{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:02:40", "Checksum": "c3e009600aa06d284314f928a9911ae1", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung.\n\nUm die orts- oder quartierüblichen Mietzinse zu bestimmen, ist nach Art. 11\nVMWG auf die Mietzinse für Wohnräume abzustellen, die nach Lage, Grösse,\nAusstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind\n(Abs. 1), oder auf amtliche Statistiken (Abs. 4). Ausser Betracht fallen Mietzinse,\ndie auf einer Marktbeherrschung durch einen Vermieter oder eine Vermietergruppe beruhen (Abs. 3).\n- 60 -\n\nNach der Rechtsprechung muss der kantonale Richter aufgrund der Kriterien von\nArt. 11 VMWG konkrete Vergleiche anstellen. Er kann die üblichen Mietzinse nicht\naufgrund eines \"Gesamteindrucks\" bestimmen. Um einigermassen sichere\nSchlüsse ziehen zu können, muss er sich auf amtliche Statistiken abstützen können (Art. 11 Abs. 4 VMWG) oder auf mindestens fünf Vergleichswohnungen (BGer\n4A_400/2017 Erw. 2.2.2).\n\nDass der Richter die Methode der amtlichen Statistiken anwenden kann, setzt voraus, dass solche Statistiken bestehen, die den Anforderungen von Art. 11 Abs. 1\nVMWG genügen. Sie müssen Zahlenangaben enthalten, die ausreichend differenziert sind bezüglich Lage, Grösse, Ausstattung und Zustand der Mietsache wie\nauch bezüglich der Bauzeit, und der jüngsten Entwicklung der Mietzinse Rechnung tragen (BGer 4A_400/2017 Erw. 2.2.2.1).\n\nDie Anwendung der Methode mit den fünf Vergleichswohnungen setzt voraus,\ndass die Vergleichsobjekte, was die Kriterien gemäss Art. 11 Abs. 1 VMWG betrifft, im Wesentlichen die gleichen Merkmale aufweisen wie die streitgegenständliche Wohnung (bezüglich Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Baujahr), wobei\ndie jüngste Entwicklung von deren Mietzinsen mit Blick auf den Hypothekarzins\nund den Landesindex der Konsumentenpreise zu berücksichtigen ist. Der Beweis\ndes üblichen Mietzinses ist mit dem Grad der Gewissheit (strikter Beweis) zu erbringen: Der Richter muss nach objektiven Gesichtspunkten vom Bestehen einer\nTatsache überzeugt sein; eine absolute Gewissheit ist nicht erforderlich, aber es\ndürfen keine ernsthaften Zweifel mehr bestehen; allenfalls verbleibende Zweifel\nmüssen als leicht erscheinen (BGer 4A_400/2017 Erw. 2.2.2.2 Abs. 1).\n\nAn die Vergleichbarkeit muss ein strenger Massstab angelegt werden, weil der\nVergleich nicht mithilfe amtlicher Statistiken erfolgt, die auf der Basis einer grossen Anzahl von Wohnungen erstellt sind, sondern mit nur fünf Vergleichsobjekten.\nWeil das Gericht Wohnungen vergleicht, ist im Übrigen ein gewisser Schematismus erforderlich, damit die Vorhersehbarkeit des Rechts und die Gleichbehandlung garantiert sind. Das bedeutet nicht, dass das Gericht, wenn die fünf präsentierten Objekte aufgrund gemeinsamer Merkmale schematisch mit der streitigen\nWohnung verglichen werden können, die Vor- und Nachteile Letzterer nicht abwägen darf (BGer 4A_400/2017 Erw. 2.2.2.2 Abs. 2).\n- 61 -\n\nBei der Klage auf Anfechtung des Anfangsmietzinses einer Wohnung in einer Altliegenschaft trägt der Mieter die Beweislast für die orts- oder quartierüblichen Mietzinse. Gemäss der aus Art. 8 ZGB abgeleiteten Normentheorie liegt einem vom\nMieter gerügten Rechtsmissbrauch, das heisst einem missbräuchlichen Mietzins,\neine rechtshindernde Tatsache zugrunde, bezüglich der die Gegenpartei des\nRechtsinhabers die Beweislast trägt. Hat sich deshalb der Vermieter im amtlichen\nFormular auf den üblichen Mietzins berufen, um den vereinbarten Mietzins zu\nrechtfertigen, obliegt es dem Mieter zu beweisen, dass der Mietzins missbräuchlich ist.\n\nWeiter bestätigt das Bundesgericht unter Verweis auf den von der Vermieterin kritisierten BGE 139 III 13 (= Pra 2013 Nr. 105), es werde vermutet, dass der vereinbarte Anfangsmietzins missbräuchlich sei, wenn er im Sinne von Art. 270 Abs. 1\nlit. b OR erheblich – das heisse gemäss Rechtsprechung um mindestens 10 % –\nerhöht worden sei im Vergleich zum Mietzins des Vormieters, so dass es dem Vermieter obliege, sich auf Vergleichselemente stützende Gegenbeweise zu erbringen, um nachzuweisen, dass entgegen dem äusseren Anschein ein Ausnahmefall\nvorliege und der vereinbarte Anfangsmietzins nicht missbräuchlich sei (BGer\n4A_400/2017 Erw. 2.2.2.2; vgl. BGer 4A_295/2016 vom 29. November 2016 Erw.\n5.3.1).\n\n3.2. Der angefochtene Entscheid des Mietgerichtes folgt der Rechtsprechung des\nBundesgerichtes. Diese ist in der Literatur auf Kritik gestossen (vgl. TH. KOLLER,\nDie mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2013, in ZBJV\n2014 S. 917 ff., S. 938 ff.; DERS., Die mietrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahr 2019, in ZBJV 2019 S. 529 ff., S. 533 f., je mit Hinweisen). Die\nKammer hat sich aber mit dieser Rechtsprechung, insbesondere mit der vom Bundesgericht entwickelten Vermutungsregel, jüngst in einem Entscheid vom 2. März\n2020 auseinandergesetzt und ist ihr gefolgt (OGer NG190019 Erw. 5, publ. in ZR\n119/2020 Nr. 13 [sowie in ZMP 2020 Nr. 5, Anm. d. Red.]; eine Beschwerde gegen den Entscheid ist beim Bundesgericht hängig). Erneut darauf einzugehen ist\nnicht angezeigt. Soweit sich der vorinstanzliche Entscheid auf die genannte Vermutungsregel stützt, ist er nicht zu beanstanden.\n- 62 -\n\n"}