{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-01-24", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA180002-L_2019-01-24.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2019_Nr_5_03.pdf", "Checksum": "ce86e41868405261d1416941f18baf0b"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA180002-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:21:04", "Checksum": "ad36da2ef7c8dcaee0261f6e7cea95b6", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L\nRegeste:\nZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers.\n\nDas Modell weist im Übrigen auch Ungenauigkeiten auf, welche sich eher zugunsten des Vermieters auswirken: So sieht Art. 16 VMWG einen Teuerungsausgleich\nauf dem risikotragenden Kapital von \"höchstens\" 40 % vor. Der Satz entspricht\ndem alten Modell gemäss der Verordnung zum 1990 ausser Kraft getretenen\nBundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen (BMM\nbzw. VMM), welches noch davon ausging, der Mietzins diene ausschliesslich der\nKapitalfinanzierung, und zwar zu 60 % der Finanzierung des Fremd- und zu 40 %\nderjenigen des Eigenkapitals. Bei der Schaffung der VMWG nahm der Bundesrat\ndie Berücksichtigung der Allgemeinkosten im neuen Modell mit einem Anteil von\n30 % des Mietzinses zum Anlass für die Senkung der Überwälzungssätze wegen\nVeränderung der Fremdkapitalzinsen nach Art. 13 VMWG gegenüber der VMM\num durchweg 1 % (GRATZ, a.a.O., S. 90 f.). Dies lässt sich rechnerisch nachvollziehen: Steigt der Hypothekar- bzw. Referenzzins von 5 auf 5 ¼ %, so erhöhen\nsich die Fremdkapitalkosten um 5 % (1/20; vgl. dazu die Tabelle bei GRATZ, a.a.O.,\nS. 90). Nur 70 % des Mietzinses dienen aber gemäss dem Modell der Kapitalfinanzierung und nur 60 % davon der Finanzierung des Fremdkapitals, also 42 %\ndes Mietzinses. Rechnerisch müsste dies beim genannten Anstieg der Fremdkapitalkosten zu einer Mietzinserhöhung um 42 % von 5 % führen, also um 2.1 %. Die\nStandardisierung nach Art. 13 Abs. 1 lit. b VMWG rundet diesen Wert auf 2.5 %\nauf. Das ist insofern parteineutral, als der Senkungssatz beim umgekehrten Fall so\nzu berechnen ist, dass der gleiche Senkungsbetrag herauskommt wie ein analoger Erhöhungsbetrag, nach der Formel:\n\nErhöhungssatz x 100\nSenkungssatz =\nErhöhungssatz +100\n\nÜberträgt man nun die Überlegungen des Bundesrates auf den Teuerungsausgleich für das investierte Eigenkapital nach Art. 269a lit. e OR, so dürfte gemäss\nArt. 16 VMWG die Teuerung nur zu höchstens 28 % ausgeglichen werden, denn\ndieser Satz entspricht dem 40 %-igen Anteil, welchen die Eigenkapitalfinanzierung\nbezogen auf die gesamte Kapitalfinanzierung ausmacht, der wiederum 70 % des\nMietzinses dienen (vgl. BGE 120 II 100 E. 5a; so auch GRATZ, a.a.O., S. 34).\n- 12 -\n\nWeiter ergibt sich bezüglich der Überwälzungssätze bei Veränderungen der\nFremdkapitalkosten nach Art. 13 Abs. 1 VMWG schon aus dem Text der Verordnung, dass sie nur für die bis 1990 üblichen Fremdkapitalzinsen im Bereich von 4 -\n7 % gedacht sind. Betrachtet man die aktuelle Situation näher, so sinken die\nFremdkapitalkosten (deren Finanzierung gemäss Modell 42 % des Mietzinses dienen) bei einer Senkung des Referenzzinses von 1 ¾ auf 1 ½ % um einen Siebtel.\nDies müsste also eigentlich eine Mietzinssenkung um 6 % zur Folge haben, wenn\nman das Berechnungsmodell zum Nennwert nimmt. Gleichwohl wenden Schlichtungsbehörden und Gerichte nach wie vor den an sich zu tiefen Senkungssatz von\nArt. 13 Abs. 1 lit. c VMWG an (nach der schon erläuterten Formel für Senkungen\nmithin einen Satz von 2.91 %). Bundesrat und Parlament sind sich der Verzerrung,\nwelche die Verordnungsbestimmung bewirkt, allerdings durchaus bewusst. So\nantwortete der Bundesrat auf eine Interpellation von Nationalrat Carlo Sommaruga\nvom 17. Juni 2015, in welcher die Problematik aufgegriffen wurde, in seiner Stellungnahme vom 2. September 2015, er erachte eine Anpassung der Sätze für\nnicht opportun, weil beim gegenwärtigen tiefen Zinsumfeld die Wahrscheinlichkeit\neines Wiederanstiegs des Referenzzinses grösser sei als die Aussicht auf weitere\nSenkungen. Dies würde dann zu weit stärkeren Mietzinserhöhungen führen als\ngemäss den aktuellen Sätzen. Der Bundesrat wies ausserdem darauf hin, dass er\nwiederholt Vorschläge zur Entkoppelung von Kapitalmarkt- und Mietzinsen gemacht habe, die vom Parlament abgelehnt worden seien. Folglich sehe er es nicht\nals seine Aufgabe, das vom Gesetzgeber favorisierte heutige System grundlegend\nzu ändern: https://www.parlament.ch/de/ratsbetrieb/ suche-curia-\nvista/geschaeft?AffairId=20153584. Zwar sind die Gerichte insbesondere bei der Prüfung der Gesetzeskonformität einer Verordnungsbestimmung nur den Regeln der\nGesetzesinterpretation verpflichtet. Wenn allerdings der Gesetzgeber in Kenntnis\nder gesamten Umstände bewusst auf eine Neuregelung verzichtet hat, verbietet\nsich eine Uminterpretation der Verordnung mit Blick auf die Gewaltenteilung.\n\nDies hat jedoch eine Anomalie zur Folge, die auch von ROHRER beschrieben wurde: Beruft sich der Mieter auf einen Nettorenditevergleich gestützt auf Art. 269 OR,\nso fällt die ihm zustehende Mietzinssenkung wesentlich höher aus als bei Anwendung der relativen Überwälzungssätze gemäss Art. 13 VMWG (SVIT-Komm.-\n- 13 -\n\nROHRER, Art. 269 OR N 52). Die Gründe liegen aber in der (aktuell) die Vermieterseite begünstigenden Verzerrung und nicht in einer Änderung der Rechtsprechung\ndes Bundesgerichts zur Überwälzung umfassender Überholungen, wie ROHRER\nannimmt (a.a.O., unter Berufung auf BGE 140 III 433).\n\nInsgesamt bestehen damit keine genügenden Gründe, das Berechnungsmodell\nals solches oder die Überwälzungssätze von Art. 13 VMWG infrage zu stellen.\n\n"}