{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-01-24", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA180002-L_2019-01-24.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2019_Nr_5_03.pdf", "Checksum": "ce86e41868405261d1416941f18baf0b"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA180002-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:21:04", "Checksum": "ad36da2ef7c8dcaee0261f6e7cea95b6", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L\nRegeste:\nZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers.\n\n4.2.3.3 Für das Jahr 2008 berücksichtigt die Beklagte Rechnungen im Totalbetrag von Fr. 2'515.55 und stützt sich auf die Belege gemäss Urk. 38/23-32. Die\nKläger wandten unwidersprochen ein, die Belege 38/27-30 sowie 38/32 beträfen\nnicht das Mietobjekt, ebenso wenig der Beleg 38/26, welcher die Wohnung der\nBeklagten im 4. OG betreffe. Die Belege 38/23-25 seien dem ganzen Haus zuzurechnen, während der Beleg 38/31 ihre Wohnung betreffe und die Kosten daher\nvoll einzurechnen seien. Auch diese Rechnung entspricht den einleitend erwähnten Kriterien und ist richtig (s. Tabelle im Anschluss, Ziff. 4.2.3.9).\n\n4.2.3.4 Für das Jahr 2009 berücksichtigt die Beklagte Rechnungen im Totalbetrag von Fr. 10'809.70 und stützt sich auf die Belege gemäss Urk. 38/33-42. Die\nKläger wandten unwidersprochen ein, die Belege 38/33, 38/35-38 und 38/42 beträfen das ganze Haus und Urk. 38/39 gehe in Urk. 38/38 auf. Bezüglich der Belege 38/34 und 38/35 sind sich die Parteien einig, dass sie die gleichen Arbeiten am\nLift (Ersatz Hydrauliksteuerblock) für einen Betrag von Fr. 3'458.70 betreffen. Die\nBeklagte hat sich für den Eventualfall, dass das Gericht den geglätteten Einbezug\nvon Ersatzinvestitionen für richtig erachten sollte, nicht geäussert. Hält man ihr\ndieses Argument aber bei den Unterhaltskosten der Vergleichsperiode 2013-2016\nentgegen, so stellt sich auch beim Ersatz des Hydrauliksteuerblocks des Lifts im\nJahr 2009 die Frage, ob dieser nicht entsprechend zu behandeln ist. Allerdings ist\ndie fragliche Rechnung der Q. AG vom 30. November 2009 explizit als blosse Reparatur bezeichnet. Da die Kläger dies auch so sehen und die Beklagte dies trotz\ndes gerichtlichen Hinweises auf die Problematik der Ersatzinvestitionen nicht bestritten hat, ist der Betrag im Jahr 2009 voll anzurechnen, auch wenn es sich um\neinen Grenzfall handelt. Dem Mietobjekt ist er zu 18 % zuzurechnen, denn die\n- 26 -\n\nLiftanlage betrifft das ganze Haus. Bezüglich Beleg 38/40-41 wandten die Kläger\nebenfalls unwidersprochen ein, die Rechnungen beträfen andere Wohnungen. Sie\nsind daher nicht zu berücksichtigen. Abgesehen von Rechnungsdifferenzen von\nweniger als vier Franken stimmt auch hier das Resultat mit dem von den Klägern\nerrechneten überein. Einzusetzen ist für 2009 ein Betrag von Fr. 960.77 (s. Tabelle hinten Ziff. 4.2.3.9).\n\n4.2.3.5 Erste massgebliche Vergleichsperiode nach Mietbeginn ist gestützt auf\ndie einleitenden Erwägungen das Jahr 2013. In die Perioden 2013-2016 sind jedoch, wie dies die Kläger vorschlagen, die aperiodischen Unterhaltsarbeiten zwischen 2010 und 2012 einzuberechnen, deren Kosten via Amortisation auf die\nganze Lebensdauer zu verteilen sind. Es betrifft dies die in der Replik rot markierten Positionen, mithin die Belege 38/56 (Kamin), 38/60 (Sanierung Vorplatz),\n38/61-63 (Sanierung Warmwasserversorgung), 38/66 (Ersatz Kühlschrank im Mietobjekt) und 38/75 (Ersatz und Ergänzung Beleuchtung Treppenhaus und Vorplatz). Die Beklagte bestritt nur pauschal die Verteilung der Kosten der genannten\nInstallationen auf mehrere Jahre, nicht aber die von den Klägern genannten Parameter wie Lebensdauer und den massgeblichen Zinssatz, so dass die Angaben\nder Kläger gemäss der Eventualmaxime auch den Berechnungen des Gerichts\nzugrunde zu legen sind. Bezüglich Sanierung des Kamins wirkt sich dies wohl zugunsten der Beklagten aus, denn Kupfer hat jedenfalls bei Dachabläufen eine Lebensdauer von 40 und nicht nur von 20 Jahren (Paritätische Lebensdauertabelle\nS. 16, Ziff. 4). Bei den anderen aperiodischen Aufwendungen der Jahre 2010-\n2012 ist sodann zu berücksichtigen, dass es sich um Ersatzinvestitionen handelt.\nDie Kläger halten zumindest bei der Position Liftsanierung dafür, dass nur der kostensteigernde Anteil solcher Investitionen in die Rechnung einfliessen dürfe, falls\nman es zulasse, dass die erst im Jahr 2017 bezahlte Teilrechnung für die Sanierung schon im Jahr 2016 berücksichtigt werde. Dieser Standpunkt erweist sich\njedoch bezüglich aller aperiodischen Ersatzinvestitionen als richtig, wie einleitend\nschon erläutert wurde, denn sonst würde der Mietzins sowohl die ersetzte als auch\ndie neue Investition abdecken und damit nicht nur die eingetretene Kostensteigerung, wie das Gesetz dies vorsieht. Bei dieser Überlegung handelt es sich um eine\nFrage der Rechtsanwendung, so dass keine Bindung des Gerichts an die Behaup-\n- 27 -\n\n"}