{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-01-24", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA180002-L_2019-01-24.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2019_Nr_5_03.pdf", "Checksum": "ce86e41868405261d1416941f18baf0b"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA180002-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:21:04", "Checksum": "ad36da2ef7c8dcaee0261f6e7cea95b6", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L\nRegeste:\nZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers.\n\nZu präzisieren ist sodann der Hinweis des Bundesgerichts auf BÄTTIG, der postuliert, bei der Umlegung des werterhaltenden Teils einer umfassenden Renovation\nauf den Mietzins bedürfe es nicht des Vergleichs mehrerer Perioden, da eine solche \"Unterhaltskostensteigerung\" während der Lebensdauer der erneuerten Einrichtungen, die zu ihr geführt haben, unverändert bleibe und damit für diese Zeitspanne definitiv sei (so BÄTTIG, Die Überwälzung der Kosten von umfassenden\nÜberholungen auf den Mietzins, MRA 1-2/2009 S. 1 ff., S. 16): Einerseits hat dennoch ein Mehrjahresvergleich stattzufinden, wenn aperiodische Unterhaltskosten\nund laufender Unterhalt in der anzustellenden Rechnung gleichermassen berücksichtigt werden sollen. Und andererseits ist dem Umstand Rechnung zu tragen,\ndass es um die Umlegung werterhaltender Massnahmen auf den Mietzins geht,\nalso letztlich um den Ersatz von im Mietobjekt bereits vorhandenen Installationen.\nEs ist daher genau zu untersuchen, ob und inwieweit diese werterhaltenden Massnahmen überhaupt zu einer Kostensteigerung geführt haben. BÄTTIG unterlässt\ndies. Dass seine Berechnungsbeispiele nicht überzeugen, zeigt schon der von ihm\nkonstatierte Umstand, dass der Vermieter nach seiner Methode besser fährt, wenn\ner ausserordentliche Kosten als Unterhalt behandelt und nicht als wertvermehrende Investition (HAP-BÄTTIG, S. 31 Rz. 1.61 und 1.62). Der Grund dafür liegt darin,\ndass BÄTTIG die verzinsten Kosten der alten Installationen nicht in seine Rechnung\neinbezieht. Dies überrascht, denn bei der Behandlung des wertvermehrenden Anteils umfassender Überholungen hält er gestützt auf BGE 118 II 415 E. 3a zutreffend fest, solche Überholungen enthielten sowohl werterhaltende als auch wertvermehrende Investitionen, wobei sich der werterhaltende Teil vor allem mengen-\n- 18 -\n\nmässig (d.h. nicht der Sache nach) von gewöhnlichen Reparaturen und vom laufenden Unterhalt unterscheide (HAP-BÄTTIG, S. 20 Rz. 1.32). Gestattet Art. 14\nAbs. 1 Satz 2 VMWG, dass 50-70 % der Kosten umfassender Überholungen,\nsprich: gemischter Investitionen, als wertvermehrend behandelt werden, bedürfte\nes für eine zusätzliche Überwälzung der restlichen 30-50 % auf den Mietzins\nschon eines besonderen Nachweises, dass über den grosszügig pauschalierten\ninvestitionsvermehrenden Anteil gemäss Verordnung hinaus eine Kostensteigerung eingetreten ist. Eine Überwälzung der gesamten Kosten für eine umfassende\nÜberholung unter dem einen oder anderen Titel kann nie gerechtfertigt sein, denn\ndies würde bedeuten, die Kosten der ersetzten und im bisherigen (auch in Zukunft\nzu bezahlenden) Mietzins berücksichtigten Vorrichtungen bei der Kalkulation der\nKostensteigerung und damit der Mietzinsanpassung gänzlich zu ignorieren (BGE\n110 II 404 E. 3a; BGer 4A_88/2013 v. 17.7.2013 E. 4.1). Dies meint das Bundesgericht wohl letztlich im vorne zitierten Entscheid mit seiner Bemerkung, seiner\nRechtsprechung könne keineswegs entnommen werden, dass sämtliche Kosten\neiner umfassenden Sanierung, die nicht als wertvermehrend betrachtet und nicht\nin Anwendung von Art. 14 VMWG als Mietzinserhöhung geltend gemacht werden\nkönnten, ohne weiteres als ausserordentliche Unterhaltsaufwendungen berücksichtigt und amortisiert sowie verzinst werden dürften. Vielmehr enthielten umfassende Überholungen auch \"normale Unterhaltsarbeiten\" (Anführungszeichen im\nOriginal, vgl. BGer 4A_530/2012 v. 17.12.2012 E. 3.2). Entscheidend ist nicht die\nDifferenzierung zwischen normalem und ausserordentlichem Unterhalt, sondern\ndie Berücksichtigung des Umstands, dass der geltende Mietzins auch der Finanzierung von inzwischen abgeschriebenen Vorrichtungen dient(e), die im Zuge der\nSanierung aus dem Mietobjekt entfernt wurden. Denn bei kleineren Ersatzinvestitionen stellt sich die Frage genau gleich wie bei grösseren.\n\n4.2 Anwendung auf den vorliegenden Fall\n\n4.2.1 Aus dem Gesagten geht zunächst hervor, dass der Einwand der Beklagten\nnicht sticht, die Kläger seien betragsmässig an die Senkung gebunden, die sie im\nVor- oder Schlichtungsverfahren verlangt hätten. Das Senkungsbegehren vom 27.\nJuni 2017 ist wohl auch nach den von HIGI definierten Kriterien betragsmässig be-\n- 19 -\n\n"}