{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-01-24", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA180002-L_2019-01-24.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2019_Nr_5_03.pdf", "Checksum": "ce86e41868405261d1416941f18baf0b"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA180002-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:21:04", "Checksum": "ad36da2ef7c8dcaee0261f6e7cea95b6", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L\nRegeste:\nZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers.\n\nZu folgen ist der Beklagten immerhin darin, dass letztlich gleich lange Zeitperioden\nvor Mietbeginn und vor dem Senkungsbegehren in die Rechnung einzubeziehen\nsind. Zwar trifft der Einwand der Kläger zu, dass die Beklagte noch im Rahmen\nder Klageantwort nicht nur andere Zahlen vorgelegt hat, sondern auch selber mit\nunterschiedlichen Vergleichsperioden gerechnet hat [2006-2009 gegenüber 2010-\n2016, Anm. d. Red.]. Das ändert aber nichts daran, dass die Berücksichtigung unterschiedlicher Perioden zu einem verzerrten Resultat führt. Es mag sein, dass in\nden Jahren 2010 - 2012 tiefere Unterhaltskosten angefallen sind als danach. Soweit sich indessen grosse Abweichungen ergeben, ist dem mit einer Bewertung\ndes kostenvermehrenden Anteils der Investitionen, einer Glättung durch Verzinsung von Investitionen mit einer Lebensdauer von 10 oder mehr Jahren über die\ngesamte Amortisationsdauer hinweg sowie notfalls mit der Festlegung einer Pauschale nach den genannten Grundsätzen Rechnung zu tragen.\n\nKonkret ergibt sich daraus Folgendes:\n\n4.2.3.1 Für das Jahr 2006 stellt die Beklagte Fr. 1'990.65 in die Vergleichsrechnung und stützt sich auf die Belege gemäss Urk. 38/1-9. Die Kläger wandten unwidersprochen ein, die Belege gemäss Urk. 38/2-4 und 38/9 beträfen nicht das\nMietobjekt (…). Der in Beleg 38/1 erwähnte Backofengriff sei gemäss einem\nhandschriftlichen Vermerk im Beleg auf Vorrat angeschafft worden und daher dem\nMietobjekt nur zu 18 % zuzurechnen – d.h. anhand des zwischen den Parteien\nunbestrittenen Verteilschlüssels für Investitionen ins ganze Haus. Gleiches gelte\nfür die Belege 38/6-8, welche die Heizungsanlage beträfen. Die Kläger errechnen\nso für das fragliche Jahr massgebliche Kosten von Fr. 206.44. Ihre Rechnung ist\nrichtig. Es kann auf die nachfolgende Tabelle verwiesen werden (hinten Ziff.\n4.2.3.9).\n- 24 -\n\n4.2.3.2 Für das Jahr 2007 berücksichtigt die Beklagte Rechnungen im Totalbetrag von Fr. 3'751.45 und stützt sich auf die Belege gemäss Urk. 38/10-21. Den\nvon ihr eingereichten Beleg 38/22 berücksichtigte sie in der Duplik nicht mehr, mit\nder Begründung, bei der dort verrechneten Gartenpflege handle es sich um\nHauswartungsarbeiten. Die Kläger wandten unwidersprochen ein, die Belege\n38/10-12 und 16-20 beträfen nicht das Mietobjekt. Die Belege 38/13-15 und 21\nseien dem ganzen Haus zuzurechnen. Bezüglich des Belegs 38/22 hielten sie auf\ndie Ausführungen der Beklagten in der Duplik hin daran fest, dass der entsprechende Aufwand für Gartenarbeiten in die Vergleichsrechnung einzubeziehen und\ndem ganzen Haus, dem Mietobjekt also zu 18 % zuzuordnen sei.\n\nDer Beklagten ist zuzugestehen, dass die Gartenpflege zu den Hauswartungsarbeiten gehört. Dennoch ist ihre Darstellung letztlich nicht schlüssig. Im Mietvertrag\nhaben die Parteien für \"Heiz-/Nebenkosten\" eine monatliche Akontozahlung von\nFr. 220.– vereinbart. Während der Begriff der Heizkosten aufgrund der ausführlichen Regelung in Art. 5 VMWG klar genug definiert ist, widerspricht die Ausscheidung nicht näher spezifizierter weiterer Nebenkosten Art. 257a OR. Das Bundesgericht verlangt einerseits eine klare und spezifische Ausscheidung der gesondert\nzu bezahlenden Nebenkosten. Es lässt den blossen Verweis auf Allgemeine Vertragsbedingungen nicht zu, und auch aus der Tatsache, dass gewisse Kosten in\nder Vergangenheit durch die Mieterseite bezahlt wurden, kann die Vermieterseite\ngrundsätzlich nichts ableiten (zum Ganzen BGE 121 III 460 E. 2a; BGer\n4A_451/2017 v. 22.2.2018 E. 4.3; BGer 4A_719/2016 v. 31.8.2017 E. 2.2; BGer\n4C.24/2002 v. 29.4.2002 E. 2.1; spez. zur Formulierung in AGB BGE 135 III 591\nE. 4.3 = Pra 2010 Nr. 53; BÉGUIN, mp 2004, 176; CPra Bail-BIERI, Art. 257a-257b\nN 21 ff. und 174 ff.; KOLLER/SENNHAUSER, ZBJV 2011, 298 ff.; BLUMER, SPR VII/3,\nRz 485 und 668; krit. AELLEN, MRA 2018, 95 ff.; SVIT-Komm.-BIBER, Art. 257–257b\nOR N 22; a.M. anscheinend BK-GIGER, N 22 und 43 ff.; spez. zur Bezahlung gewisser Kosten in der Vergangenheit: BGE 121 III 460 E. 2a/bb; BGer 4C.24/2002\nv. 29.4.2002 E. 2.1 und 3.2; CPra Bail-BIERI, Art. 257a-257b N 30a; SVIT-Komm.-\nBIBER, Art. 257-257b OR N 20). Obwohl sich die Parteien zur Frage der gültigen\nAusscheidung der Nebenkosten nicht geäussert haben, dürfte die Verrechnung\nvon Hauswartungsarbeiten [und ähnlichen Leistungen] gestützt auf die verfügba-\n- 25 -\n\nren Unterlagen via Nebenkosten im vorliegenden Fall unzulässig sein. Das bedeutet zugleich, dass solche Betriebskosten über den Nettomietzins zu finanzieren\nsind, so dass sie in den Vergleich der Allgemeinkosten einzubeziehen sind, und\nzwar als Aufwendungen für das gesamte Haus.\n\nWie die am Ende der Diskussion der einzelnen Jahre zu findende Tabelle zeigt\n(hinten Ziff. 4.2.3.9), erweist sich die Rechnung der Kläger auch für das Jahr 2007\ndemzufolge als richtig.\n\n"}