{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-01-24", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA180002-L_2019-01-24.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2019_Nr_5_03.pdf", "Checksum": "ce86e41868405261d1416941f18baf0b"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA180002-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:21:04", "Checksum": "ad36da2ef7c8dcaee0261f6e7cea95b6", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L\nRegeste:\nZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers.\n\n4.1.1 Nach Art. 270a Abs. 1 OR kann der Mieter den geltenden Mietzins als\nmissbräuchlich anfechten und dessen Senkung (\"Herabsetzung\"; zur Unterscheidung von der im Gesetz ebenfalls als Herabsetzung bezeichneten Mietzinsminderung nach Art. 259d OR wird hier ausschliesslich der Begriff der Senkung verwendet) auf den nächsten Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme\nhat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Veränderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Art. 269\nund 269a OR übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Der Mieter muss nach\nAbs. 2 der genannten Norm das Senkungsbegehren schriftlich beim Vermieter\nstellen. Das Gesetz verlangt anders als bei einer Mietzinserhöhung nach Art. 269d\nOR sowie Art. 19 VMWG nicht, dass der Mieter sein Senkungsbegehren beziffert\n-8-\n\n(SVIT-Komm.-ROHRER, Art. 270a OR N 3). Mangels Kenntnis insbesondere der\nLiegenschaftskosten wird er dazu auch gar nicht in der Lage sein. Es genügt folglich ohne weiteres, wenn er eine Senkung verlangt und dabei auf die von ihm\nwahrgenommene Veränderung der Berechnungsgrundlagen hinweist (SVIT-\nKomm.-ROHRER, Art. 270a OR N 3; anders ZK-HIGI, Art. 270a OR N 71, der eine\nerkennbare Bestimmung des Umfangs der beantragten Senkung verlangt).\n\nEntspricht der Vermieter dem Begehren nicht oder nur teilweise oder antwortet er\nnicht fristgemäss, so kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde\nanrufen.\n\nWeder der Mieter noch der Vermieter sind an die im Vorverfahren geltend gemachten Zahlen oder die Begründung gebunden. Unter Vorbehalt der Beschränkung neuer Sachvorbringen und der Voraussetzungen der Klageänderung ist daher auch eine Modifikation des Begehrens im laufenden Prozess möglich (BGE\n122 III 20 E. 4c; BGer 4C.328/2005 v. 9.12.2005 E. 3; CPra Bail-MONTINI/W AHLEN,\nArt. 270a N 8 und 25; SVIT-Komm.-ROHRER, Art. 270a OR N 30 ff.; BSK OR I-\nWEBER, Art. 270a N 6a a.E.; a.M. bez. der Bindung an die Gründe ZK-HIGI,\nArt. 270a OR N 85 ff., der aber in N 84 explizit Klageerweiterungen zulässt).\n\n4.1.2 Bezüglich des Ausmasses der zu gewährenden Herabsetzung verweist\nArt. 270a OR auf die Art. 269 f. OR. Der Mieter kann sich grundsätzlich auf alle\ndort aufgeführten Kriterien der Mietzinsfestsetzung berufen. Er kann also nicht nur\ndie von ihm angerufenen veränderten Berechnungsgrundlagen geltend machen,\nsondern auch dartun, dass der Mietzins nunmehr dem Vermieter einen übersetzten Ertrag verschafft oder über der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete liegt\n(ständige Rechtsprechung, zuletzt BGE 142 III 568 E. 1.2).\n\nEinschränkungen ergeben sich allerdings aus den von der Praxis entwickelten\nRegeln zu Art. 269 und 269a OR. So ist eine Berufung auf die Nettorendite gemäss Art. 269 OR ausgeschlossen, soweit es sich beim Mietobjekt um eine Altbaute handelt. Dies ist zu bejahen, wenn seit der Erstellung des Baus oder dessen\nErwerb durch den Vermieter mehr als 30 Jahre vergangen sind ([zur Publ. best.]\nBGer 4A_400/2017 v. 13.9.2018 E. 3; vgl. auch schon BGE 140 III 433 E. 3.1 so-\n-9-\n\nwie BGer 4A_147/2016 v. 12.9.2016 E. 2.3). In diesem Fall ergibt eine Nettorenditeberechnung regelmässig zulasten des Vermieters ein unrealistisches Resultat,\nso dass nur eine Berufung auf die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete in Betracht kommt, zumal dieses Kriterium gerade auf die Angleichung der zulässigen\nMietzinse für ältere Objekte abzielt (BGE 141 III 569 E. 2.1.2 = Pra 2016 Nr. 99;\nBGE 139 III 13 E. 3.1.2 = Pra 2013 Nr. 105; BGer 4A_645/2011 v. 27.1.2012\nE. 3.2 = SJ 2012 I 377; BGer 4A_276/2011 v. 11.10.2011 E. 5.2.3 = JdT 2012 II\n113).\n\n"}