{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. 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Der Subsubeventualantrag sei teilweise gutzuheissen, indem ihre Klage ganz gutgeheissen\nwerde (Herabsetzung des Anfangsmietzinses auf Fr. 1'100.–; Reduktion per 1. Dezember 2017 auf Fr. 1'070.–). Sie beantragt damit letztlich, ihre von der Vorinstanz\nnur teilweise gutgeheissene Klage ganz gutzuheissen, integriert also ihren Erstberufungsantrag in ihren Antrag zur Zweitberufung der Vermieterin.\n\nAm 8. Mai 2020 wurde der Vermieterin die Berufungsantwort der Mieterin zur\nZweitberufung zwecks Wahrung des Gehörsanspruchs auszugsweise zugestellt:\n- 48 -\n\ndie Anträge sowie Ziff. I (\"Formelles\") und Ziff. II/1 (\"Sachliche Zuständigkeit des\nangerufenen Mietgerichts\").\n\n6. Mit Verfügung vom 8. Mai 2020 wurden die beiden Berufungsverfahren vereinigt (act. 75/76 = act. 74).\n\nII. Zulässigkeit der Berufung\n\nDie Berufung ist in vermögensrechtlichen Angelegenheiten zulässig, wenn der\nStreitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.–\nbeträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO).\n\nGemäss Rechtsbegehren der Mieterin belief sich der streitige Mietzinsbetrag vor\nVorinstanz auf Fr. 580.– (= Fr. 1'680.– ./. Fr. 1'100.–) pro Monat in der Zeit ab\nMitte Juni 2017 bis Ende November 2017 (5,5 Monate) und auf Fr. 610.– (= Fr.\n1'680.– ./. Fr. 1'070.–) in der Zeit danach. Damit ergibt sich, weil das Mietverhältnis nicht befristet war, gemäss Art. 92 Abs. 2 ZPO ein Streitwert von rund Fr.\n146'000.– (5,5 x Fr. 580 +[{20 x 12} ./. 5,5] x Fr. 610 = Fr. 146'235).\n\nPer 1. Dezember 2017 hat die Vermieterin der Mieterin eine Mietzinsherabsetzung\nvon Fr. 1'680.– auf Fr. 1'635.– (./. Fr. 45.–) zugestanden. Der Streitwert der vor\nder Vorinstanz zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren ist deshalb mit rund\nFr. 136'000.– zu beziffern (Fr. 146'235 ./. [{20 x 12 ./. 5,5} x Fr. 45] = Fr. 135'683 ).\n\nZu prüfen bleibt, ob der laut Mitteilung ihrer Vertreterin vom 20. März 2019 im Laufe des vorinstanzlichen Verfahrens erfolgte Auszug der Mieterin aus dem Mietobjekt den Rechtsmittelstreitwert beeinflusst. Im bundesgerichtlichen Verfahren gilt\nder auf die Zeit des Bundesrechtspflegegesetzes (OG) zurückgehende Grundsatz,\ndass der Zeitpunkt der Klageanhebung für die Schätzung des Streitwertes massgeblich ist. Im Laufe des Rechtsstreites eintretende Tatsachen, die bei gleich bleibendem Begehren nur den Wert des Streitgegenstandes beeinflussen, sind nicht\nzu berücksichtigen. Änderungen des klägerischen Rechtsbegehrens dagegen können den Streitwert beeinflussen (BGer 5A_58/2009 vom 28. September 2009\nErw. 1.2; BGE 87 II 190). Überträgt man diese Rechtsprechung auf das kantonale\nVerfahren (vgl. CR CPC-TAPPY, Art. 91 N 69b, mit Hinweis auf abweichende Auffassungen; M. Frey, Grundsätze der Streitwertbestimmung, Diss. Zürich 2017,\n- 49 -\n\nRz. 195 f.; BK ZPO-STERCHI, Art. 308 N 31; KUKO ZPO-VAN DE GRAAF, Art. 91\nN 10), ist der Auszug der Mieterin, der keinen Einfluss auf ihr Rechtsbegehren\nhatte, bei der Bezifferung des Rechtsmittelstreitwertes nicht zu berücksichtigen.\nDas Bundesgericht hat in BGE 140 III 65 auf die Botschaft vom 28. Juni 2006 zur\nSchweizerischen Zivilprozessordnung hingewiesen, wonach sich die Bestimmung\ndes Streitwertes im Berufungsverfahren an der Bundesrechtspflege orientiert (BBl.\n2006 S. 7221 ff., S. 7371 Ziff. 5.23.1).\n\nDer nach Art. 308 Abs. 2 ZPO für die Zulässigkeit der Berufung erforderliche\nStreitwert ist demnach zu bejahen.\n\nWürde der Auszug der Mieterin bzw. die Auflösung des Mietverhältnisses berücksichtigt und zudem unterstellt, dass die Mieterin nicht vor Mitte Dezember 2018\nauszog, ergäbe sich ebenfalls ein genügender Streitwert von Fr. 10'000.– (5,5 Monate [Mitte Juni bis Ende November 2017] zu Fr. 580 + 12,5 Monate [Dezember\n2017 bis Mitte Dezember 2018] zu Fr. 565 = Fr. 10'253).\n\nIII. Zum Hauptantrag der Vermieterin\n(Aufhebung des mietgerichtlichen Urteils, Nichteintreten auf die Klage)\n\n1. Nach Art. 253b Abs. 3 OR gelten die Bestimmungen des OR über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse nicht für Wohnräume, deren Bereitstellung\nvon der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden. Kommen die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse nicht zur Anwendung, sind alle Mechanismen verdrängt,\nwelche dem Zivilrichter erlauben, sich über den zulässigen Mietzins auszusprechen, namentlich die Anfechtung des Anfangsmietzinses (Art. 270 OR), die Anfechtung einer Mietzinserhöhung (Art. 270b OR), das Herabsetzungsbegehren\n(Art. 270a OR) und die Anfechtung indexierter Mietzinse (Art. 270c OR). Art. 253b\nAbs. 3 OR begrenzt nicht nur den Anwendungsbereich der mietrechtlichen Bestimmungen des OR. Er zieht auch eine Grenze zwischen dem öffentlichen und dem\nprivaten Recht. Schliesslich gilt Art. 253b Abs. 3 OR als eidgenössische Zuständigkeitsnorm. Bei Wohnräumen, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand\ngefördert wurde, verfügt die mit der Mietzinskontrolle betraute Behörde über eine\nausschliessliche Zuständigkeit (BGer 2C_927/2018 vom 13. November 2019\n- 50 -\n\nErw. 4.1, 1C_500/2013 vom 25. September 2014 Erw. 2.2, 4A_267/2009 vom\n7. August 2009 Erw. 2.2; BGE 124 III 463 = Pra 1999 Nr. 35).\n\n"}