{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:02:40", "Checksum": "c3e009600aa06d284314f928a9911ae1", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung.\n\n5.3. Über die Prozesskosten wird im Endentscheid zu befinden sein.\n\n(…)\"\n\n*******\n\nAus dem Urteil des Obergerichts NG190020-O/U vom 30. November 2020 (Weiterzug ans Bundesgericht offen; Gerichtsbesetzung: Lichti Aschwanden, Diggelmann, Glur; Gerichtsschreiber Isler):\n\n\"(…)\n\nI. Übersicht zum Sachverhalt / Prozessgeschichte\n\n[Ausgangslage und bisheriger Verfahrensgang, Anm. d. Red.]\n\nII. Klagevoraussetzungen gemäss Art. 270 Abs. 1 OR\n\nDas Mietgericht erachtete die Anfechtungs- bzw. Klagevoraussetzungen gemäss\nArt. 270 Abs. 1 OR als erfüllt: Die 30-tägige Frist, um den Anfangsmietzins bei der\nSchlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Art. 269 und 269a OR anzufechten, sei nach der Praxis des Bundesgerichts (vgl. BGE 121 III 56 Erw. 2c) gewahrt. Der Bruttoanfangsmietzins von Fr. 2'004 (= Fr. 1'680 Nettomietzins +\nFr. 324 Nebenkosten) sodann liege mehr als 10 % über dem früheren Bruttomietzins von Fr. 1'308 (= Fr. 984 Nettomietzins + Fr. 324 Nebenkosten), womit die Erhöhung des Mietzinses im Sinne von Art. 270 Abs. 1 lit. b OR nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts (vgl. BGE 136 III 82) \"erheblich\" sei. – Diese Klagevoraussetzungen sind nicht streitig.\n- 58 -\n\nIII. Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses\n\n1. [Erwägungen des Mietgerichts]\n\n2. Einwendungen der Vermieterin\n\nDie Vermieterin rügt mit ihrer (Zweit-)Berufung, das Mietgericht verletze die Beweislastregel von Art. 8 ZGB, indem es ihr faktisch die alleinige Beweislast für die\nOrts- und Quartierüblichkeit des Nettomietzinses von Fr. 1'680 auferlege. Der vom\nMietgericht zitierte BGE 139 III 13 ändere an der gesetzlichen Beweislastverteilung nichts. Das Bundesgericht habe einen konkreten Einzelfall beurteilt. Es wäre\nfalsch, daraus allgemeine Auswirkungen auf die Beweislastverteilung bzw. irgendwelche allgemeinverbindliche Tatsachenvermutungen abzuleiten. Das Bundesgericht habe gegen den unmissverständlichen und eindeutig dokumentierten Willen\ndes Gesetzgebers verstossen, die Beweislast für die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses in jedem Fall dem Mieter aufzuerlegen, und zwar unabhängig von\nder Differenz zum früher bezahlten Mietzins.\n\nDas Bundesgericht widerspreche sodann in mehrfacher Weise seinen in der Vergangenheit entwickelten Prinzipien zur Mietzinsgestaltung. Zwischen den beiden\nabsoluten Kriterien der Entwicklung des Marktes und der Kostenfaktoren bestehe\nkein Verhältnis der Über- bzw. Unterordnung zugunsten des Kostenprinzips. Bei\nder Festlegung des Anfangsmietzinses gelte die absolute Methode mit der Konsequenz, dass der Mietzins nicht nach dem früher bezahlten Mietzins beurteilt werden dürfe. Schliesslich sei es nicht zulässig, Kosten- und Marktelemente zu vermischen, was das Bundesgericht tue, wenn es in einem Fall, in welchem sich der\nVermieter auf die Orts- oder Quartierüblichkeit berufe, erwäge, es bestehe eine\nVermutung für die Missbräuchlichkeit, weil in der letzten Zeit keine relevanten Kostenveränderungen eingetreten seien.\n\n3. Erwägungen der Kammer\n\n3.1. Das Bundesgericht stellt die Rechtslage in einem neueren Entscheid vom\n13. September 2018 wie folgt dar (BGer 4A_400/2017 Erw. 2 mit zahlreichen Hinweisen, ins Deutsche übersetzt in mp 2019 S. 82 ff. und Pra 2019 Nr. 77; Erw. 2\nnicht publiziert in BGE 144 III 514):\n- 59 -\n\nNach Art. 270 Abs. 1 OR kann der Mieter den Anfangsmietzins anfechten und\ndessen Herabsetzung verlangen, wenn er missbräuchlich im Sinne von Art. 269\nund 269a OR ist, das heisst insbesondere, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus\nder Mietsache erzielt wird (Art. 269 OR). Nicht missbräuchlich ist der Mietzins in\nder Regel, wenn er im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegt\n(Art. 269a lit. a OR) (BGer 4A_400/2017 Erw. 2).\n\nOb ein Anfangsmietzins zulässig ist, muss nach absoluter Methode überprüft werden. Diese Methode stellt sicher, dass im konkreten Fall mit dem Mietzins unter\nBerücksichtigung der Liegenschaftskosten bzw. des Marktpreises kein übersetzter\nErtrag erzielt wird. Bei der Anwendung der absoluten Methode sind die beiden absoluten Kriterien – das Kostenprinzip (Nettorendite) und das Marktprinzip (Vergleichsmietzins innerhalb eines Orts oder eines Quartiers) – unvereinbar. Das Kriterium der Berechnung der individuellen und konkreten Kosten (Nettoertrag) darf\nnicht mit marktmässigen Faktoren wie einem objektivierten Liegenschaftswert vermengt werden.\n\nDas absolute Kriterium des übermässigen Nettoertrags hat (grundsätzlich) Vorrang gegenüber dem absoluten Kriterium der orts- und quartierüblichen Mietzinse\n(BGer 4A_400/2017 Erw. 2.1).\n\nBei \"Altliegenschaften\" indessen ist die Hierarchie unter den absoluten Kriterien\numgekehrt: Das Kriterium der orts- und quartierüblichen Mietzinse hat Vorrang gegenüber dem Kriterium des Nettoertrags. Dies hindert den Vermieter allerdings\nnicht nachzuweisen, dass ihm die Liegenschaft nach Massgabe des Kriteriums\ndes Nettoertrags keine übermässige Rendite verschafft (BGer 4A_400/2017\nErw. 2.2 und 2.2.1).\n\n"}