{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. 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Bei insgesamt 44 Wohnungen stehen den jeweiligen Mietparteien somit jeweils maximal ein Waschtag alle zwei Wochen zur Verfügung. Zudem verfügt die Wohnung über nur wenige Steckdosen. Im Schlafzimmer\nwie auch im 3. Zimmer gibt es lediglich eine Steckdose beim Lichtschalter sowie\neine Mehrfachsteckdose. Im Wohnzimmer gibt es zwei Steckdosen sowie eine\nMehrfachsteckdose.\n\nZusammengefasst befindet sich die Wohnung in einem guten Zustand. Obschon\ndie Ausstattung der Wohnung grösstenteils schon ein bisschen älter ist, ist der Ausstattungsstandart der Wohnung als überwiegend durchschnittlich einzustufen.\n\n3.3. Fazit\n\nWie vorne bereits ausgeführt, beträgt der im Jahr 2006 errechnete Mittelwert gemäss Mietpreis-Strukturerhebung für 3-Zimmer-Wohnungen im Unterquartier Sihlfeld Fr. 19.30/m2, bei einer Obergrenze des sog. 95%-Vertrauensintervalls von Fr.\n20.00/m2 und einer Untergrenze von Fr. 18.50/m2 (Strukturerhebung S. 38). Die\nWohnung ist zentral gelegen und verfügt über eine gute Verkehrsanbindung. Weiter\nwurde die Wohnung im Allgemeinen gut unterhalten, ist hell und verfügt über einen\nschönen Ausblick. Die an sich recht hohen Lärmimmissionswerte werden durch die\ngeschickte Ausrichtung der Wohnung weitgehend kompensiert, so dass von einer\n- 44 -\n\neher ruhigen Lage auszugehen ist. Zustand und Ausstattung sind durchschnittlich,\nbei einzelnen Elementen wie der Grösse der Keller und der Anzahl der Steckdosen\nin der Wohnung sowie der Waschmaschinen im Haus unterdurchschnittlich. Vorliegend rechtfertigt es sich somit, für die Festlegung des Anfangsmietzinses vom Mittelwert auszugehen, mithin von Fr. 19.30/m2. Es verbietet sich, die teils tieferen statistischen Mietzinse der unmittelbar angrenzenden Nachbarquartiere mitzuberücksichtigen, denn aufgrund ihrer gesamten Merkmale passt die vorliegende Wohnung\ndurchaus zum Charakter der übrigen Objekte im Quartierteil Sihlfeld.\n\nBerücksichtigt man zudem den Mietpreisindex der Stadt Zürich (Basis Dezember\n2005), zeigt sich zwischen der Mietpreisstrukturerhebung 2006 und dem Mietbeginn\nam 16. Juni 2017 ein Anstieg des allgemeinen Mietniveaus um 11.5 %\n(https://www.stadt-zuerich.ch/content/dam/stzh/prd/Deutsch/Statistik/Themen/Wirtschaft/Preise/\nMPI/T_ZIK_MPI_Basis_2005.xlsx; zuletzt besucht am 6. August 2019). Erhöht man den\n\ndurchschnittlichen Quadratmeterpreis gemäss Mietpreis-Strukturerhebung um den\nAnstieg des Mietpreisindexes von 11.5 % und multipliziert das Resultat mit 76 m2,\nso ergibt sich ein statistischer Nettomietzins von Fr. 1'635.50 pro Monat.\n\nFür die Strukturpreiserhebung wurden zwar die Nettomietzinse erhoben, dabei aber\ndavon ausgegangen, dass als Nebenkosten einzig die Kosten für Heizung, Warmwasser und separate, hinzugemietete Räume ausgeschieden sind (Strukturpreiserhebung, a.a.O., S. 4). Im Mietvertrag wurden sowohl Betriebskosten wie auch Hei-\nzungs- und Warmwasserkosten als Nebenkosten ausgeschieden. Zur Herstellung\nder Vergleichbarkeit zwischen Statistik und vorliegendem Mietzins sind daher die\nBetriebskosten von Fr. 184.– abzuziehen, was zu einem Nettomietzins von gerundet Fr. 1'451.– führt. Auf diesen Betrag ist auch der Anfangsmietzins festzusetzen.\n\n4. Mietzinssenkung\n\nUnbestrittenermassen verfügt die Klägerin aufgrund der Senkung des Referenzzinssatzes per 2. Juni 2017 auf 1.5 % über einen entsprechenden Mietzinssenkungsanspruch. Die Beklagte bestreitet zwar ein Rechtsschutzinteresse, tut aber\nnicht dar, dass sie vor Einleitung des Gerichtsverfahrens den Standpunkt der Klägerin formell auch für den Fall anerkannt hat, dass der Anfangsmietzins gesenkt\nwird. Es ist daher von einem entsprechenden Vergleich der Parteien auszugehen.\n- 45 -\n\nDie Senkung des Referenzzinssatzes führt zu einem Mietzinssenkungsanspruch\nvon 2.91 % (Art. 13 Abs. 1 VMWG). Unter Berücksichtigung von Teuerung\n(0.08%) und allgemeiner Kostensteigerung reduziert sich dieser nach der unbestrittenen Rechnung der Klägerin auf 2.8%. Es ist daher von dieser Zahl auszugehen, weshalb der monatliche Nettomietzins von Fr. 1'451.50 mit Wirkung ab 1. Dezember 2017 auf Fr. 1'411.– herabzusetzen ist.\n\nVI. Kosten- und Entschädigungsfolgen\n\n"}