{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-01-24", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA180002-L_2019-01-24.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2019_Nr_5_03.pdf", "Checksum": "ce86e41868405261d1416941f18baf0b"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA180002-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:21:04", "Checksum": "ad36da2ef7c8dcaee0261f6e7cea95b6", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L\nRegeste:\nZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers.\n\ngung der Kostensteigerung kann nur ausnahmsweise greifen, namentlich wenn die\nAbrechnungen ungewöhnlich hohe oder tiefe Posten enthalten, so dass der Durchschnitt die tatsächlichen Kosten im massgeblichen Zeitpunkt unzutreffend wiedergibt\n(Urteile 4A_484/ 2011 vom 2. November 2011 E. 7 und 4C.157/2001 vom 1. Oktober\n2001 E. 2a). Ausserordentlich hohe Unterhaltskosten sind auf die Lebensdauer der\ndamit finanzierten Einrichtungen zu verteilen … [die hier weggelassene Passage wurde durch den bereits erwähnten BGE 140 III 433 E. 3.5 präzisiert, Anm. d. Gerichts]\n(Urteil 4C.293/2000 vom 24. Januar 2001 E. 1b, MRA 4/2001 S. 116 ff.).\n3.2 Aufgeschobener Unterhalt, der im Rahmen einer umfassenden Sanierung nachgeholt wird, bleibt Unterhalt (Urteil 4C.293/2000 vom 24. Januar 2001 E. 1b, MRA\n4/2001 S. 116 ff.). Er kann eine Mietzinserhöhung daher nur im tatsächlichen Umfang\neiner dauernden Kostensteigerung rechtfertigen (LACHAT/BRUTSCHIN, a.a.O., S. 381).\nDabei können nur ausserordentliche Unterhaltsaufwendungen, nicht aber Kosten von\naufgeschobenen laufenden Unterhaltsarbeiten, die der Werterhaltung der Mietsache\ndienen und aus den laufenden Mietzinseinnahmen zu finanzieren sind (BGE 110 II\n404 E. 3a S. 407) zu einer Kostensteigerung führen, die bei der Mietzinsberechnung\nberücksichtigt werden darf (BGE 118 II 415 E. 3a S. 417; DAVID LACHAT, Protection\ncontre les loyers abusifs, Droit du bail 2002 S. 24).\nDas Bundesgericht führte in seinem Urteil 4C.293/2000 vom 24. Januar 2001 aus, es\nliesse sich mit der Praxis, wonach Pauschalen für die Amortisation des Gebäudes und\nRückstellungen für künftigen Unterhalt nicht zulässig sind (vgl. BGE 125 III 421 E. 2d\nS. 425), nicht vereinbaren, Unterhaltskosten, die im Rahmen einer umfassenden Renovation anfielen, überhaupt nicht zu berücksichtigen. Konkret schloss es nicht aus, in\ndiesem Rahmen angefallene ausserordentliche Unterhaltsaufwendungen zu berücksichtigen, sei es im Rahmen einer Ertragsberechnung, sei es bei einer Mietzinsanpassung nach der relativen Methode. Damit wurde aber entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin nicht gesagt, dass sämtliche Kosten einer umfassenden Sanierung,\ndie nicht als wertvermehrend betrachtet und nicht in Anwendung von Art. 14 VMWG\nals Mietzinserhöhung geltend gemacht werden konnten, ohne weiteres als zu berücksichtigende ausserordentliche Unterhaltsaufwendungen betrachtet werden dürften, die\npauschal amortisiert und verzinst werden könnten (unzutreffend auch: LUKAS POLIVKA,\nBerechnung der Nettorendite, MRA 4/2001 S. 120). Eine pauschale Amortisation und\nVerzinsung des gesamten, nicht nach Art. 14 VMWG als werterhaltend qualifizierten\nAnteils der Renovation würde dem System widersprechen, das zwischen wertvermehrenden Investitionen (Art. 14 VMWG) und Kostensteigerungen (Art. 12 VMWG) unterscheidet. Der werterhaltende Teil einer umfassenden Renovation ist nicht wegen des\nausserordentlich hohen Betrages automatisch als ausserordentlicher Unterhalt zu\nqualifizieren, der über die folgenden Jahre amortisiert und verzinst werden darf, enthalten doch auch umfassende Renovationen regelmässig weitgehend \"normale Unterhaltsarbeiten\". Andernfalls würde überdies der gewissenhafte Vermieter, der den\nlaufenden Unterhalt besorgt, gegenüber dem Nachlässigen benachteiligt, der sich um\ndiesen nicht kümmert und dann mit aufgeschobenen Unterhaltsarbeiten plötzlich einen grossen Betrag generiert, der zu einer Kostensteigerung führen würde und auf die\nMieter überwälzt werden dürfte. Aus dem Ausgeführten folgt, dass ausserordentlicher\nUnterhalt, der zu einer Kostensteigerung berechtigt, vom Vermieter auszuweisen ist,\nindem er konkret zwischen Unterhaltsarbeiten differenzieren muss, die im Rahmen\nder Renovation noch zu den üblichen zählen, und denjenigen, die als ausserordentliche Unterhaltsarbeiten über die \"Lebensdauer\" der betreffenden Einrichtungen amortisiert und damit anteilsmässig in die künftigen Unterhaltskostenberechnungen aufgenommen werden dürfen.\nAuch ausserordentliche Unterhaltsaufwendungen im Rahmen umfassender Renovationen können, wie das Bundesgericht im Urteil 4C.293/2000 vom 24. Januar 2001 (E.\n1b) weiter festhielt, erst dann berücksichtigt werden, wenn sie bezahlt sind, da allein\ntatsächlich bereits angefallene Unterhaltskosten in Rechnung gestellt werden dürfen.\nEine Unterhaltskostensteigerung, die aus dem werterhaltenden Teil einer umfassenden Renovation resultiert, braucht nicht erst im Zuge mehrerer Vergleichsperioden in\n- 15 -\n\ndie Unterhaltskostenrechnung einbezogen zu werden. Denn eine solche Unterhaltskostensteigerung bleibt während der Lebensdauer der erneuerten Einrichtungen, die\nzu ihr geführt haben, unverändert und ist damit für diese Zeitspanne definitiv. Eine Berechnung aufgrund von Durchschnittswerten mehrerer Jahre kann deshalb unterbleiben (so zutreffend HANS BÄTTIG, Die Überwälzung der Kosten von umfassenden\nÜberholungen auf den Mietzins, MRA 1-2/2009 S. 1 ff., S. 16).\"\n\n"}