{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. 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April 2017, mit dem die Vermieterin der Mieterin beim Abschluss des Mietvertrages den Vormietzins und den\nneuen Mietzins mitteilte, wurde der Nettomietzins gegenüber dem von der Vormieterin zuletzt (ab Juni 2016) bezahlten Mietzins von Fr. 984 auf Fr. 1'680 erhöht und\nder Bruttomietzins von Fr. 1'308 auf Fr. 2'004. Damit liegt eine erhebliche Erhöhung des Bruttomietzinses um rund 53 % vor.\n\nMit der Entwicklung des Referenzzinssatzes und der Konsumentenpreise seit Juni\n2016 – ab diesem Zeitpunkt galt der Vormietzins – lässt sich die Erhöhung im gegebenen Umfang entgegen der Auffassung der Vermieterin nicht erklären. Die\nTeuerung stieg, wie die Vermieterin ausführt, von 99,8 Punkten (Basis 2015,\nStand Februar 2016) auf 100,7 Punkte (Stand März 2017), während der Referenzzinssatz bei 1,75 % verharrte und ab 2. Juni 2017 aufgrund des per 31. März 2017\nerhobenen Durchschnittszinssatzes auf 1,5 % gesenkt wurde (https://www.bwo.\nadmin.ch/bwo/de/home/mietrecht/referenzzinssatz/entwicklung-referenzzinssatz-\nund-durchschnittszinssatz.html; vgl. Zinssatzverordnung, SR 221.213.111).\n\nDie Vermieterin erklärt die streitige Mietzinserhöhung im Wesentlichen damit, dass\ndie Stadt Zürich über längere Zeit eine Mietzinskontrolle ausgeübt habe. Zudem\nhabe sie selber eine sehr soziale Vermietungspolitik betrieben, indem sie bei einer\nSanierung der Liegenschaft sowohl auf die weit verbreiteten Leerkündigungen als\nauch auf eine rechtlich durchaus zulässige gewichtige Erhöhung des Mietzinses\naufgrund wertvermehrender Investitionen verzichtet habe. Noch heute gebe es in\nder Liegenschaft 2-Zimmer-Wohnungen, die zu einem Mietzins von Fr. 645, und 3-\nZimmer-Wohnungen, die für Fr. 831 netto vermietet würden (gemeint wohl: vermietet seien). Eine Mietzinsanpassung sei – aus Rücksicht auf die bisherige langjährige Mieterschaft – jeweils erst im Rahmen eines Mieterwechsels vorgenommen worden.\n\nDiese Ausführungen sind zu allgemein, um den Umfang der streitigen Mietzinserhöhung zu erklären. Auch die von der Vermieterin eingereichte, von der D. AG erstellte Liste \"Mietpotenziale\", worin die Ist-Nettomieten im Gebäude mit der streitgegenständlichen Wohnung und in dem ebenfalls der Vermieterin gehörenden\nNachbargebäude im Zeitraum August 2015/Februar 2016 sowie der Beginn der\nMietverhältnisse aufgeführt sind, schafft keine Klarheit. Die Vermieterin stellt zu\n- 63 -\n\nRecht fest, dass die verlangte Bruttoanfangsmiete (Fr. 2'004) nicht, wie das Mietgericht annahm, 22,5 % über der vom Mietgericht aufgrund der Mietpreis-Struk-\nturerhebung 2006 der Stadt Zürich unter Berücksichtigung der Entwicklung des\nMietpreisindexes der Stadt Zürich ermittelten Bruttomiete (Fr. 1'775) liegt, sondern\nnur rund 13 %. Zudem stellt sie die vorinstanzliche Mietzinsermittlung – worauf\nhinten einzugehen sein wird (Erw. IV) – in Frage. Angesichts der erheblichen Erhöhung des Bruttoanfangsmietzinses um 53 % und des Nettoanfangsmietzinses\num 71 % muss gleichwohl von der Missbräuchlichkeit der Erhöhung des Anfangsmietzinses ausgegangen werden. Der Kritik der Vermieterin, das Kriterium der erheblichen relativen Mietzinserhöhung könne zu fragwürdigen Ergebnissen führen\n– sie erwähnt das Beispiel der Erhöhung eines symbolischen Mietzinses von Fr. 1\nauf Fr. 5 – ist entgegenzuhalten, dass es hier um eine absolute Erhöhung des\nMietzinses um immerhin Fr. 696 geht.\n\n3.4. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung obliegt es somit der Vermieterin, den Gegenbeweis zu erbringen. Sie hat zu beweisen, dass der vereinbarte\nAnfangsmietzins nicht missbräuchlich ist bzw. dass er den orts- und quartierüblichen Mietzinsen entspricht. Zu diesem Zweck hätte sie – weil amtliche Statistiken\nim Sinne von Art. 11 Abs. 4 VMWG fehlen – fünf Vergleichswohnungen zu nennen\ngehabt, die allesamt im Sinne von Art. 11 Abs. 1 VMWG mit der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbar sind, und es obläge ihr, die wesentlichen Eigenschaften der Vergleichsobjekte substantiiert zu behaupten und gegebenenfalls zu\nbeweisen (OGer NG190019 vom 2. März 2020 Erw. 5.10). Dieser Obliegenheit ist\ndie Vermieterin nicht nachgekommen.\n\nZur eingereichten Liste \"Mietpotenziale\" der D. AG ist zu bemerken bzw. klarzustellen, dass sie – wie die Vorinstanz vermutete (Erw. V/2.5.3 …) – offensichtlich\nkeine tauglichen Vergleichsmieten nennt, sondern hedonistisch ermittelte \"Netto-\nMarktmieten\" für die je 44 Wohnungen im Gebäude mit der streitgegenständlichen\nWohnung und im benachbarten Gebäude der gleichen Vermieterin für das erste\nHalbjahr 2016 aufführt. Die aufgeführten Zahlen sind als Parteistandpunkt zu werten. Mit hedonistisch ermittelten Mietzinspotenzialen lässt sich der Nachweis der\norts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Art. 269a lit. a OR aber auch gar\nnicht führen. Die hedonistische Methode genügt den Anforderungen von Art. 11\n- 64 -\n\nVMWG nicht. Sie geht von der Annahme aus, dass sich der Preis eines Gutes aus\ndessen Eigenschaften erklären lässt. Mittels statistischer Methoden wird der Beitrag der einzelnen Merkmale zum Preis des Gutes berechnet (Schweizerische\nVereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten SVKG [Hrsg.], Das\nSchweizerische Schätzerhandbuch, 5. Aufl. 2019, S. 107 f.). Die Methode verzichtet auf einen direkten Vergleich des Bewertungsobjekts mit Vergleichsobjekten,\nderen im Sinne von Art. 11 VMWG wertbestimmende Merkmale mit jenen des Bewertungsobjekts übereinstimmen.\n\n"}