{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:02:40", "Checksum": "c3e009600aa06d284314f928a9911ae1", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung.\n\nEs bleibt folglich bei der aufgrund des Anscheins der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses zu vermutenden Rechtsfolge der Missbräuchlichkeit.\n\nIV. Gerichtliche Festsetzung des Anfangsmietzinses\n\n1. Erwägungen des Mietgerichtes\n\nDas Mietgericht legte den Anfangsmietzins aufgrund eines Augenscheins sowie\nunter Zuhilfenahme der Mietpreis-Strukturerhebung der Stadt Zürich aus dem Jahr\n2006 und des von der Stadt Zürich erhobenen Mietpreisindexes fest (https://www.\nstadt-zuerich.ch/prd/de/index/statistik/publikationen-angebote/publikationen/Analysen/A_001_2008.html; https://www.stadt-zuerich.ch/prd/de/index/statistik/themen/\nbauen-wohnen/mietpreise/mietpreisindex/mietpreisindex.html).\n\nEs erwog, die Wohnung sei zentral gelegen und verfüge über eine gute Verkehrsanbindung. Sie sei im Allgemeinen gut unterhalten, hell und verfüge über einen\nschönen Ausblick. Die an sich recht hohen Lärmimmissionswerte würden durch\ndie geschickte Ausrichtung der Wohnung weitgehend kompensiert, so dass von\neiner eher ruhigen Lage auszugehen sei. Zustand und Ausstattung seien durchschnittlich, bei einzelnen Elementen wie der Grösse der Keller und der Anzahl der\nSteckdosen in der Wohnung sowie der Waschmaschinen im Haus unterdurchschnittlich.\n\nGemäss der Mietpreis-Strukturerhebung 2006 für 3-Zimmer-Wohnungen im Unterquartier Sihlfeld betrage der Mittelwert der Nettomietzinse Fr. 19.30/m2 bei einer\nObergrenze des sog. 95%-Vertrauensintervalls von Fr. 20/m2 und einer Untergrenze von Fr. 18.50/m2 (Tabelle 7.2.1 zur Strukturerhebung). Es rechtfertige sich,\n- 65 -\n\nfür die Festlegung des Anfangsmietzinses der streitgegenständlichen Wohnung\nvom Mittelwert von Fr. 19.30/m2 auszugehen. Die teils tieferen statistischen Mietzinse der unmittelbar angrenzenden Nachbarquartiere mit zu berücksichtigen verbiete sich, denn aufgrund ihrer gesamten Merkmale passe die Wohnung durchaus\nzum Charakter der übrigen Objekte im Quartierteil Sihlfeld.\n\nDem Mietpreisindex der Stadt Zürich (Basis Dezember 2005) lasse sich für die\nZeit zwischen der Mietpreis-Strukturerhebung 2006 und dem Mietbeginn am\n16. Juni 2017 ein Anstieg des allgemeinen Mietniveaus um 11,5 % (richtig:\n11,5 Punkte entsprechend 11,4 %) entnehmen (https://www.stadt-zuerich.ch/prd/\nde/index/statistik/themen/bauen-wohnen/mietpreise/mietpreisindex/mietpreisindex.html). Werde der durchschnittliche Quadratmeterpreis gemäss Mietpreis-\nStrukturerhebung von Fr. 19.30 entsprechend dem Anstieg des Mietpreisindexes\num 11,5 % (auf Fr. 21.52) erhöht, ergebe sich bei einer Wohnungsgrösse von\n76 m2 ein statistischer Nettomietzins von Fr. 1'635.50 pro Monat.\n\nWeil in der Mietpreis-Strukturerhebung der Nettomietzins die \"Betriebskosten\" einschliesse, während diese im streitgegenständlichen Mietverhältnis als Nebenkosten ausgeschieden seien, seien vom Betrag von Fr. 1'635.50 Fr. 184 Betriebskosten abzuziehen, was zu einem Nettomietzins von gerundet Fr. 1'451 führe\n(Erw. V/3.3 …; vgl. Mietpreise Stadt Zürich 1/2008, Ergebnisse der Mietpreis-\nStrukturerhebung 2006, Ziff. 1.3; https://www.stadt-zuerich.ch/prd/de/index/statistik/publikationen-angebote/publikationen/Analysen/A_001_2008.html).\n\nEine verlässlichere Methode zur Preisbestimmung bestehe nicht. Die Daten der\nkleineren Mietpreiserhebung aus den Jahren 2013–2017 seien nach Einschätzung\nvon Statistik Zürich nicht verlässlich und wiesen punkto Quadratmeterzahlen auch\nkeine taugliche Detaillierung auf. Die allgemeine Marktentwicklung aus dem\npunkto Datenbasis intransparenten, nicht von einer neutralen Stelle entwickelten\nD.-Modell abzulesen, wie die Vermieterin vorschlage, würde zu einem stark verzerrten Ergebnis führen, da die D. AG nicht die Bestandesmieten ermittelt habe.\nEin gerichtliches Gutachten zur Beurteilung der Marktentwicklung komme nicht in\nBetracht, denn das Bundesgericht verlange für die Lückenfüllung lediglich eine gerichtliche Ermessensbetätigung aufgrund der verfügbaren Daten. Ein Gutachten\n- 66 -\n\nmüsste zudem auf die Erstellung einer amtlichen Statistik im Rahmen des vorliegenden Verfahrens unter Erhebung einer breiten Datenbasis hinauslaufen, um\neine höhere Überzeugungskraft zu erreichen als die Methode mit der indexierten\nStrukturerhebung 2006. Eine solche Erhebung sei so wenig Aufgabe der Zivilgerichte wie die Beibringung von tauglichen Vergleichsobjekten.\n\nDer von der Mieterin befürwortete Rückgriff auf den früheren Mietzins verbiete\nsich, weil – sinngemäss – die Vermieterin sich nicht dem Vorwurf aussetzen\nmüsse, der Mieterin die Information über das Anfechtungsrecht und die Gründe\nder Mietpreisanpassung vorenthalten zu haben, sondern das Anfangsmietzinsformular verwendet und jedenfalls innerhalb der vom Bundesgericht vorgegebenen\nFrist auch eine Begründung der Anpassung des Mietzinses geliefert habe. Ein\nRückgriff auf den Vormietzins trüge möglicherweise der historischen Kostenstruktur der Baute besser Rechnung als die statistische Methode. Er würde aber die\nEntwicklung auf dem Immobilienmarkt ignorieren, welcher der Gesetzgeber bei\nAltbauten im Rahmen einer Neuvermietung mit der Ermöglichung einer Anpassung an die Vergleichsmieten habe Rechnung tragen wollen.\n\n2. Einwendungen der Parteien\n\n"}