{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-01-24", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA180002-L_2019-01-24.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2019_Nr_5_03.pdf", "Checksum": "ce86e41868405261d1416941f18baf0b"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA180002-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:21:04", "Checksum": "ad36da2ef7c8dcaee0261f6e7cea95b6", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L\nRegeste:\nZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers.\n\n38/109-147 nicht findet. Die Kläger wandten unwidersprochen ein, die Belege\n38/109, 110, 112, 115-123, 127-129, 134, 135, 139-144, 146 und 147 beträfen\nandere Mietobjekte. Die entsprechenden Beträge gehören demzufolge nicht in die\nRechnung. Zur Reparaturrechnung für den Geschirrspüler in der Mietwohnung\nreichten die Kläger eine Rechnung der Verwaltung der Beklagten vom 5. Dezember 2014 ein, die zeigt, dass die Verwaltung geltend machte, die Pumpe des Spülers sei defekt gewesen, weil sich Scherben in der Maschine befunden hätten, so\ndass die Reparaturkosten den Klägern verrechnet würden. Die Beklagte bestritt\nmit Nichtwissen, dass die Kläger die Rechnung der Verwaltung bezahlt hätten.\nZwar ist grundsätzlich der Schuldner für die Tilgung einer Forderung beweisbelastet. Hier sind das die Kläger. Der Einwand der Beklagten genügt den Anforderungen an eine substantiierte Bestreitung aber nicht. Es wäre äusserst ungewöhnlich,\nwenn die Verwaltung eine unbezahlte Rechnung auf sich hätte beruhen lassen.\nDie Beklagte bestreitet die Ausstellung der Rechnung nicht, schweigt sich aber\nüber allfällige Inkassomassnahmen aus (Mahnung etc.). Unter solchen Umständen ist der Einwand nicht zu hören und der Betrag demzufolge auch nicht zu berücksichtigen. Auf das Ergebnis wirkt er sich so oder anders nicht aus.\n\nZu den Kosten der Kanalsanierung mittels Einführung eines sog. \"Inliners\" reichte\ndie Beklagte die Belege 38/113 und 145 ein. Eine Rechnung R. war wie schon\nerwähnt duplicando kein Thema mehr. Entgegen den Ausführungen der Beklagten\nist der Totalbetrag von Fr. 10'131.90, über welchen die Parteien sich einig sind,\nauf die Lebensdauer umzulegen und zu verzinsen, wie die Kläger dies tun. Die\neinschlägigen Parameter wurden von der Beklagten nicht bestritten. Nicht geäussert haben sich die Parteien über den kostensteigernden Anteil dieser Ersatzinvestition (unbestrittenermassen diente der bisherige Mietzins schon der Finanzierung der bestehenden Anlage). Angesichts der langen Lebensdauer von unbestrittenermassen 30 Jahren ist der kostensteigernde Anteil auf 40 % zu schätzen. Für\ndie Berechnung kann auf die Tabelle verwiesen werden (hinten Ziff. 4.2.3.9).\n\nBezüglich der Fugensanierung im Bad der Kläger handelt es sich um einen Grenzfall. Wie in der Replik behauptet, haben Fugen (von der Beklagten unbestritten)\neine Lebensdauer von 8 Jahren. In ihre Rechnung haben die Kläger sie mit 10\n- 30 -\n\nJahren eingesetzt. Entsprechend den einleitend aufgestellten Grundsätzen ist von\naperiodischen Unterhaltsleistungen erst ab einer Lebensdauer von 10 Jahren auszugehen, folglich gehört der Fugenersatz zum laufenden Unterhalt, wie dies die\nBeklagte geltend macht.\n\nAnders verhält es sich mit dem Fassadenanstrich gemäss Urk. 38/124. Die Beklagte bezeichnet diesen als Reparatur \"im Bereich des Erdgeschosses und des 1.\nOG\". Gemäss der Rechnung der S. Bau wurde aber nicht nur ein beschränkter\nBereich gestrichen, sondern die ganze Fassade auf zwei Seiten des Hauses und\nüber zwei Stockwerke hinweg. Das kann nicht mehr als Reparatur verstanden\nwerden, zumal die Beklagte berechtigt ist, echte Reparaturen zusätzlich als laufenden Unterhalt geltend zu machen, wie dies jeweils bei der Entfernung von Graffitis der Fall war. Wie die Kläger zu recht geltend machen, ist der entsprechende\nBetrag zu amortisieren und zu verzinsen. Die Parameter sind unbestritten. Der\nkostensteigernde Anteil ist auf 30 % der Ersatzinvestition zu veranschlagen.\n\nBezüglich der Belege 38/125, 130-133, 136 und 137 anerkennen die Kläger unbestritten, dass es sich hier um anteilmässig anrechenbare Ausgaben für das gesamte Haus handelt. Entgegen den Klägern ist auch die Rechnung des Hauswartes zum laufenden Unterhalt zu zählen. Die Beklagte macht dies hier zu recht so\ngeltend, auch wenn sie sich damit letztlich in Widerspruch zur beantragten Behandlung der Gartenarbeiten aus dem Jahr 2007 setzt, die sie dort nicht verrechnen möchte, weil es sich um Hauswartungsleistungen handle. Soweit die Kläger\nmit ihrem Einwand andeuten sollten, die Hauswartung werde über die Nebenkosten abgerechnet, ist erneut darauf hinzuweisen, dass die Art der Ausscheidung\ndieser Kosten gemäss den verfügbaren Unterlagen den gesetzlichen Anforderungen nicht genügt. Sollten die Kläger also Abrechnungen für die Hauswartung erhalten haben, können sie diese zurückfordern (vgl. vorn Ziff. 4.2.3.2). Anerkannt\nist schliesslich, dass die Rechnung für die Spiegelschrankbeleuchtung das Mietobjekt betrifft. Die Tabelle der Kläger enthält einen Verschrieb: Zwar wird zunächst in\nSpalte 4 der gemäss dem Buchungsstempel auf der Rechnung angegebene Betrag von Fr. 93.40 eingesetzt; in Spalte 7 und 8 erscheint dann aber der Rech-\n- 31 -\n\nnungsbetrag ohne Skonto. Der zuerst genannte Betrag ist laut dem Stempel der\ntatsächlich bezahlte.\n\nFür die gesamte Berechnung sei erneut auf die Tabelle verwiesen (Ziff. 4.2.3.9).\n\n"}