{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-01-24", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA180002-L_2019-01-24.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2019_Nr_5_03.pdf", "Checksum": "ce86e41868405261d1416941f18baf0b"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA180002-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:21:04", "Checksum": "ad36da2ef7c8dcaee0261f6e7cea95b6", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L\nRegeste:\nZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers.\n\nZudem sind der Berufung auf absolute Anpassungsgründe während des Mietverhältnisses Grenzen gesetzt: Sie können grundsätzlich nicht zu einer gänzlichen\nNeuberechnung des Mietzinses führen. Das Bundesgericht schliesst ihre Anrufung\nzwar nicht aus, hat aber wiederholt festgestellt, die absoluten Anpassungsgründe\nwürden im laufenden Mietverhältnis zu relativen. Berufen können beide Seiten\nsich darauf also nur insofern, als sich das infrage stehende absolute Kriterium seit\nMietbeginn verändert hat (BGE 142 III 568 E. 1.2; grundlegend BGE 117 II 452 E.\n4a und BGE 118 II 124 E. 4b; vgl. dazu auch CHK-HULLIGER/HEINRICH, Art. 269-\n269a OR N 6). Für eine Erhöhungsmitteilung des Vermieters folgt dies aus der\nstrengen Begründungspflicht nach Art. 269d OR und Art. 18 f. VMWG. Bei Senkungsbegehren des Mieters ist die Beschränkung einerseits aus der nur befristet\nzulässigen Anfangsmietzinsanfechtung nach Art. 270 OR und andererseits aus\ndem Umstand abzuleiten, dass das Gesetz in Art. 270a Abs. 1 OR für eine Senkung veränderte Berechnungsgrundlagen voraussetzt. Im Ergebnis bedeutet die\nrelative Methode oft eine Beschränkung der Parteien auf die relativen Anpassungsgründe von Art. 269a lit. b und e OR, also auf Kostenveränderungen und\nMehrleistungen seit der letzten Mietzinsfestsetzung sowie auf den Teuerungsausgleich auf dem investierten Eigenkapital. Möglich ist es allerdings auch, dass der\nMieter sich direkt auf die Veränderung der Nettorendite oder der Vergleichsmiete\nseit Mietbeginn oder seit der letzten Mietzinsanpassung beruft (BGE 142 III 568 E.\n1.2 = Pra 2017 Nr. 93; BGE 141 III 569 E. 2.1.1 = Pra 2016 Nr. 99; BGE 133 III\n61 E. 3.2.2.2 = Pra 2008 Nr. 4; BGE 126 III 124 E. 2a = Pra 2000 Nr. 186; BGE\n124 III 67 E. 3; BGE 122 III 257; BGE 121 III 163 E. 2c und d; BGE 120 II 100\nE. 2; BGE 120 II 302 E. 6b; BGE 118 II 124; BGE 118 II 130; BGE 117 II 161;\n- 10 -\n\nBGE 117 II 452 E. 4 und 5; BGE 117 II 458; BGE 106 II 166 E. 4; BGE 106 II 356\nE. 3; BGer 4C.291/2001 v. 9.7.2002 E. 2b und 3b).\n\n4.1.3 Veränderungen wegen gestiegener oder gesunkener Fremdkapitalkosten\noder in Zusammenhang mit der Kaufkraftsicherung des risikotragenden Kapitals\nsind in ihren Auswirkungen auf den Mietzins ohne weiteres frankenmässig bestimmbar. Die Mietzinsanpassung erfolgt unabhängig von der konkreten Finanzierung der Liegenschaft nach standardisierten Ansätzen gestützt auf ein Berechnungsmodell, welches der Bundesrat der Verordnung über Miete und Pacht von\nWohn- und Geschäftsräumen (VMWG) vom 9. Mai 1990 zugrunde gelegt hat.\nNiedergelegt ist dieses letztlich nur in einer Pressemitteilung vom 9. Mai 1990\n(GRATZ, Mietzinsgestaltung, Zürich 1995, S. 90, Fn. 62), die damals die in aller Eile\ngeschaffene VMWG begleitete, damit das geltende Mietrecht auf den 1. Juli 1990\nin Kraft gesetzt werden konnte. Nach diesem Modell dienen 70 % des Mietzinses\nder Kapitalfinanzierung und 30 % der Finanzierung der allgemeinen Kosten, vor\nallem der Unterhalts-, aber auch der Betriebs- und Verwaltungskosten, der Amortisation, der Bezahlung von Gebühren, Steuern und Versicherungsprämien\n(GRATZ, a.a.O., S. 34). GRATZ kritisiert an diesem Modell, dass es die Betriebskosten nicht enthalte (ebenso SVIT-Komm.-ROHRER, Vorbem. zu Art. 269-270e OR\nN 24). Das ist allerdings so nicht richtig. Ähnlich wie die Aufzählung der allgemeinen Kosten in Art. 12 VMWG beruht auch der Anteil der allgemeinen Kosten gemäss Berechnungsmodell nicht auf einer abschliessenden Liste von Ausgaben,\ndie beim Vermieter anfallen. Vielmehr dienen die genannten 30 % des Mietzinses\ngemäss dem Modell der Finanzierung von allem, was nicht als Fremd- oder Eigenkapitalfinanzierung zu betrachten ist, also auch der Finanzierung der Betriebskosten, soweit diese nicht über Nebenkosten separat abgerechnet werden. Richtig\nist andererseits, dass das Berechnungsmodell eine Fiktion darstellt und wohl keine\nLiegenschaft in der Schweiz exakt dem Modell entsprechen dürfte (so GRATZ,\na.a.O.). Es dient aber der Vereinfachung der Mietzinsgestaltung zwischen den\nParteien. Die darauf gestützten Normen der VMWG, namentlich deren Art. 12a,\n13, 14 und 16, sind nach einhelliger Rechtsprechung gesetzeskonforme Ausführungsbestimmungen zu Art. 269a OR.\n- 11 -\n\n"}