{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:02:40", "Checksum": "c3e009600aa06d284314f928a9911ae1", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung.\n\n3.1. Erweist sich der vereinbarte Anfangsmietzins als missbräuchlich im Sinne\nvon Art. 269 f. OR, so ist es am Gericht, einen neuen (nicht missbräuchlichen)\nMietzins festzulegen. Befindet sich das Mietobjekt in einer Altliegenschaft und beruft sich die Vermieterin einzig auf die orts- und quartierüblichen Mietzinse, so hat\nsich das Gericht grundsätzlich am Kriterium des üblichen Mietzinses im Sinne von\nArt. 269a lit. a OR zu orientieren. Wenn allerdings der Nachweis der Orts- und\nQuartierüblichkeit gerade gescheitert ist und die Annahme der Missbräuchlichkeit\n- 69 -\n\nletztlich auf einer Vermutungsregel beruht, kann für die richterliche Neufestsetzung des Anfangsmietzinses kein strikter Beweis des orts- und quartierüblichen\nMietzinses verlangt werden. Andernfalls würde, weil ein solcher Beweis auch auf\ndieser Ebene nicht zu erbringen wäre, das gänzliche Fehlen einer Mietzinsvereinbarung – und damit ein Scheitern des Mietvertrages – drohen (OGer NG190019\nErw. 9.5 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung). Aus diesen\nGründen räumt das Bundesgericht dem erkennenden Gericht einen weiten Ermessensspielraum ein und erlaubt insbesondere eine Lockerung der sonst strikte geltenden Anforderungen an den Beweis der Vergleichsmiete. Während auf der Stufe\ndes (Gegen-)Beweises der (Nicht-)Missbräuchlichkeit die Orts- und Quartierüblichkeit entweder mit Statistiken zu belegen ist, die den Voraussetzungen von\nArt. 11 Abs. 4 VMWG genügen, oder aber auf der Grundlage von fünf Vergleichsobjekten, die hinsichtlich der Kriterien gemäss Art. 11 Abs. 1 VMWG als vergleichbar gelten, ist bei der richterlichen Neufestsetzung des als missbräuchlich erkannten Anfangsmietzinses – weil eine positive Anordnung unausweichlich getroffen\nwerden muss – auf das letztlich vorhandene Vergleichsmaterial abzustellen, das\neine Annäherung an den (nicht bewiesenen) üblichen Mietzins bestmöglich erlaubt. Zu diesem Zweck lässt es das Bundesgericht zu, auf Statistiken zurückzugreifen, die zwar den Anforderungen von Art. 11 Abs. 4 VMWG nicht genügen –\ndie also die Missbräuchlichkeit des Mietzinses nicht nachzuweisen vermöchten –,\ngestützt auf welche aber dennoch gewisse Aussagen hinsichtlich der üblichen\nMietzinse getroffen werden können und die eine annäherungsweise Bestimmung\nder Vergleichsmiete zulassen. Liegen auch solche Statistiken nicht vor bzw. genügen die vorliegenden Statistiken nicht einmal solchen minimalen Anforderungen\nund liefern die Parteien auch sonst keine brauchbaren alternativen Vergleichsmittel, so kann, \"faute de mieux\", hilfsweise der Vormietzins als Referenz herangezogen werden (OGer NG190019 vom 2. März 2020 [= ZMP 2020 Nr. 5] Erw. 9.5–9.6\nmit zahlreichen Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung; Beschwerde beim Bundesgericht hängig).\n\n3.2. Dem Einwand der Mieterin, es sei nicht Aufgabe des Mietgerichts gewesen,\nzugunsten der untätigen Vermieterschaft einen Augenschein durchzuführen, um\nErhebungen zum Mietobjekt zu machen, ist entgegenzuhalten, dass die Parteien\nsich dem vom Mietgericht vorgeschlagenen Augenschein nicht widersetzt haben.\n- 70 -\n\nDie Kenntnis der Wohnungsmerkmale ist für die Mietzinsbestimmung unabdingbar. Das Mietgericht war gehalten, auf die Ergänzung der diesbezüglich ungenügenden Sachverhaltsdarstellung hinzuwirken (Art. 247 ZPO). Die Mietpreis-Struk-\nturerhebung der Stadt Zürich und der Mietpreisindex sind gerichtsnotorisch und\ndurften ohne entsprechenden Antrag herangezogen werden.\n\n3.3. Auf das von der D. AG aufgrund von Abschlussmieten hedonistisch ermittelte\nMietzinspotenzial der streitgegenständlichen Wohnung abzustellen, muss ausser\nBetracht fallen, zumal schon für den von den Parteien vereinbarten, das Mietzinspotenzial gemäss D. AG (Fr. 2'125; …) nicht ausschöpfenden Anfangsmietzins\nvon Fr. 1'680 die Vermutung der Missbräuchlichkeit gilt (vorn Erw. III/3.4). Den\nVorschlag der Vermieterin, den durchschnittlichen Nettomietzins gemäss Miet-\npreis-Strukturerhebung von Fr. 1'635 mit den von der D. AG ermittelten durchschnittlichen Abschlussmieten (Fr. 2'125) zu kombinieren, womit ein zulässiger\nNettomietzins von Fr. 1'880 resultieren würde, verwirft die Mieterin zu Recht.\n\n3.4. Der von der Mieterin beantragte, auf dem Vormietzins von Fr. 984 basierende Zins von Fr. 1'100 zuzüglich Nebenkosten ist den Verhältnissen offensichtlich nicht angemessen. Schon die Mietpreis-Strukturerhebung 2006 der Stadt Zürich wies für 3-Zimmer-Wohnungen auf dem freien Markt im Stadtkreis 3 ein 95%-\nVertrauensintervall von Fr. 1'325 bis Fr. 1'403 aus (gemeinnütziger Markt: Fr. 837\nbis Fr. 866), welches sich bei einer Korrektur im Sinne der vorinstanzlichen Erwägungen um Betriebskosten von Fr. 184 (vorn Erw. IV/1) entsprechend nach unten\nverschiebt (Fr. 1'141 bis Fr. 1'219; Tabelle 2.7 zur Strukturerhebung).\n\n"}