2.3.1. Nach Art. 269 OR sind Mietzinse u.a. missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird. Dagegen sind Mietzinse in der Regel
insbesondere dann nicht missbräuchlich, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen (Art. 269a lit. a OR) oder durch Mehrleistungen oder
Kostensteigerungen des Vermieters begründet sind (Art. 269a lit. b OR). Auch wenn
sich ein Vermieter für eine Mietzinsanpassung auf das Kriterium der orts- oder quartierüblichen Mietzinse (Art. 269a lit. a OR) beruft, kann der Mieter dagegen in der
Regel einwenden, der Vermieter erziele einen übersetzten Ertrag (Art. 269 OR; BGE
140 III 433 E 3.1.;