{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. 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Die Vermieterin will auf die Ermittlungen der D.\nAG zu den Abschlussmieten vergleichbarer Altbauwohnungen abstellen.\n\n2.2. Die Mieterin wirft der Vorinstanz vor, das Verhalten der Vermieterin nicht in\ndie Beweiswürdigung einbezogen zu haben. Sie macht geltend, die Vermieterin\nhabe kein einziges Vergleichsobjekt genannt, um den Nachweis des orts- oder\nquartierüblichen Mietzinses zu erbringen; es sei weder Aufgabe des Gerichts, vergleichbare Objekte zu suchen, noch, zugunsten der untätigen Vermieterschaft einen Augenschein durchzuführen, um Erhebungen zur nicht ansatzweise substantiierten Lage, Grösse, Ausstattung und zum Zustand des Mietobjekts zu machen.\nBleibe eine Vermieterin vollständig untätig und könne vom Vormietzins ausgegangen werden, dürften nicht zulasten der Mieterin im Sinne von Art. 11 Abs. 4\nVMWG ungenügend differenzierte Statistiken berücksichtigt werden. Kein Gericht\n- 67 -\n\nhabe bisher auf im technischen Sinn nicht taugliche Statistiken gegriffen, um einen\nVermieter besserzustellen als bei Übernahme des Vormietzinses.\n\nSelbst wenn die Verletzung der Substantiierungs- und Mitwirkungspflicht der Vermieterin ohne Folge bliebe, taugte die Mietpreis-Strukturerhebung der Stadt Zürich\naus dem Jahre 2006 nicht für die Festsetzung eines Anfangsmietzinses im Jahre\n2017. Sie sei zu wenig differenziert und es bedürfe zu vieler rechnerischer Anpassungen (Index, Betriebskostenakonto). Auch gehe das Marktprinzip dem Kostenprinzip bei der richterlichen Festsetzung des Anfangsmietzinses nicht vor. Da\nbeide Parteien den Beizug der Strukturerhebung ablehnten und die Vermieterin ihrer Substantiierungs- und Mitwirkungspflicht nicht nachgekommen sei, wäre vom\nVormietzins auszugehen gewesen.\n\nDie Strukturerhebung sei nicht nur ungenügend differenziert, sondern absolut untauglich. Sie sei veraltet und bilde auch mit einer Anpassung an den Mietindex den\naktuellen Immobilienmarkt nicht ab. Ausschliesslich auf die Wohnungsfläche abzustellen sei problematisch, weil man bei kleinen Wohnungen eher von der Zimmerzahl ausgehe. Die Flächenangaben etc. für die Strukturerhebung stammten aus\nden Angaben der Vermieter und seien mit Vorsicht zu geniessen. Der Rücklauf\nder Fragebogen sei bei den privaten Vermietern (im Gegensatz zu den gemeinnützigen Wohnungen) äusserst klein gewesen, weshalb nicht ansatzweise von einer\nstatistischen Relevanz ausgegangen werden könne. Es fehlten auch Angaben\nüber die Vermieter (professionelle Verwaltungen oder Eigentümer), die die Fragebogen retourniert hätten. Richtigerweise hätte nicht nur von den privaten, sondern\nauch von den gemeinnützigen Wohnungen ausgegangen werden müssen.\n\nDer vorinstanzliche Abzug des Akontobetrages für Betriebskosten verfälsche den\nPreis, weil Akontobeträge nicht in realistischer Höhe festgesetzt werden müssten\nund auf die Dauer \"eher\" mit Nachzahlungen zu rechnen sei.\n\nZu Recht komme das Mietgericht zum Schluss, dass die meisten Ausstattungsmerkmale der streitgegenständlichen Wohnung durchschnittlich seien. Falsch sei,\ndass es in unmittelbarer Nähe weitere Restaurants und Lokale habe. Nicht zu folgen sei der Behauptung, die Wohnung verfüge über überdurchschnittlich viel Stauraum. Es gebe sodann keinen Geschirrspüler. Zwei Lifte für 44 Wohnungen seien\n- 68 -\n\nunterdurchschnittlich. Absolut ungenügend seien drei Waschmaschinen. Ein\nTrocknungsraum fehle. Wenn die Strukturerhebung beigezogen würde, müsste\nvon der Untergrenze des 95%-Vertrauensintervalls ausgegangen werden, mithin\nvon Fr. 18.50/m2 statt Fr. 19.30/m2.\n\n2.3. Auch die Vermieterin hält die Mietpreis-Strukturerhebung 2006 für ungeeignet.\nSie beanstandet namentlich das Kriterium des durchschnittlichen Quadratmetermietzinses, die \"ungenaue Definition des [erhobenen] Nettomietzinses\", die\nschmale Datenbasis und dass in erheblichem Ausmass Mietzinse gemeinnützig\nvermieteter Objekte in die Statistik eingeflossen seien.\n\nSchliesslich macht die Vermieterin geltend, das Mietgericht überschreite das ihm\nnach bundesgerichtlicher Rechtsprechung eingeräumte Ermessen, indem es in\nVerletzung von Art. 269a lit. a OR, Art. 11 VMWG und Art. 269a lit. e OR das\nMarktkriterium der Orts- oder Quartierüblichkeit (Vergleichsmietzins) mit Kostenkriterien vermische. Es missachte mit seinem Vorgehen (Abstellen auf \"vermeintliche\" Vergleichsmietzinse aus dem Jahr 2006, Anpassen an einen Teuerungsindex) auch, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts die Überprüfung\nder Zulässigkeit des Anfangsmietzinses stets und ausnahmslos nach der absoluten Methode und damit stichtagsbezogen vorzunehmen sei. Schliesslich bilde der\nvon der Vorinstanz angewandte Mietpreisindex die Kostenentwicklung und nicht\ndie Marktentwicklung ab. Er differenziere nicht nach unterschiedlichen Marktentwicklungen in verschiedenen Wohnungssegmenten, nach Lage, Alter und Vermieterkategorie.\n\n3. Erwägungen der Kammer\n\n"}