{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-01-24", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA180002-L_2019-01-24.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2019_Nr_5_03.pdf", "Checksum": "ce86e41868405261d1416941f18baf0b"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA180002-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. 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Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers.\n\nDas Bundesgericht bestätigte im genannten Entscheid den Grundsatz, dass die\nallgemeinen Kosten bei einer relativen Berechnung nicht tel quel und in voller Höhe berücksichtigt werden können, sondern nur insofern, als aufgrund einer Vergleichsrechnung über zwei mehrjährige Perioden eine dauerhafte Kostensteigerung eingetreten ist. Dadurch unterscheidet sich die Anpassung des Mietzinses\ngestützt auf gestiegene Allgemeinkosten grundlegend von einer Nettorenditerechnung, welche untersucht, ob ein Mietzins in einem bestimmten Zeitpunkt unter Berücksichtigung der Kapitalkosten und der (u.U. geglätteten) Allgemeinkosten dem\nVermieter einen übersetzten Ertrag verschafft oder nicht. Untersucht man indessen nur die Veränderung der Allgemeinkosten, so muss sichergestellt sein, dass\nein vollständiger Vergleich erfolgt. Dies bedingt bei den geglättet in die Rechnung\neinbezogenen Positionen, dass diese nicht nur zu amortisieren und zu verzinsen\nsind, sondern – wie dies die Kläger mit Recht geltend machen – dass sie auch in\nBezug gesetzt werden zu den Kosten, welche für die im Zuge der Unterhaltsarbeiten allenfalls ersetzten Installationen entstanden sind. Denn diese alten Installationen wurden über den geltenden (und vom Mieter auch in Zukunft zu bezahlenden)\nMietzins mitfinanziert. Liesse man es zu, dass die Kosten der Ersatzinstallation\nvoll in die Vergleichsrechnung aufgenommen würden, so könnte der Vermieter mit\ndem neuen Mietzins die neue Installation voll finanzieren, während er auch für die\nalte und nach der Sanierung nicht mehr vorhandene Vorrichtung Mietzinseinnahmen generieren würde. Zur Korrektur gibt es zwei Möglichkeiten: Entweder rechnet man den Preis der ersetzten Installation geglättet in die Mehrjahresperiode vor\nder früheren Mietzinsfestsetzung ein oder man versucht über eine Schätzung zu\nbestimmen, welcher Anteil der Kosten für die neue Installation investitionsvermehrend wirkt. Diesen Zusammenhang hat auch GRATZ erkannt und in seiner schon\nmehrfach zitierten, vom Schweizerischen Hauseigentümerverband herausgegebenen Publikation in Zusammenhang mit umfassenden Überholungen zwischen\nNeu- und Ersatzinvestitionen unterschieden. Blosse Ersatzinvestitionen, zu denen\ner auch solche zählt, die wie der Ersatz eines Heizkessels blossen Unterhalt dar-\n- 16 -\n\nstellen, schlagen sich seiner Einschätzung als Volkswirtschaftler zufolge in einem\nMehrwert von 40 - 80 % nieder (GRATZ, a.a.O., S. 99 ff.). Wie er zu den genannten\nProzentzahlen gelangte, erläuterte GRATZ allerdings nicht und er untermauerte\ndies auch nicht mit weiterführender Literatur. Dass der Anteil der Investitionserhöhung für den Vermieter aber auch kleiner sein kann als 40 %, räumte er mit dem\nHinweis ein, dass der \"vollkommen gleichwertige Ersatz bereits zuvor vorhandener\nEinrichtungen (Bsp.: Auswechseln eines defekten Kühlschranks durch das gleiche\nModell)\" nicht zu einer Mietzinserhöhung berechtige, sondern vom Vermieter zu\ntragen sei (a.a.O., S. 99).\n\nDieser Hinweis zeigt letztlich auch einen Zusammenhang auf zwischen der Steigerung der Unterhaltskosten und den sog. wertvermehrenden Investitionen, v.a. im\nFalle von umfassenden Überholungen. Aus der Optik der Kostenmiete ist bei Ersatzanschaffungen in beiden Fällen eigentlich nur die Kostensteigerung relevant,\ndie für den Vermieter anfällt. Dass Verbesserungen an der Mietsache gestützt auf\ndie gesetzlichen Bestimmungen zu wertvermehrenden Investitionen auch ohne\nnachgewiesene Kostensteigerung zu einer Mietzinserhöhung führen (dazu etwa\ndas bundesgerichtliche Urteil zum Einbau neuer Fenster BGer 4C.287/2001 v.\n26.3.2002 E. 3.3: Überwälzung auf den Mietzins im Umfang von 40 % der Ersatzkosten) lässt sich nur damit erklären, dass für technische Verbesserungen nach\nden Intentionen des Gesetzgebers auch dann ein Anreiz geschaffen werden soll,\nwenn dies aufgrund eines reinen Kostenvergleichs nicht gerechtfertigt wäre.\n\nSodann ergibt sich aus dem zitierten BGer 4A_530/2012 v. 17.12.2012, dass Kosten bei der Berechnung einer Kostensteigerung nicht nur dann geglättet in die\nRechnung einzubeziehen sind, wenn sie ausserordentlich hoch sind und in grossen Zeitabständen anfallen. Vielmehr ist mit den Worten des Bundesgerichts generell dafür zu sorgen, dass nur eine dauerhafte Unterhaltskostensteigerung zu\neiner Mietzinsveränderung führt. Zentral ist auch der Hinweis des Gerichts auf die\nMöglichkeit einer Pauschalierung, wenn die Abrechnungen ungewöhnlich hohe\noder tiefe Posten enthalten, so dass der Durchschnitt die tatsächlichen Kosten im\nmassgeblichen Zeitpunkt unzutreffend wiedergibt: Zur Bestimmung der massgeblichen Pauschale können zwar dennoch zwei Kostenperioden miteinander vergli-\n- 17 -\n\nchen werden, wie dies im vorliegenden Fall die Parteien tun. Damit das Resultat\nbezüglich Dauerhaftigkeit der Kostenveränderung aber verlässlich scheint, muss\nman entgegen der Auffassung der Beklagten zumindest bei allen Ersatzinvestitionen mit einer gewissen Lebensdauer eine Glättung vornehmen. Denn sonst besteht die Gefahr, dass man nicht nur dauerhafte Kostenveränderungen berücksichtigt, sondern kurzfristige Ausschläge auf den Mietzins umrechnet. Dies wiederum würde innert kürzester Zeit ein neuerliches Anpassungsverfahren zwischen\nden Parteien erforderlich machen, was nicht im Interesse einer geordneten Vertragsbeziehung liegt.\n\n"}