{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. 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März 2020, in dem es um\ndie Herabsetzung des Anfang April 2017 vereinbarten Anfangsmietzinses für eine\n2-Zimmer-Wohnung im Zürcher Stadtkreis 4 ging, mit der vom Mietgericht gewählten Methode auseinandergesetzt (OGer NG190019 Erw. 9). Sie erwog, dass die\naus dem Jahre 2006 stammende Mietpreis-Strukturerhebung die Marktverhältnisse per Mietbeginn nicht akkurat abbilde und der Mietpreisindex der Stadt Zürich\nnicht die aktuellen Marktverhältnisse (differenziert nach den einzelnen Quartieren\nund Wohnungstypen) wiedergebe, sondern bloss gewisse allgemeine Kostenentwicklungen berücksichtige. Sie kam aber zum Schluss, dass, weil eine Anordnung\n- 71 -\n\nso oder anders getroffen werden muss, einige Ungenauigkeiten in Kauf zu nehmen sind. Wenn sich die Strukturerhebung auf eine zu schmale Datenbasis stütze\nund teilweise – in einigen der ausgewiesenen Kategorien – auch gemeinnützige\nWohnungen berücksichtigen sollte, mindere dies zwar die Verlässlichkeit bzw. die\nAussagekraft der Statistik, mache sie aber nicht geradezu unbrauchbar (a.a.O.\nErw. 9.8 und 9.9). Die Kammer erörterte weiter, dass ein gerichtliches Gutachten,\nwie hier von der Vermieterin in Betracht gezogen, untauglich ist, um die orts- und\nquartierüblichen Mietzinse (annäherungsweise) festzustellen. Im Gegensatz beispielsweise zur Feststellung der Kostenmiete oder des Werts einer Liegenschaft\nsei der \"übliche Mietzins\" (Vergleichsmiete) einer eigentlichen fachmännischen\nBerechnung oder Schätzung nicht zugänglich, denn es gehe nicht darum, den\nMietzins mit Fachwissen gestützt auf eine bestimmte Berechnungs- oder Bewertungsmethode festzulegen, sondern es sei der \"übliche Mietzins\" zu ermitteln, und\nzwar so, wie er in der örtlichen Umgebung für entsprechende Wohnungen üblicherweise – rein faktisch – bezahlt werde. Es wäre verfehlt davon auszugehen,\nder Gutachter würde eine Marktstudie durchführen oder selbst Vergleichsobjekte\nbeibringen, denn das Beweismittel des Gutachtens gemäss Art. 183 ff. ZPO diene\neinzig dazu, konkrete (bereits behauptete) Tatsachen zu beweisen, und sei nicht\nein Instrument dafür, den nicht behaupteten bzw. nicht bekannten Sachverhalt zu\nermitteln (a.a.O. Erw. 9.11 und 9.12).\n\n3.6. Da – wie die Vorinstanz zu Recht erkannt hat – eine geeignetere Methode\nnicht ersichtlich ist, muss es bei der erfolgten Festsetzung des Anfangsmietzinses\nbleiben. Der Einwand der Mieterin gegen die Argumentation der Vorinstanz, ein\nRückgriff auf den Vormietzins verbiete sich, weil kein Fall vorliege, in dem die Vermieterin der Mieterin die Information über das Anfechtungsrecht und die Gründe\nder Mietpreisanpassung vorenthalten habe, ist zwar nachvollziehbar; ein Gebot,\nauf den Vormietzins abzustellen, lässt sich daraus jedoch nicht ableiten. Dem Argument der Mieterin, beide Parteien lehnten den Beizug der Mietkosten-Struk-\nturerhebung ab, ist entgegenzuhalten, dass kein Vorgehen ersichtlich ist, das die\nZustimmung beider Parteien findet. Dem Einwand der Vermieterin, die Annahme\nder Vorinstanz, die Nettomietzinsen gemäss Mietpreis-Strukturerhebung würden\ndie im Mietvertrag der Parteien ausgeschiedenen Betriebskosten umfassen, sei\nwillkürlich, ist zu entgegnen, dass die von der Vorinstanz zitierten Erläuterungen\n- 72 -\n\nzur Mietpreis-Strukturerhebung ausdrücklich festhalten, die Nettomiete bilde das\n\"zentrale Erhebungsmerkmal\" der Befragung, sie sei definiert als Mietpreis ohne\nNebenkosten für Heizung, Warmwasser und separate, hinzugemietete Räume; zur\nPlausibilisierung seien auch die Nebenkosten, die Bruttomiete sowie Garagenund Parkplatzmieten erfragt worden (zit. vorn in Erw. IV/1). Im Rahmen dieser\nMietzinsfestsetzung darf deshalb durchaus darauf abgestellt werden wie auch davon auszugehen ist, dass das im Mietvertrag der Parteien festgesetzte Betriebskostenakonto einigermassen kostendeckend ist, was die Mieterin mit allgemeinen\nBehauptungen in Frage stellt. Unsicherheiten müssen in Kauf genommen werden.\nSchliesslich ist zu beachten, dass das spezialisierte und paritätisch zusammengesetzte Mietgericht Zürich den Zürcher Mietmarkt kennt. Was den Einwand der Mieterin betrifft, anstelle der Durchschnitts-Quadratmetermiete wäre – wenn schon –\nvom unteren Wert des 95%-Vertrauensintervalls auszugehen, ist auf die grosse\nErfahrung hinzuweisen, die das Mietgericht in der Bewertung von Wohnungen hat.\n\nV. Mietzinssenkung per 1. Dezember 2017\n\n1. Die Vermieterin beantragte in der Klageantwort, auf das Rechtsbegehren Ziffer 2, es sei der Anfangsmietzins von netto Fr. 1'100 per 1. Dezember 2017 auf\nFr. 1'070 zu reduzieren, nicht einzutreten. Die der Mieterin mit Formularmitteilung\nvom 4. August 2017 mit Wirkung auf den 1. Dezember 2017 infolge Senkung des\nReferenzzinssatzes zugebilligte Mietzinsreduktion um 2,91 % (die Vermieterin\nsenkte den Mietzins von Fr. 1'680 auf Fr. 1'635; …) gelte selbstredend auch für\nden Fall, dass der Anfangsmietzins wider Erwarten herabgesetzt und neu festgesetzt würde. Der Mieterin fehle ein Rechtsschutzinteresse.\n\n"}