{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-01-24", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA180002-L_2019-01-24.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2019_Nr_5_03.pdf", "Checksum": "ce86e41868405261d1416941f18baf0b"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA180002-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:21:04", "Checksum": "ad36da2ef7c8dcaee0261f6e7cea95b6", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L\nRegeste:\nZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers.\n\n4.2.3.7 Für das Jahr 2015 berücksichtigt die Beklagte Rechnungen im Totalbetrag von Fr. 23'575.45 und stützt sich auf die Belege gemäss Urk. 38/148-162 und\n165-169. Die Kläger verweisen unbestrittenermassen darauf, dass die Belege\n38/148-155 andere Mietobjekte im Haus betreffen, ebenso die Belege 38/159-162\nund 165-169, wobei die Belege 160 und 165 zudem identisch sind. Diese sind\ndemzufolge nicht in die Rechnung einzubeziehen. Als Ausgaben für das gesamte\nHaus anerkannt sind dagegen die Belege 38/156-158.\n\n4.2.3.8 Für das Jahr 2016 berücksichtigt die Beklagte Rechnungen im Totalbetrag von Fr. 16'115.60 und stützt sich auf die Belege gemäss Urk. 38/170-194. Die\nKläger machen zu recht geltend, beim Ersatz der Waschmaschine mit ihrer Lebensdauer von 15 Jahren sei ein geglätteter Einbezug der Kosten gemäss Urk.\n38/171 in die Vergleichsrechnung erforderlich. Mangels Angaben der Parteien ist\nmit Blick auf die Lebensdauer ein kostensteigernder Anteil von maximal 35 % gerechtfertigt, denn dies entspricht einer Verteuerung gegenüber dem ersetzten Gerät um gut 50 % innert nur 15 Jahren (100/65). Der Referenzzins lag im Jahr 2016\nbei 1.75 %.\n\nWeiter machen die Kläger zu recht geltend, die Belege 38/170 (Rechnung aus\ndem Jahr 2015, bezahlt am 15.1.16), 38/172, 174, 178, 183, 185-190 und 192-194\nseien nicht zu berücksichtigen, da sie (grundsätzlich unbestrittenermassen) nicht\ndas Mietobjekt beträfen. Bezüglich der Belege 38/173, 175-177 und 182 anerkennen die Kläger den Zusammenhang mit dem ganzen Haus. Entgegen ihren Angaben ist ein solcher auch aus den Belegen 38/180, 181 und 190 ersichtlich, denn\nhier handelt es sich um Hauswartungsarbeiten im Haus als Ganzes, zu deren\nrechtlichen Einordnung auf Ziff. 4.2.3.2 und 4.2.3.6 verwiesen werden kann. Beim\nBeleg 38/181 ist jedoch zu beachten, dass der fragliche Betrag für Sperrgutentsorgung in der Hauptrechnung 38/180 ebenfalls enthalten ist und daher nicht zusätzlich Berücksichtigung finden kann. Der Beleg 38/184 betrifft schliesslich aner-\n- 32 -\n\nkanntermassen die Rollladenreparatur im Kinderzimmer der Wohnung der Kläger\nund ist voll einzurechnen.\n\nSchliesslich fallen auch der Ersatz des Lifts und der Gasheizung in die Periode\n2016. Beim Lift ist dies umstritten, weil die Beklagte sich die Rechnung aus steuerlichen Gründen in zwei Portionen aufteilen liess, von denen sie die eine erst im\nJahr 2017 bezahlte. An sich trifft der Standpunkt der Kläger zu, dass Kosten erst\nin die Rechnung eingestellt werden dürfen, wenn die Arbeiten ausgeführt und bezahlt sind. Wie man es macht, spielt allerdings für das Ergebnis keine Rolle. Folgt\nman dem Eventualstandpunkt der Kläger und lässt die Verrechnung schon 2016\nzu, berücksichtigt aber andererseits – wie dies entgegen der Annahme der Beklagten rechtlich korrekt ist – nur die Kostensteigerung gegenüber der alten, aus\ndem Miethaus entfernten Liftanlage und schätzt diese bei einer unbestrittenen Lebensdauer von 30 Jahren auf 40 % der Neuinvestition (entspricht einer Teuerung\nvon 66 %, 100/60), so wird das einzusetzende Betreffnis nur unwesentlich höher\nals der von den Klägern im Hauptstandpunkt zugestandene Betrag. Da es sich\nsowohl bei der Heizung als auch beim Lift um Ersatzinvestitionen für bestehende\nAnlagen handelt, ist die von der Beklagten geforderte zusätzliche Verzinsung um\n1 % pro Jahr für den laufenden Unterhalt nicht gerechtfertigt. Wie schon mehrfach\nerwähnt, wurde der laufende Heizungs- und Liftunterhalt jeweils zu den effektiven\nKosten in die Vergleichsrechnung einbezogen. Daher bedarf es nicht auch noch\nder Einrechnung einer Unterhaltspauschale.\n\n4.2.3.9 Der Zusammenzug der vorstehenden Überlegungen führt zu folgendem\nResultat:\n- 33 -\n- 34 -\n- 35 -\n- 36 -\n- 37 -\n\n[Anmerkung des Gerichts: Die Abbildungen beruhen auf einer Excel-Tabelle, die im elektronischen\nGeschäftsordner des vorliegenden Prozesses als \"Unterhaltskosten.xlsx\" gespeichert ist und den\nParteien auf Wunsch zur Verfügung gestellt werden kann.]\n\nDer vorstehende Vergleich zeigt, dass die korrekt berechnete Steigerung der von\nder Beklagten ausgewiesenen Allgemeinkosten über die relevante Mietdauer hinweg 2.46 % des geltenden Jahresnettomietzinses beträgt, während die Kläger\npauschal 3.83 % zugestehen. Selbst wenn man den kostensteigernden Anteil von\nErsatzinvestitionen sehr viel höher einsetzt, erreicht die Kostensteigerung nicht\nden Pauschalbetrag. Hinzu kommt, dass die Beklagte wie erwähnt nicht alle Allgemeinkosten und deren Entwicklung aufgezeigt hat. Es ist anzunehmen, dass die\nUnterhaltskosten der volatilste Teil davon sind, sodass eine Gesamtschau das Bild\nnoch zugunsten der Kläger korrigieren würde.\n\nDie Klage ist gutzuheissen. Was die massgeblichen Kostenstände für den neu auf\nFr. 2'054.– festzulegenden Nettomietzins betrifft, ist auf die Angaben der Kläger im\nRechtsbegehren abzustellen, denn die Beklagte hat diese nicht infrage gestellt.\nDer Klarheit halber sind die Kostenstände ins Dispositiv aufzunehmen, auch wenn\nkeine der Parteien dies verlangt hat.\n\n"}