{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. 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Mai 2016 wurde von der Vermieterin mit der Stadt Zürich geschlossen, um die\nZustimmung des Gemeinderates zur Baurechtseinräumung an die Stiftung Gemeinnütziger Wohnungsbau N.-strasse sicherzustellen. Sie wurde unter den Vorbehalt gestellt, dass der Gemeinderat der Baurechtseinräumung zustimme, und\nauf 15 Jahre ab dem Eintrag des neuen Baurechts der Stiftung Gemeinnütziger\nWohnungsbau N.-strasse befristet. Wie die Vermieterin vor Vorinstanz einräumte,\ngab es keinen Rechtsgrund dafür, ihre Wohnhäuser unter die behördliche Kontrolle zu stellen; der politische Druck habe sie dazu veranlasst.\n\nZwischen den Leistungen der Stadt Zürich (Baurechte N.-strasse y, Darlehen) einerseits und der in der Vereinbarung betreffend Mietzinsgestaltung vorgesehenen\nMietzinskontrolle andererseits besteht somit kein unmittelbarer Zusammenhang.\n- 55 -\n\nDie Unterstellung unter die behördliche Mietzinskontrolle erfolgte nicht als Voraussetzung für Förderleistungen zugunsten der beiden Wohnhäuser, sondern um die\nZustimmung des Gemeinderates zur Baurechtseinräumung an die Stiftung Gemeinnütziger Wohnungsbau N.-strasse sicherzustellen.\n\nDie Voraussetzungen für den Ausschluss der Bestimmungen über die Anfechtung\nmissbräuchlicher Mietzinse und der zivilgerichtlichen Zuständigkeit sind damit\nnicht erfüllt. Art. 253b Abs. 3 OR ist auf die Fälle der behördlichen Mietzinskontrolle als Voraussetzung von objektbezogenen Förderleistungen des Gemeinwesens zugeschnitten. Die Bestimmung ist nicht so zu verstehen, dass eine Mietzinskontrolle, die den Behörden nachträglich aus andern Motiven zugestanden wird,\ndie Zivilgerichtsbarkeit ausschliesst. Ein Zuständigkeitsentscheid sollte auch nicht\ngutachterliche Abklärungen über historische Marktverhältnisse voraussetzen.\n\n4.3. Die Anwendbarkeit der Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher\nMietzinse im Sinne von Art. 253b Abs. 3 OR und die zivilgerichtliche Zuständigkeit\nsind somit zu bejahen.\n\n4.4. Die Vorinstanz ist mit anderen Überlegungen zum gleichen Ergebnis gelangt.\nSie erwog insbesondere, aus der Vereinbarung betreffend Mietzinsgestaltung\ngehe nicht hervor, dass die vereinbarte Kontrolle die zivilgerichtliche Mietzinskontrolle unter Anwendung der Missbrauchsgesetzgebung ersetzen solle. Die vereinbarte Mietzinskontrolle beruhe auf keiner von der Stadt Zürich verabschiedeten\ngesetzlichen Grundlage wie etwa dem stadträtlichen Reglement über die Festsetzung, Kontrolle und Anfechtung der Mietzinse bei den unterstützten Wohnungen\n(Mietzinsreglement; AS 841.150). Die Vereinbarung sei im Übrigen hinsichtlich\nwesentlicher Regelungspunkte lückenhaft. Die Grundlage der Mietzinsgestaltung\nsei nicht transparent. Die Vereinbarung äussere sich nicht zum Rechtsschutz der\nBetroffenen. Die vorgesehene behördliche Kontrolle sei nur auf die in der Vereinbarung betreffend Mietzinsgestaltung festgehaltenen Grundsätze und nicht auf die\nMindeststandards der Bundesgesetzgebung gemäss Art. 2 Abs. 2 VMWG\n(SR 221.213.11) ausgerichtet. Sie orientiere sich weder an dem im Mietzinsreglement der Stadt Zürich (AS 841.150) statuierten Grundsatz der Kostenmiete noch\nan den Kriterien der in Art. 269a lit. a OR verankerten Vergleichsmiete. Auf die\nEinwendungen der Vermieterin einzugehen erübrigt sich.\n- 56 -\n\n5.\n\n5.1. Der Entscheid über die Anwendbarkeit der Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse und die sachliche Zuständigkeit des Mietgerichtes\nist den Parteien als Zwischenentscheid zu eröffnen. Art. 237 ZPO sieht diese Möglichkeit vor für Fälle, wo durch abweichende oberinstanzliche Beurteilung sofort\nein Endentscheid herbeigeführt und so ein bedeutender Zeit- oder Kostenaufwand\ngespart werden kann. Die Möglichkeit besteht auch im Rechtsmittelverfahren (vgl.\nKRIECH, DIKE-Komm-ZPO, Art. 237 N 9; ZK ZPO-Staehelin, Art. 237 N 12; BK\nZPO-KILLIAS, Art. 237 N 30).\n\n5.2. Der für die Zulässigkeit der ordentlichen Beschwerde in Zivilsachen an das\nBundesgericht vorausgesetzte Streitwert beträgt in mietrechtlichen Fällen\nFr. 15'000.– (Art. 74 Abs. 1 BGG). Wird dieser Streitwert nicht erreicht und stellt\nsich auch nicht eine Frage von grundsätzlicher Bedeutung (Art. 74 Abs. 2 BGG),\nkommt als Rechtsmittel die subsidiäre Verfassungsbeschwerde in Betracht\n(Art. 113 ff. BGG).\n\nBei Beschwerden gegen Vor- und Zwischenentscheide bestimmt sich der massgebliche Streitwert nach den Begehren, die vor der Instanz streitig sind, wo die\nHauptsache hängig ist (Art. 51 Abs. 1 lit. c BGG), im vorliegenden Fall also nach\nden im Berufungsverfahren streitigen Begehren.\n\nGeht man von dem vorn für das Berufungsverfahren ermittelten Rechtsmittelstreitwert von rund Fr. 136'000.– aus (vorn Erw. II), ist die ordentliche Beschwerde an\ndas Bundesgericht zulässig.\n\nDer vorliegende Entscheid dürfte als Zwischenentscheid über die Zuständigkeit im\nSinne von Art. 92 BGG zu qualifizieren sein, der – im Unterschied zu Zwischenentscheiden im Sinne von Art. 93 BGG – nur unmittelbar nach seinem Erlass angefochten werden kann. Die zivilgerichtliche Zuständigkeit ist mit der Anwendbarkeit\nder Bestimmungen des OR über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse untrennbar verknüpft.\n- 57 -\n\nFestzuhalten bleibt, dass das Bundesgericht bei Eingang einer Beschwerde selbständig und ohne Bindung an die Erwägungen der Kammer über die Zulässigkeit\ndes Rechtsmittels entscheidet.\n\n"}