{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-01-24", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA180002-L_2019-01-24.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2019_Nr_5_03.pdf", "Checksum": "ce86e41868405261d1416941f18baf0b"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA180002-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:21:04", "Checksum": "ad36da2ef7c8dcaee0261f6e7cea95b6", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L\nRegeste:\nZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers.\n\ntungen der Parteien besteht. Da sodann beide Parteien keine Angaben zu den\nKosten der ersetzten Vorrichtungen gemacht und trotz gerichtlichen Hinweises\nauch nicht den Versuch unternommen haben, den kostensteigernden Anteil der\nErsatzinvestitionen zu bestimmen, bleibt das Gericht wie schon erwähnt (Ziff.\n4.2.3) auf Schätzungen angewiesen: Die Kläger haben sich zwar zur Höhe des\njeweiligen kostensteigernden Anteils nicht geäussert, aber sie haben sich jedenfalls auf die Notwendigkeit der Ausscheidung berufen, soweit das Prozessergebnis\nansonsten von ihrem Standpunkt abweicht. Behauptungs- und beweisbelastet für\nden kostensteigernden Anteil ist an sich die Beklagte, die aber ebenfalls keine Angaben gemacht hat. Indessen darf der kostensteigernde Anteil deshalb nicht einfach auf Fr. 0.– festgelegt werden, zumal eine Kostensteigerung durch die Ersatzinvestitionen im Grundsatz nicht bestritten und zudem auch allgemeinnotorisch ist (Art. 151 ZPO). Dabei ist zu beachten, dass der in Prozenten zu veranschlagende Wert vom Betrag der aktuellen Investition ausgeht, so dass z.B. ein\nkostensteigernder Anteil von 50 % letztlich einer Verdoppelung der Kosten für die\nersetzte Installation entspricht (100/50). Ein so hoher Anteil wird anders als von\nGRATZ, der eine Bandbreite von 40-80 % nennt, nur bei qualitativ hochwertigen\nErsatzinvestitionen und sehr langer Amortisationsdauer gerechtfertigt sein. Bezüglich der Kaminsanierung gemäss Urk. 38/56 ist anzunehmen, dass diese wegen\ndes verwendeten, im Vergleich zum Vorzustand besseren Materials Kupfer mit\nseiner langen (künftigen) Lebensdauer eine erhebliche kostensteigernde Wirkung\nhatte. Es dürfte sich ähnlich verhalten wie beim Beispiel des Ersatzes eines gemauerten Kamins durch einen solchen aus Chromnickelstahl, wo GRATZ den Anteil\nder Investitionsvermehrung auf 60 % der Neuinvestition schätzt (a.a.O., S. 104).\nDies entspricht einer Verteuerung gegenüber der alten Vorrichtung um 150 %\n(100/40). Bezüglich des Ersatzes der Treppenhausbeleuchtung sowie der Ergänzung der Beleuchtung auf dem Vorplatz gehen beide Parteien zu recht davon aus,\ndass hauptsächlich eine Unterhaltsarbeit vorliegt. Bezüglich des Strahlers auf dem\nVorplatz liegt allerdings in einem kleineren Teilbetrag wohl gar eine wertvermehrende Investition vor. Dem ist dadurch Rechnung zu tragen, dass der kostensteigernde Anteil der Investition hier auf 50 % veranschlagt wird (Verdoppelung der\nKosten, 100/50). Es spricht nichts dagegen, diesen Punkt trotz der teilweisen\n- 28 -\n\nWertvermehrung in die gesamte Vergleichsrechnung betr. Unterhalt einzubeziehen. Soweit sich ergibt, dass die von den Klägern anerkannte Pauschale von\n0.5 % pro Jahr auch diese Investition abdeckt, schliesst dies dann allerdings eine\nzusätzliche Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen aus. Bezüglich der übrigen Ersatzinvestitionen (Vorplatz, Sanierung Warmwasserversorgung\nund Ersatz Kühlschrank) dürfte der kostensteigernde Anteil mit Blick auf die unterschiedliche Lebensdauer und damit Teuerung während derselben höchstens bei\n40 % bzw. 30 % bzw. 25 % liegen, denn schon dies entspricht einer Verteuerung\ngegenüber der entfernten Installation um zwei Drittel (100/60) bzw. 42 % (100/70)\nbzw. um einen Drittel (100/75).\n\nDie Beklagte stützt sich im Übrigen für das Jahr 2013 auf Rechnungen im Totalbetrag von Fr. 13'912.– gemäss Urk. 38/82-108. Die Kläger wenden gegen die Berücksichtigung der Belege 38/82-96, 105 und 108 unwidersprochen und zutreffend\nein, diese beträfen andere Mietobjekte im Haus. Die Parteien stimmen darin überein, dass die Belege 38/97-104 und 106 dem Haus als Ganzes zuzuordnen und\nmit einem Anteil von 18 % der Wohnung der Kläger zuzurechnen sind. Bezüglich\ndes Belegs 38/107 machen die Kläger geltend, die dort sanierten Parkplätze seien\nan Dritte vermietet, so dass die Rechnung nicht dem Haus oder gar dem Mietobjekt belastet werden dürfe. Die Beklagte liess dies unkommentiert, und ein Parkplatz ist jedenfalls nicht Gegenstand des vorliegenden Mietvertrags, sodass auch\nhier von einem Aufwand auszugehen ist, der nicht das Mietobjekt betrifft und daher auch nicht berücksichtigt werden darf. Auch hier kann auf die Tabelle (hinten\nZiff. 4.2.3.9) verwiesen werden. Es resultiert ein Gesamtbetrag von Fr. 637.38, der\ndeshalb tiefer liegt als die von den Klägern geltend gemachte Summe von Fr.\n938.53, weil die Kläger bei den aperiodischen Ersatzinvestitionen aus den Jahren\n2010 bis 2012 die gesamten Kosten eingestellt haben statt nur die Kostenvermehrung, wie dies rechtlich korrekt hätte geschehen müssen.\n\n4.2.3.6 Für das Jahr 2014 berücksichtigt die Beklagte Rechnungen im Totalbetrag von Fr. 39'864.65 und stützt sich auf die Belege gemäss Urk. 38/109-147.\nNicht festgehalten hat sie in der Duplik an einer noch in der Klageantwort angekündigten Rechnung R. (dazu die Kläger in …), die sich in den genannten Belegen\n- 29 -\n\n"}