{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-01-24", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA180002-L_2019-01-24.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2019_Nr_5_03.pdf", "Checksum": "ce86e41868405261d1416941f18baf0b"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA180002-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:21:04", "Checksum": "ad36da2ef7c8dcaee0261f6e7cea95b6", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L\nRegeste:\nZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers.\n\nWeiter hat die Beklagte in den Unterhaltsaufwendungen zwischen 2006 und 2009\nkeine Beträge für die Amortisation und Verzinsung der Anlagen berücksichtigt, die\nsie zwischen 2013 und 2016 ersetzt hat, und zwar obwohl sie geltend gemacht\nhat, sie habe 1990 das Gebäude ausgehöhlt und schon damals insbesondere den\nLift und die Heizung ersetzt. Da sie sich zu den Kosten der ersetzten Installationen\nvon 1990 trotz gerichtlicher Aufforderung nicht geäussert und auch keine Angaben\ndazu gemacht hat, inwiefern die Neuinstallationen seit 2013 prozentual zu einer\nKostensteigerung geführt haben sollen, bleibt das Gericht auf Schätzungen angewiesen. Nicht berücksichtigt werden dürfen sodann Auslagen, die nicht für das\nGebäude als solches oder für das Mietobjekt angefallen sind, denn auch eine Kostensteigerung ist so weit wie möglich individuell zu berechnen (so für die Nettorenditerechnung BGer 4A_606/2014 v. 7.7.2015 E. 5.2 [nicht in der amtl. Sammlung publ. Teil von BGE 141 III 245] = Pra 2016 Nr. 33; BGE 139 III 209 E. 2 = Pra\n2014 Nr. 3; BGE 125 III 421 E. 2d = Pra 2000 Nr. 30). Es geht daher nicht an, etwa die Kosten für den Ersatz mehrerer Parkettböden in Geschäftsräumen im Erdgeschoss in die Berechnung einzubeziehen, wie die Beklagte dies vorschlägt. Ihr\nsteht überdies auch nicht die Wahl zu, ob sie eine erhaltene Versicherungsleistung\nin den Kostenvergleich einfliessen lassen will oder nicht: Massgeblich ist die konkrete Kostensituation. Der Vermieter hat deshalb auch die tatsächlich erhaltenen\nVersicherungsleistungen für eine Unterhaltsarbeit zu beziffern und zu belegen, ist\ndafür aber auch berechtigt, die Versicherungsprämien in die Rechnung einzustellen.\n\nRichtig ist zwar, dass auch das Bundesgericht schon mit den gesamten Liegenschaftskosten gerechnet und die gesamte Kostensteigerung ins Verhältnis zu den\nMieteinnahmen gestellt hat (z.B. BGE 111 II 378 E. 2). Grund für dieses Vorgehen\nist, dass es zu einer Verzerrung kommt, wenn man nur die allgemeinen Kosten\n- 22 -\n\nmiteinander vergleicht: Gewährt man dem Vermieter z.B. eine pauschale Steigerung der Allgemeinkosten im Umfang von 0.5 % des Mietzinses pro Jahr, so deckt\ndies eine weit höhere Kostensteigerung ab, denn nach dem schon zitierten Berechnungsmodell des Bundes dienen nur 30 % des Mietzinses der Deckung der\nAllgemeinkosten. Die auf dem ganzen Mietzins berechnete Pauschale berücksichtigt damit effektiv Kostensteigerungen von 3.33 x 0.5 %, mithin von 1.66 % pro\nJahr. Dieses Phänomen hat ebenfalls schon GRATZ beschrieben und gefordert,\ndass bei einer Kostensteigerung von durchschnittlich 3.77 % pro Jahr die Pauschale für die Mietzinsanpassung 1.13 % jährlich betragen müsse, nämlich 30 %\nvon 3.77 % (a.a.O., S. 93 f.). Mit dem vom Bundesgericht gewählten Vorgehen\nvermeidet man die genannte Umrechnung, denn man legt schlicht die Kostensteigerung betragsmässig auf den Mietzins um. Wichtig ist aber, dass bei Berücksichtigung der gesamten im Haus anfallenden Kosten nur dann der korrekte Prozentsatz resultiert, wenn man die Steigerung der Kosten ins Verhältnis setzt zu den\nMieteinnahmen nicht nur des betroffenen Objekts, sondern zu denjenigen des\nganzen Hauses, unter Berücksichtigung auch allfälliger Leerstände (vgl. für konkrete Rechenbeispiele BGE 110 II 378 E. 2; BGE 106 II 356 = Pra 1981 Nr. 102;\nvgl. GRATZ, a.a.O., S. 97). Die Beklagte hat die Korrektur so vorgenommen, dass\nsie die gesamten Liegenschaftskosten nur zu einem Anteil von 18 % den Klägern\nzugeordnet hat. Ein solches Vorgehen ist jedoch nur zulässig, wenn es bezogen\nauf die einzelnen Mietobjekte keine erheblichen Unterschiede gibt. Hier sind die\nUnterschiede indessen teils enorm, wie insbesondere die Arbeiten an den Büros\nim Erdgeschoss zeigen.\n\nSodann sind sämtliche aperiodischen Aufwendungen nach den vom Bundesgericht entwickelten Kriterien aufgrund ihrer Amortisationsdauer zu verzinsen und\ngeglättet in die Vergleichsrechnung einzubeziehen. Als Zinssatz ist der um ½ %\nerhöhte Referenzzins zur Zeit der Investition zu verwenden. Dieser ist in Berücksichtigung des mit der Amortisation abnehmenden, noch zu verzinsenden Restkapitals zu halbieren (BGE 140 III 433 E. 3.5; vorn Ziff. 4.1.4). Wie die Kläger sodann\nzu recht ausführen, ist anders als bei der Amortisation und Verzinsung von wertvermehrenden Investitionen nicht zusätzlich eine Unterhaltspauschale zu berücksichtigen, denn den laufenden Unterhalt kann die Beklagte direkt in die Rechnung\n- 23 -\n\neinstellen, so dass sich eine zusätzliche Pauschale verbietet. Diese Auffassung\nvertritt übrigens nicht nur die von den Klägern zitierte BRUTSCHIN (Mietrecht für die\nPraxis, 9. Aufl., Zürich 2016, S. 519), sondern auch BÄTTIG (HAP, a.a.O., Rz. 31 f.,\nRz. 1.61).\n\n"}