{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-01-24", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA180002-L_2019-01-24.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2019_Nr_5_03.pdf", "Checksum": "ce86e41868405261d1416941f18baf0b"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA180002-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:21:04", "Checksum": "ad36da2ef7c8dcaee0261f6e7cea95b6", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 24.01.2019 MA180002-L\nRegeste:\nZMP 2019 Nr. 5: Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter auf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung. Überweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers.\n\nZMP 2019 Nr. 5\n\nArt. 269 OR; Art. 269a lit. b OR; Art. 270a OR; Art. 63 ZPO. Einwand gestiegener Unterhaltskosten durch die Vermieterin gegen ein Mietzinssenkungsbegehren der Mieter. Nachweis der konkreten Steigerung. Behandlung aperiodischer und ausserordentlicher Kosten. Zulässigkeit der Berufung der Mieter\nauf die Veränderung der Nettorendite seit der letzten Mietzinsfestsetzung.\nÜberweisung der Klage von Amtes wegen innerhalb des zuständigen Spruchkörpers.\n\nAnders als im Schlichtungsverfahren kommen vor Gericht Pauschalen für gestiegene Unterhaltskosten nur in besonderen Fällen zur Anwendung. Im Streitfall hat\ndie Vermieterin die Steigerung durch einen Vergleich zweier Mehrjahresperioden\nnachzuweisen. Dies setzt die Darlegung sämtlicher Kosten für Betrieb, Unterhalt\nund Verwaltung voraus. Ausserordentlich hohe sowie aperiodisch anfallende Kosten sind dabei auf ihre Lebensdauer zu verteilen und unter Berücksichtigung einer\nangemessenen Verzinsung in die Rechnung einzubeziehen (E. 4.1.4 und 4.2.3).\n\nAbsolute Anpassungsgründe können von beiden Parteien ins Verfahren eingebracht werden. So kann sich die Vermieterin einer Senkung ohne weiteres unter\nBerufung auf eine Netto- oder Bruttorenditeberechnung oder die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete widersetzen. Auch die Mieter können sich für ihren\nSenkungsanspruch direkt auf die genannten Anpassungsgründe berufen. Sie sind\ndabei allerdings an die relative Methode gebunden, gemäss welcher angenommen\nwird, die letzte Mietzinsfestsetzung habe der Vermieterin einen zulässigen und\ngenügenden Ertrag verschafft. Die Mieter können daher absolute Anpassungsgründe nur soweit anrufen, als sie sich seit der letzten Mietzinsfestsetzung verändert haben. Die Berufung auf eine Nettorenditeberechnung setzt zudem voraus,\ndass die Liegenschaft innerhalb der letzten 30 Jahre erstellt oder verkauft wurde.\nVerweigert die Vermieterin die Mitwirkung bei einem Vergleich der Nettorenditen\nzur Zeit der aktuellen und der vorausgegangenen Mietzinsfestsetzung, obwohl ein\nsolcher möglich und zulässig wäre, ist das Senkungsbegehren der Mieter schon\naus diesem Grund gutzuheissen (E. 4.1.2, 4.2.2 und 4.2.4).\n-2-\n\nArt. 63 ZPO schliesst nicht aus, dass das kantonale Recht eine Überweisung der\nStreitsache innerhalb eines Fachgerichts von Amtes wegen vorsieht. Im Kanton\nZürich ist ein solches Vorgehen nach der Rechtsprechung des Obergerichts geboten, soweit es nur um die Abgrenzung der Zuständigkeit des Einzel- und des Kollegialgerichts geht (E. 3.2).\n\nAus dem Urteil des Mietgerichts MA180002-L vom 24. Januar 2019 (rechtskräftig;\nGerichtsbesetzung: Weber, Reller, Albrecht; Gerichtsschreiberin Mosele):\n\n\" (…)\n\n1. Sachverhalt / Prozessgeschichte\n\n1.1 Mit Vertrag vom 23./27. März 2010 mieteten die Kläger von der Beklagten ab\ndem 1. Mai 2010 eine 4 ½ - Zimmerwohnung im 3. OG der Liegenschaft N.-\nstrasse x in Zürich. Der Nettomietzins betrug seither stets Fr. 2'333.– pro Monat\nzuzüglich monatliche Akontozahlung für \"Heiz-/Nebenkosten\" von Fr. 220.–. Der\nMietvertrag enthält keinen Vorbehalt für nicht ausgeschöpfte Anpassungsmöglichkeiten im Sinne von Art. 18 VMWG. Der Nettomietzins beruht nach den Angaben\nim Vertrag auf einem Hypothekar- bzw. Referenzzinssatz von 3 % und bezüglich\ndes risikotragenden Kapitals auf dem Landesindex der Konsumentenpreise mit\nder Basis 2005 von 103,7 Punkten. Der Kostenstand war laut der Vereinbarung\nder Parteien ausgeglichen bis Ende Februar 2010.\n\nMit Schreiben vom 27. Juni 2017 ersuchten die Kläger die Beklagte unter Berufung auf die seit Mietbeginn eingetretene Senkung des Hypothekar- bzw. Referenzzinssatzes um eine Mietzinssenkung per 1. Oktober 2017. Mit Schreiben vom\n11. Juli 2017 gab die Verwaltung der Beklagten dem Ansinnen nicht statt und berief sich auf die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete.\n\n1.2 Am 9. August 2017 gelangten die Kläger darauf an die Schlichtungsbehörde.\nDie Beklagte anerkannte im Schlichtungsverfahren einen Senkungsanspruch im\nUmfang von Fr. 100.– pro Monat. Die Parteien konnten sich nicht einigen. Den\nUrteilsvorschlag der Schlichtungsbehörde vom 24. November 2017 lehnten die\n-3-\n\nKläger ab. Am 15. Dezember 2017 stellte die Behörde daraufhin den Klägern die\nKlagebewilligung aus.\n\nAm 12. Januar 2018 (Poststempel) gelangten die Kläger mit der vorliegenden Klage an das angerufene Gericht. Mit Beschluss vom 18. Januar 2018 wurde die Klage der Beklagten zugestellt und den Klägern Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses von Fr. 3'330.– angesetzt. Der Vorschuss wurde rechtzeitig bezahlt. Mit\nPräsidialverfügung vom 24. Januar 2018 wurde der Beklagten Frist zur schriftlichen Stellungnahme angesetzt, welche innert erstreckter Frist einging. Anschliessend wurden die Parteien auf den 7. Juni 2018 zur Hauptverhandlung vorgeladen.\nDie nach Erstattung von Klagebegründung und -antwort geführten Vergleichsgespräche führten zu keinem Ergebnis. In der Folge wurden die Parteien auf den 13.\nDezember 2018 zur Fortsetzung der Hauptverhandlung vorgeladen. Zum Schluss\nderselben wurde das Verfahren für spruchreif erklärt. Für die Urteilsberatung\nmusste wegen der zu Ende gegangenen Anstellung der bei der Hauptverhandlung\nmitwirkenden Gerichtsschreiberin ein Wechsel in der Zusammensetzung des Gerichts vorgenommen werden.\n\n2. Parteistandpunkte\n\n"}