{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:02:40", "Checksum": "c3e009600aa06d284314f928a9911ae1", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung.\n\n1. Die Kosten- und Entschädigungsfolgen bemessen sich anhand des Streitwerts\nder Klage (§ 2 Abs. 1 lit. a GebV OG; § 2 Abs. 1 lit. a AnwGebV OG). Der Streitwert\nwird durch das Rechtsbegehren bestimmt (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Lautet das Rechtsbegehren nicht auf eine bestimmte Geldsumme, so setzt das Gericht den Streitwert\nfest, sofern sich die Parteien darüber nicht einigen oder ihre Angaben offensichtlich\nunrichtig sind (Art. 91 Abs. 2 ZPO). Die Klägerin hat den Streitwert in Übereinstimmung mit Art. 92 Abs. 2 ZPO ursprünglich auf Fr. 146'400.– beziffert (Fr. 610.– x 12\nx 20). Da die Klägerin jedoch spätestens am 19. März 2019 aus der streitgegenständlichen Wohnung ausgezogen ist, ist der Streitwertberechnung nun nur mehr\ndie konkrete Mietdauer von maximal 21 Monaten zugrunde zu legen – und nicht der\nzwanzigfache Betrag der strittigen Mietzinsdifferenz als Kapitalwert gemäss Art. 92\nAbs. 2 ZPO. Damit beträgt der Streitwert im vorliegenden Fall Fr. 12'810.–\n(Fr. 610.– x 21). Ein kleiner Teil des Streitwerts betrifft die Mietzinssenkung per 1.\nDezember 2017, über die die Parteien sich im Grundsatz einig sind und die auch\nkeinen nennenswerten Aufwand verursachte. Es rechtfertigt sich daher, der Streitwertberechnung der Einfachheit halber und zugunsten beider Seiten nur das umstrittene Hauptbegehren zugrunde zu legen, mithin den Betrag von Fr. 12‘180.– (Fr.\n580.– x 21).\n\nBei Streitigkeiten über wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen gemäss Art. 92\nZPO wird die Grundgebühr in der Regel ermässigt (§ 4 Abs. 3 GebV OG). Sie kann\njedoch unter Berücksichtigung des Zeitaufwandes des Gerichts und der Schwierigkeit des Falls um bis zu einem Drittel, in Ausnahmefällen bis auf das Doppelte, erhöht werden. Bei Streitigkeiten über wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen\ngemäss Art. 92 ZPO kann zudem die Parteientschädigung gem. § 4 Abs. 3 Anw-\n- 46 -\n\nGebV bis auf die Hälfte ermässigt werden. Im vorliegenden Fall wurden zwei Verhandlungen sowie ein Augenschein durchgeführt. Die Parteivertreter hatten darüber\nhinaus je eine schriftliche Stellungnahme zum Augenschein zu verfassen. Aufgrund\ndes damit einhergehenden Zeitaufwands bzw. der resultierenden Zuschläge nach §\n11 Abs. 3 AnwGebV rechtfertigt es sich bei der ordentlichen Grundgebühr sowie\nParteientschädigung zu bleiben, also ohne die praxisgemäss insbesondere der Berechnung des Kostenvorschusses zugrunde gelegte Reduktion auf 2/3 der Gebühr.\nDies führt zu eine Gerichtsgebühr von Fr. 2‘060.– und zu einer (vollen) Parteientschädigung von Fr. 2‘940.– (inkl. MWSt).\n\n2. Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt. Hat keine\nPartei vollständig obsiegt, so werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des\nVerfahrens verteilt (Art. 106 ZPO). Gemäss Art. 107 Abs. 1 lit. a ZPO kann das\nGericht von den Verteilungsgrundsätzen abweichen und die Prozesskosten nach\nErmessen verteilen, wenn die Klage zwar grundsätzlich, aber nicht in der Höhe\nder Forderung gutgeheissen wurde und diese Höhe vom gerichtlichen Ermessen\nabhängig oder Bezifferung des Anspruchs schwierig war. Im vorliegenden Fall hat\ndie Klägerin sowohl bezüglich der Grundsatzfrage nach der Zuständigkeit des\nMietgerichts wie auch bezüglich der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses obsiegt. Obschon der neu festgesetzte Mietzins nicht dem von der Beklagten geforderten Betrag entspricht, unterliegt die Klägerin in überwiegendem Mass. Gründe,\ndie Verfahrenskosten nicht nach dem mathematischen Obsiegen und Unterliegen\nder Parteien zu verteilen, liegen dennoch nicht vor, denn letztlich waren beide Parteien mit der Schwierigkeit konfrontiert, nicht im Voraus abschätzen zu können,\nworauf insbesondere die gerichtliche Ermessensbetätigung hinauslaufen würde.\nAusgehend vom von der Klägerin zugestandenen (Anfangs-) Nettomietzins von Fr.\n1‘100.– und einem von der Beklagten geforderten von Fr. 1‘680.– unterliegt die\nKlägerin beim vorliegenden Ergebnis zu rund 60.5% (1 – Fr. 229.–/Fr. 580.–). In\ndiesem Ausmass hat sie die Gerichtskosten zu tragen. Zudem hat sie der Beklagten eine reduzierte Parteientschädigung zu bezahlen, die der Differenz des Erfolgs\nbeider Parteien entspricht (60.5% - 39.5%, also 21% einer vollen Entschädigung).\n\n(…)“\n\n*******\n- 47 -\n\nAus dem Beschluss des Obergerichts NG190020-O/Z03 vom 12. Juni 2020\n(rechtskräftiger Zwischenentscheid gemäss Art. 237 ZPO; Gerichtsbesetzung:\nLichti Aschwanden, Diggelmann, Glur; Gerichtsschreiber Isler):\n\n\"(…)\n\nI. Übersicht zum Sachverhalt / Prozessgeschichte\n\n[1. - 4.: Ausgangslage und erstinstanzliches Verfahren, Anm. d. Red.]\n\n5. Mit Eingabe vom 17. Oktober 2019 erhob die Mieterin rechtzeitig (Erst-)Berufung. Sie beantragt im Wesentlichen die Gutheissung ihrer Klage. Das Geschäft\nwurde unter der Nummer NG190020 angelegt.\n\nGleichentags erhob auch die Vermieterin rechtzeitig (Zweit-)Berufung. Sie beantragt im Wesentlichen, auf die Klage nicht einzutreten, eventualiter das Begehren\num Herabsetzung des Anfangsmietzinses von Fr. 1'680.– abzuweisen, subeventualiter das Begehren um Senkung des Mietzinses per 1. Dezember 2017 abzuweisen, subsubeventualiter das angefochtene Urteil aufzuheben und die Angelegenheit zur neuen Beurteilung im Sinne der vorgenannten Anträge an die Vorinstanz\nzurückzuweisen. Dieses Geschäft wurde unter der Nummer NG190022 angelegt.\n\nBeide Parteien bevorschussten die Verfahren innert angesetzter Frist.\n\n"}