{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:02:40", "Checksum": "c3e009600aa06d284314f928a9911ae1", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung.\n\n Grundlage dieser Vereinbarung bildet die Vertragsbestandteil bildende Liste über die Mietobjekte und die aktuellen Netto-Mietzinse.\n\nDie Mietzinse basieren auf dem Referenzzinssatz von 1.75 %.\n\nB) Mietzinsanpassungen\n\na) relative Veränderungen gemäss OR\nAnpassungen aufgrund des veränderten Referenzzinssatzes, Kostensteigerungen und Anteil\nTeuerung (Kaufkraftsicherung) sind jederzeit möglich.\n\nb) Veränderungen aufgrund wertvermehrender Investitionen\nAnpassungen aufgrund wertvermehrender Investitionen sind im Rahmen der Bestimmungen\ndes OR jederzeit möglich. Absichten und Pläne für eine Gesamtrenovation (umfassende Erneuerung) sind vorgängig von der Stadt (auch im Sinne der Ziff. 4.3 des Baurechtsvertrages)\nbewilligen zu lassen.\n\nc) Anpassungen bei Neuvermietungen\nIndividuelle Anpassungen im Rahmen der Neuvermietung von Wohnungen sind möglich, sofern sie sich 18 (achtzehn) % unter den jeweils hedonistisch ermittelten Abschluss-Nettomie-\nten (Transaktionsmieten) eines anerkannten Beratungsbüros (zB. D. AG, Zürich) vergleichbarer Altbauwohnungen im Quartier Sihlfeld bewegen.\n- 53 -\n\nC) Vollzug und Kontrolle\n\nSeitens der Stadt vollzieht und kontrolliert das dem Finanzdepartement angegliederte Büro\nfür Wohnbauförderung diese Vereinbarung.\n\nDie [Vermieterin] reicht der Stadt alle zwei Jahre eine aktuelle Mieterliste mit Angabe der\nNetto-Mietzinsen und der entsprechenden Grundlagen ein. Veränderungen gegenüber der\nfrüheren Liste sind zu begründen. Auf Verlangen sind der Stadt alle zweckdienlichen Unterlagen zu überlassen.\n\nD) Dauer der Vereinbarung\n\nDie Vereinbarung dauert 15 (fünfzehn) Jahre, gerechnet ab dem Eintrag des neuen Baurechtes mit der Stiftung gemeinnütziger Wohnungsbau N.-strasse.\n\nWeitere Bestimmungen\n\n1. Diese Vereinbarung steht unter dem Vorbehalt, dass der Gemeinderat dem Antrag\ndes Stadtrates gemäss Weisung vom 3. Februar (GR 2016/45) rechtskräftig zustimmt.\nErfolgt diese Zustimmung nicht bzw. nicht bis Ende August 2016, fällt sie gegenseitig\nentschädigungslos dahin.\n\n2. Jede Partei trägt ihre eigenen Aufwendungen für das Zustandekommen und die Umsetzung dieser Vereinbarung. Externe Drittkosten werden je zur Hälfte geteilt.\n\n3. Bei Uneinigkeiten über den Vollzug dieser Vereinbarung während der Laufzeit suchen\ndie Parteien eine einvernehmliche Lösung, bei unüberwindbaren Differenzen unter\nBeizug je einer Vertretung des Mieter- und des Hauseigentümerverbandes Zürich.\n\n4. Ändern sich die Verhältnisse so dass eine Revision dieser Vereinbarung notwendig\nwird, nehmen die Parteien die entsprechenden Anpassungen mit dem gleichen Ziele\nvor. Seitens der Stadt Zürich ist der/die jeweilige Vorstehende des Finanzdepartements zuständig.\"\n\nMit Beschluss vom 15. Juni 2016 stimmte der Gemeinderat dem Antrag des Stadtrates gemäss Weisung vom 3. Februar 2016 zu. Von der Vereinbarung betreffend\nMietzinsgestaltung nahm er Kenntnis.\n\n4.\n\n4.1. Im Rahmen der sozialen Wohnungspolitik kann das Gemeinwesen Eigentümer unterstützen, um durch tiefe Mieten dem Bedürfnis eines Teils der Bevölkerung Rechnung zu tragen. Dazu braucht das Gemeinwesen die Möglichkeit, eine\n- 54 -\n\nKontrolle über die Mietzinsfestsetzung auszuüben. Zweck der Zuständigkeitsnorm\nvon Art. 253b Abs. 3 OR ist es, eine doppelte Kontrolle der Mietzinse zu vermeiden und widersprüchliche Entscheide zu verhindern (BGer 2C_927/2018 vom\n13. November 2019 Erw. 4.1, 1C_500/2013 vom 25. September 2014 Erw. 2.2,\n4A_267/2009 vom 7. August 2009 Erw. 2.2). Die in Art. 253b Abs. 3 OR genannten Voraussetzungen (Förderung der Bereitstellung des Wohnraums durch das\nGemeinwesen, behördliche Mietzinskontrolle) müssen kumulativ erfüllt sein.\n\n4.2. Das Baurecht für das Wohnhaus N.-strasse y, worin die Mieterin später eine\nWohnung mietete, wurde der Vermieterin im Jahre 1951 von der B. AG eingeräumt, welche ihr Eigentum mit Antritt per 1. Juli 1955 auf die Stadt Zürich übertrug. Mit Vertrag vom 12. November 2004 verlängerten die Stadt Zürich und die\nVermieterin das Baurecht bis 2066, wobei sie die Baurechte für die Wohnhäuser\nN.-strasse y vereinigten und die Vertragsbestimmungen änderten. Eine Mietzinskontrolle wurde nicht vorgesehen.\n\nIm Darlehensvertrag vom 6./8. Juli 1955 vereinbarten die Vermieterin und die\nStadt Zürich, dass die Wohnungsmietzinse in beiden Häusern nur noch mit Zustimmung der Stadt Zürich geändert werden dürften. Dieser Vertrag wurde von der\nStadt Zürich auf den 30. Juni 1994 gekündigt, worauf die Mietzinskontrolle der\nStadt Zürich unbestrittenermassen entfiel (Erw. III/3 oben).\n\n"}