{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-01-24", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA180002-L_2019-01-24.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2019_Nr_5_03.pdf", "Checksum": "ce86e41868405261d1416941f18baf0b"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA180002-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:21:04", "Checksum": "ad36da2ef7c8dcaee0261f6e7cea95b6", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L\nRegeste:\nZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers.\n\nstimmbar, denn wer den aktuellen Nettomietzins und den mit der geltend gemachten Senkung der Fremdkapitalkosten grundsätzlich verbundenen Senkungsanspruch gemäss Art. 13 Abs. 1 VMWG kennt, kann sich die verlangte Senkung ausrechnen. Dass die Kläger in ihrem Schreiben nicht auch die gesunkene Teuerung\noder die (ihnen ohnehin nicht bekannten) Allgemeinkosten erwähnt haben, ändert\nnichts daran, dass sie ihren Anspruch noch im Schlichtungsverfahren beziffern\nkonnten. Gebunden waren sie an ihre dortigen Anträge auch dann nicht, denn erst\nmit der Formulierung des Rechtsbegehrens im Gerichtsverfahren treten Einschränkungen aufgrund der Prinzipien der Klageänderung ein (Art. 227 und 230\nZPO). Die Kläger haben aber ihre Klage seit Beginn des Gerichtsverfahrens so\nformuliert, wie sie es heute tun. Selbst eine Klageänderung wäre wegen der\ngrosszügigen Novenregelung im vorliegenden, von der sozialen Untersuchungsmaxime beherrschten vereinfachten Verfahren gemäss Art. 229 Abs. 3 i.V.m. Art.\n247 Abs. 2 lit. a und Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO bis zum Beginn der Urteilsberatung\nmöglich gewesen, d.h. bis zur Spruchreiferklärung des Falles am 13. Dezember\n2018. Auch eine Bindung an die angegebenen Gründe bestand nach Lehre und\nRechtsprechung keineswegs, ganz abgesehen davon, dass die Kläger schon in\nihrem ersten Vortrag vom 7. Juni 2018 sowohl eine Überprüfung ihres Senkungsanspruchs aufgrund der relativen Faktoren verlangten als auch die Berücksichtigung der Nettorendite.\n\n4.2.2 Die Berufung der Kläger auf die Nettorendite erweist sich sodann nach der\nkonstanten Rechtsprechung des Bundesgerichts als zulässig. Zwar werden absolute Anpassungsgründe wie erwähnt im laufenden Mietverhältnis zu relativen in\ndem Sinne, dass sie nicht zu einer vollkommen neuen Mietzinskalkulation führen\nkönnen (vorn Ziff. 4.1.2; BGE 117 II 452). Dies bedeutet nach dem Gesagten aber\nnicht, dass die Parteien sich nur auf die relativen Anpassungsgründe berufen dürften. Vielmehr ist es ihnen auch gestattet, die Veränderung absoluter Mietzinsfestsetzungskriterien wie der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung zur\nGrundlage ihrer Argumentation zu machen. Folge der relativen Methode ist einzig,\ndass eine ungenügende oder übersetzte Rendite im Rahmen eines Mietzinserhö-\nhungs- bzw. Senkungsbegehrens nur soweit korrigiert werden kann, als sich seit\nder letzten Festsetzung eine Veränderung ergeben hat.\n- 20 -\n\nDie Beklagte hat trotz Aufforderung der Kläger und des Gerichts weder vollständige Angaben gemacht, noch Belege eingereicht zu den Daten, die für eine Nettorenditerechnung auf den Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses und für eine solche auf den Zeitpunkt des Senkungsbegehrens notwendig wären. Damit hat sie\nihrer Substantiierungslast nicht genügt und auch ihre Mitwirkungsobliegenheit verletzt. Ihr Einwand, die Nettorenditerechnung sei unzulässig, ist zumindest insofern\nnicht korrekt, als ein Nettorenditevergleich bezogen auf die Situation beim Vertragsschluss und derjenigen zur Zeit des Senkungsbegehrens sehr wohl zulässig\nist. Eine vergleichende Nettorenditerechnung ist auch nicht aufgrund des Alters\nder Liegenschaft unzulässig. Wie die Beklagte selbst einräumt, kaufte sie die Liegenschaft mit der Mietwohnung im Jahr 1989, also 28 Jahre vor dem Senkungsbegehren der Kläger, zu einem (nicht belegten) Kaufpreis von Fr. 1.5 Mio. und gab\nim Jahr 1990 (ebenfalls nicht belegt) weitere Fr. 1 Mio. für eine Gesamtsanierung\nder Liegenschaft aus (\"Aushöhlung\", […]). Nach der neuesten Rechtsprechung\ngemäss [dem zur Publikation in der amtlichen Sammlung vorgesehenen] BGE\n4A_400/2017 v. 13.9.2018 E. 3 lassen diese noch nicht 30 Jahre zurückliegenden\nVorgänge eine Berufung auf die Nettorendite im vorliegenden Fall zu.\n\nSchon aus diesem Grund ist die Klage gutzuheissen, denn mit ihrer auf einer unzutreffenden Einschätzung der Rechtslage beruhenden Haltung hat die Beklagte\neinen Nettorenditevergleich verunmöglicht. Abgesehen davon führt eine Kontrollrechnung im Anschluss an den nachfolgenden Unterhaltskostenvergleich zur begründeten Annahme, dass sich die beim Mietbeginn bestehende und wohl schon\ndamals übersetzte Rendite seither noch stark verbessert hat (dazu hinten\nZiff. 4.2.4).\n\n4.2.3 Aber auch bei einer Prüfung des Falles anhand des von der Beklagten befürworteten Kostenvergleichs ergäbe sich kein anderes Resultat, soweit die Angaben und Belege für eine zuverlässige Berechnung überhaupt ausreichen. Nicht zu\nverkennen ist nämlich, dass die Beklagte keineswegs sämtliche Allgemeinkosten\nin den von ihr diskutierten Perioden beziffert und belegt hat. So hat sie eingestandenermassen keine Angaben zu den Versicherungsprämien gemacht, obwohl sie\nüber eine Versicherung verfügt, über die \"ein Teilbetrag\" der Kosten für die Behe-\n- 21 -\n\nbung von Wasserschäden vergütet wurde, die offenbar in Geschäftsräumen im\nParterre der Liegenschaft entstanden sind. Auch die Verwaltungskosten hat sie in\nihren Berechnungen nicht aufgeführt, obwohl schon aus der Korrespondenz mit\nden Klägern hervorgeht, dass sie die Liegenschaft u.a. durch die P. AG verwalten\nliess.\n\n"}