{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:02:40", "Checksum": "c3e009600aa06d284314f928a9911ae1", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung.\n\n2. Die Vorinstanz beurteilte die Voraussetzungen für den Ausschluss der Anwendbarkeit der Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse\nund der mietgerichtlichen Zuständigkeit nach Art. 253b Abs. 3 OR als nicht erfüllt:\nDie von der Stadt Zürich und der Vermieterin für die Wohnhäuser N.-strasse y vereinbarte Mietzinskontrolle sei ungenügend. Ob die zweite Voraussetzung des Ausschlusses der Zivilgerichtsbarkeit – die Förderung der Bereitstellung der Wohnräume durch die öffentliche Hand – erfüllt sei, könne offenbleiben. Mit der Berufung hält die Vermieterin am Ausschluss der Bestimmungen über die Anfechtung\nmissbräuchlicher Mietzinse gemäss OR und an der Unzuständigkeit der Zivilgerichte fest.\n\n3. Die Anwendbarkeit der Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher\nMietzinse und die mietgerichtliche Zuständigkeit sind im Wesentlichen aufgrund\ndes folgenden Sachverhalts zu beurteilen:\n\nMit Vertrag vom 27. Januar 1950, grundbuchlich vollzogen am 27. März 1951,\nräumte die Stadt Zürich der Vermieterin für die Dauer von 70 Jahren ein Baurecht\nüber eine Parzelle in Zürich-Wiedikon ein, worauf das Wohnhaus N.-strasse y errichtet wurde (ca. 4865 m2 [alt Kat. Nr. 6268, abgetrennt von \"älter\" Kat. Nr. 6043],\nBaurechtszins: Fr. 9'000.– p.a., Vorbehalt der Anpassung an veränderte Bodenwertverhältnisse nach 30 Jahren, Heimfall entschädigungslos und pfandrechtsfrei)\n(vgl. act. 20/1 und act. 20/8 S. 1 und 2).\n\nFür die gleiche Dauer von 70 Jahren räumte die B. AG der Vermieterin mit Vertrag\nvom 9. Februar 1951, im Grundbuch eingetragen am 27. März 1951, ein Baurecht\nüber die benachbarte Parzelle ein, worauf das Wohnhaus N.-strasse y mit der\nWohnung der Mieterin zu stehen kam (6356,1 m2 [alt Kat. Nr. 6267], Baurechtszins: Fr. 10'000.– p.a., Vorbehalt der Anpassung an veränderte Bodenwertverhältnisse nach 30 Jahren, Heimfall entschädigungslos und pfandrechtsfrei). Mit Antritt\nper 1. Juli 1955 verkaufte die B. AG ihre Parzelle an die Stadt Zürich. Diese trat in\nden Baurechtsvertrag ein. Der Baurechtszins wurde von Fr. 10'000.– auf\nFr. 12'000.– p.a. erhöht.\n- 51 -\n\nMit Vertrag vom 6./8. Juli 1955 gewährte die Stadt Zürich der Vermieterin – im\nWesentlichen zur Ablösung der bestehenden Hypotheken – ein bis zum 22. März\n2021 (Ende der Baurechte) zu amortisierendes, hypothekarisch sicherzustellendes\nDarlehen von 3,6 Mio. Franken. Das Darlehen war – Vertragsverletzungen der\nVermieterin vorbehalten – unkündbar. Die Vertragsparteien vereinbarten, dass die\nWohnungsmietzinse nur noch mit Zustimmung der Stadt Zürich geändert werden\ndürften.\n\nAuf den 30. Juni 1994 kündigte die Stadt Zürich den Darlehensvertrag (und ein\nweiteres der Vermieterin im Jahre 1964 zur Erstellung von Parkplätzen auf dem\nBaurechtsgrundstück gewährtes Darlehen von Fr. 37'000.–). Damit entfiel nach\nübereinstimmender Darstellung der Parteien die Mietzinskontrolle der Stadt Zürich.\n\nMit Vertrag vom 12. November 2004 verlängerten die Stadt Zürich und die Vermieterin wegen hohen Sanierungsbedarfs der Wohnhäuser die bis 2021 befristeten\nBaurechte um 45 Jahre, unter gleichzeitiger Vereinigung der Baurechte und Anpassung der Vertragsbestimmungen. Die Vertragsparteien vereinbarten neu einen\njährlichen, fünfjährlich neu festzusetzenden Baurechtszins von Fr. 333'730.–, unter\nBerücksichtigung eines angenommenen Basislandwertes von Fr. 8'343'243.–\n(Fr. 742.–/m2) und eines Zinssatzes von 4,00 % (Durchschnittszinsfuss der Zürcher Kantonalbank für 1. Althypotheken auf Wohnliegenschaften der damals vorangegangenen 5 Jahre). Bei der Festlegung des Landwertes für die Berechnung\ndes Baurechtszinses wurde dem Umstand Rechnung getragen, dass die Überbauung der Vermieterin die zulässige Ausnützung nicht konsumierte und die Ausnützungsreserve der Grundeigentümerin gehören sollte. Neu wurden eine Heimfallentschädigung und die Verpflichtung der Vermieterin zur Äufnung eines Erneuerungsfonds verabredet. Der unter dem Vorbehalt der rechtskräftigen Genehmigung durch den Gemeinderat von Zürich geschlossene Vertrag wurde – dies ist\ngerichtsnotorisch – mit Beschluss des Gemeinderates vom 6. Juli 2005 und –\nnachdem dagegen das Referendum ergriffen worden war – an der Gemeindeabstimmung vom 27. November 2005 durch das Volk genehmigt.\n\nMit Weisung vom 3. Februar 2016 beantragte der Stadtrat von Zürich dem Gemeinderat, der Entlassung einer Teilfläche von 3246 m2 (Ausnützungsreserve) aus\n- 52 -\n\ndem Baurecht der Vermieterin zuzustimmen und an dieser Fläche der neuen Stiftung Gemeinnütziger Wohnungsbau N.-strasse ein Baurecht einzuräumen, damit\ndiese 36 neue Wohnungen errichten könne.\n\nAuf politischen Druck schloss die Vermieterin, die die Stiftung Gemeinnütziger\nWohnungsbau N.-strasse ins Leben gerufen hatte, am 26. Mai 2016 mit der Stadt\nZürich eine \"Vereinbarung betr. Mietzinsgestaltung\" für die Wohnhäuser N.-\nstrasse y. Die Vertragsparteien hielten in der Einleitung des Vereinbarungstexts\nunter anderem fest, dass die 36 Wohnungen gemäss vorgesehenem Baurechtsvertrag mit der Stiftung dauernd nach gemeinnützigen Grundsätzen zu bewirtschaften seien, hingegen keine Subventionierung erfolge, weil die geplanten Wohnungen die Vorgaben gemäss kantonalen Erlassen nicht erfüllten. Der Wortlaut\nder unter dem Vorbehalt der rechtskräftigen Zustimmung des Gemeinderates zum\nAntrag des Stadtrates gemäss Weisung vom 3. Februar 2016 geschlossenen Vereinbarung lautet:\n\n\"A) Grundlage\n\n"}