nicht gefallen zu lassen, dass eine übersetzte Rendite sich im Laufe des Mietverhältnisses noch verbessert. Diese Kontrollrechnung bestätigt, dass es nicht folgenlos bleiben kann,\nwenn die Beklagte ihren Beitrag zur Ermöglichung eines Nettorenditevergleichs\nseit Mietbeginn nicht geleistet hat (vorn Ziff. 4.2.2).\n- 39 -\n\n5. Kosten- und Entschädigungsfolgen\n\nBei diesem Verfahrensausgang unterliegt die Beklagte vollumfänglich. Sie hat daher die Gerichtskosten zu übernehmen und ist zu verpflichten, den Klägern eine\nangemessene Parteientschädigung zu bezahlen. Bei der Bemessung des Kostenvorschusses ging das Gericht noch von einer Ermässigung der ordentlichen Gebühr um einen Drittel mit Rücksicht darauf aus, dass sich der Streit um periodische Leistungen dreht (§ 4 Abs. 3 GebV). Wie die sich über zwei Termine und netto einen ganzen Tag erstreckende Hauptverhandlung sowie der Umfang der vorstehenden Ausführungen zeigen, brachte das Verfahren indessen einen Aufwand\nmit sich, der denjenigen eines durchschnittlichen Verfahrens mit einem Streitwert\nvon Fr. 42'960.– bei weitem übersteigt. Die Gebühr ist daher auf 4/3 der ordentlichen Gebühr zu erhöhen (§ 4 Abs. 2 GebV). Analog ist mit der Parteientschädigung zu verfahren (§ 4 Abs. 2 AnwGebV).\n\nZürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2019, 29. Jahrgang.\n\nHerausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich\n© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: lic. iur. F. Saluz, Leitender Gerichtsschreiber; Dr. R.\nWeber, Mietgerichtspräsident\n"}