{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. 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Dezember 2017\naufgrund der relativen Kostenfaktoren grundsätzlich einig. Der neue Mietzins betrage demzufolge ab dem genannten Datum Fr. 1'411 netto pro Monat (Nebenkosten unverändert).\n- 73 -\n\nMit der (Zweit-)Berufung beantragt die Vermieterin subeventualiter – für den Fall\nder Bestätigung der vorinstanzlichen Neufestsetzung des Anfangsmietzinses (Dis-\npositiv-Ziffer 1 des angefochtenen Urteils) –, Dispositiv-Ziffer 2 des vorinstanzlichen Urteils aufzuheben und das Begehren der Mieterin um Senkung des Mietzinses per 1. Dezember 2017 abzuweisen. Die Mieterin beantragt die Abweisung dieses Antrages.\n\n2. Wird ein Vergleich, eine Klageanerkennung oder ein Klagerückzug dem Gericht zu Protokoll gegeben, so haben die Parteien das Protokoll zu unterzeichnen\n(Art. 241 Abs. 1 ZPO). Die Erklärung der Vermieterin, die Senkung des Mietzinses\ngelte auch für den Fall, dass der Anfangsmietzins herabgesetzt würde, erfolgte mit\nder Klageantwort mündlich. Diese ist nicht unterzeichnet. Eine unterschriftliche Bekräftigung im Protokoll fehlt. Somit liegt von vornherein kein gültiger Vergleich vor.\nDie Vermieterin muss sich nicht auf ihrem Zugeständnis in einem vorinstanzlichen\nParteivortrag behaften lassen. Das Herabsetzungsbegehren der Mieterin ist materiell zu prüfen. Ein Rechtsschutzinteresse besteht durchaus, wie insbesondere die\nBerufung der Vermieterin zeigt.\n\n3.\n\n3.1. Nach Art. 270a Abs. 1 OR kann der Mieter den Mietzins als missbräuchlich\nanfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, einen nach den Art. 269 und 269a OR übersetzten Ertrag aus der Mietsache\nerzielt. Das Vorverfahren gemäss Art. 270a Abs. 2 OR erübrigte sich im vorliegenden Fall. Nachdem die Mieterin am 29. Juni 2017 den Anfangsmietzins angefochten und die Vermieterin am 4. August 2017 eine Reduktion des Mietzinses von\nFr. 1'680 auf Fr. 1'635 bekanntgegeben hatte, machte ein vorprozessualer Meinungsaustausch der Parteien keinen Sinn.\n\n3.2. Bei der Beurteilung der Wesentlichkeit der Änderung der Berechnungsgrundlage ist von der letzten tatsächlichen Mietzinsfestsetzung auszugehen (ZK OR-\nHIGI, Art. 270a N 61; SVIT-Kommentar/-ROHRER, Art. 270a OR N 12 f.). Die Veränderung des Referenzzinssatzes um 0,25 % gilt als wesentlich und ermöglicht dem\n- 74 -\n\nMieter grundsätzlich, ein Senkungsbegehren zu stellen (SVIT-Kommentar-ROH-\nRER, Art. 270a OR N 6 mit Hinweisen).\n\nDer Vermieter kann sich einem auf die relative Methode gestützten Gesuch um\nSenkung des Mietzinses widersetzen, indem er geltend macht, dass der Mietzins\ntrotz der veränderten Berechnungsgrundlagen nicht missbräuchlich ist, weil er\nnach der absoluten Methode keinen missbräuchlichen Ertrag erzielt. Er kann wahlweise einwenden, dass entweder der Nettoertrag der Mietsache nicht übersetzt ist\n(Art. 269 OR) oder dass der Betrag der Miete den in der Ortschaft oder im Quartier\nüblichen Mietzinsen entspricht (Art. 269a lit. a OR) (BGE 141 III 569 Erw. 2.1.2 mit\nHinweisen, deutsche Übersetzung in Pra 2016 Nr. 99).\n\n3.3. Die Vermieterin macht mit der Berufung geltend, der nach dem absoluten Kriterium mit Wirkung auf den Mietantritt am 16. Juni 2017 festgelegte Mietzins dürfe\nnicht nachträglich auf Basis eines zuvor (per 2. Juni 2017) veränderten relativen\nKriteriums (Referenzzinssatz) reduziert werden.\n\nDie Vorinstanz hielt im Urteilsdispositiv fest, der neu festgesetzte Anfangsmietzins\nberuhe auf denselben Kostenfaktoren wie der im Mietvertrag vom 7. April 2017\nvereinbarte Anfangsmietzins (act. 62 Dispositiv-Ziffer 3 Abs. 1). Dass sie, wie ihren Erwägungen zu entnehmen ist, den neuen Anfangsmietzins statt mit dem\nMietpreisindex der Stadt Zürich Ende März 2017 (Vertragsabschluss;\n112,3 Punkte) mit jenem am 16. Juni 2017 (Mietantritt; 112,4 Punkte) berechnete,\nändert nichts und wirkte sich betragsmässig unwesentlich aus (es resultierte eine\nDifferenz im unteren einstelligen Bereich). Ist der von der Vorinstanz auf den Kostenstand Ende März 2017 neu festgesetzte Anfangsmietzins Ausgangspunkt der\nBeurteilung des Herabsetzungsbegehrens, greift der Einwand der Vermieterin, der\nReferenzzinssatz sei vor Mietbeginn gesenkt worden, grundsätzlich nicht.\n\n3.4. Grund zur Annahme, die Vermieterin erziele aus der Mietsache einen nach\nden Art. 269 und 269a OR übersetzten Ertrag (vgl. Art. 270a Abs. 1 OR), besteht\naber trotz der als wesentlich geltenden Veränderung des Referenzzinssatzes zwischen Vertragsabschluss und Mietantritt nicht. Der zur Festsetzung des Anfangsmietzinses beigezogene Mietpreisindex der Stadt Zürich (Basis 2005) ist zwischen\nVertragsabschluss und Mietantritt von 112,3 auf 112,4 Punkte gestiegen, so dass\n- 75 -\n\nsich nach der absoluten Methode für beide Zeitpunkte ein im wesentlichen gleicher Mietzins ergab. Das Begehren um Herabsetzung des Mietzinses per 1. Dezember 2017 ist deshalb unbegründet und abzuweisen.\n\nVI. Prozesskosten\n\n"}