{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:02:40", "Checksum": "c3e009600aa06d284314f928a9911ae1", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung.\n\n3.2.3 Betreffend Grösse der Wohnung ist auf die Zimmerzahl sowie die nutzbare\nbzw. bewohnbare Fläche abzustellen (ZK-HIGI, Art. 269a N 97; Mietrecht für die\nPraxis/BRUTSCHIN, S. 498). Im vorliegenden Fall wird dieses Element schon durch\ndie Anwendung statistischer Quadratmeterpreise berücksichtigt. Die Klägerin bemängelt zwar, dass die Zimmereinteilung der Wohnung einer eher älteren Bauweise\nentspricht, da – anders als bei einer modernen Bauweise – das Wohnzimmer/Esszimmer und die Küche räumlich getrennt sind. Nichtsdestotrotz ist diese Art der Zimmereinteilung auch heute noch üblich. Ob dieses Merkmal den Wert der Wohnung\nerhöht oder senkt, ist vorab eine Frage des persönlichen Geschmacks und für den\nEntscheid nicht von Belang.\n\n3.2.4 In Bezug auf den Zustand ist im Sinne eines Gesamteindruckes abzuwägen, ob die Wohnung, auch im Hinblick auf die technischen Geräte sowie die Böden,\nFenster, Nasszellen, etc., als überdurchschnittlich gut unterhalten, als durchschnittlich bis gut unterhalten oder als schlecht unterhalten bzw. vernachlässigt erscheint\n(Mietrecht für die Praxis/BRUTSCHIN, S. 498 f.; SVIT-K-ROHRER, Art. 269a N 16 ff.;\nZK-HIGI, Art. 269a OR N 103 f.; BGE 123 III 317 E. 4b/bb und dd = MRA 5/97 S. 185\nff.; BGer, 4C.265/2000 vom 16.1.2001, E. 4b/ee = mp 1/01 S. 33 ff.).\n\nDie vorliegende Wohnung wurde um die Jahrtausendwende saniert. Anlässlich des\nMieterwechsels wurde die gesamte Wohnung zudem neu gestrichen. Der Linoleumboden im Schlafzimmer sowie im 3. Zimmer wurde durch Parkett ersetzt und der\nbestehende Parkettboden im Wohnzimmer/Esszimmer wurde abgeschliffen und\nversiegelt. Zudem wurde ein neuer Backofen samt neuem Glaskeramikherd eingebaut. Auch wenn an einigen Stellen Abnutzungserscheinungen erkennbar sind (beispielsweise beim Belag beim kleineren Balkon), so erscheint die Wohnung überwiegend gut unterhalten. Wie vorne ausgeführt, wurden von der Beklagten wiederholt\nInstandhaltungsmassnahmen vorgenommen, welche den guten Zustand der Wohnung sichergestellt haben.\n- 42 -\n\n3.2.5 Mit dem Kriterium der Ausstattung sollen der Ausbaustandard und die Infrastruktur des Mietobjekts erfasst werden. Dabei werden die subjektiven Elemente\nder Wohnung unter dem Aspekt des Komforts untersucht (Mietrecht für die Praxis/BRUTSCHIN, S. 498 f.; SVIT-K-ROHRER, Art. 269a N 16; ZK-HIGI, Art. 269a OR\nN 111 ff.; BGE 123 II 317 E. 4a = MRA 5/97 S. 185 ff.).\n\nAnlässlich des Augenscheins ergab sich, dass das Badezimmer und die Küche im\nRahmen der letzten Sanierung erneuert worden sein dürften. Sie erscheinen jedenfalls im typischen Stil der 90er- bzw. der Nullerjahre. Die Einrichtung des hellen Badezimmers ist zweckmässig, eher schlicht gehalten und mit weissen Fliesen ausgelegt, was für diese Zeit typisch war. Bei der vorhandenen Waschmaschine handelt\nes sich um eine Mieterinstallation, die unberücksichtigt zu bleiben hat (ZK-HIGI,\nArt. 269a OR N 112).\n\nDie Küche besteht aus einem für die 90er-Jahre typischen Waschbecken aus\nChromstahl mit integriertem Trocknungsbereich, einem Kühlschrank, diversen\nStauflächen sowie dem neu eingebauten Backofen mit Glaskeramikherd. Besondere Ausstattungsmerkmale wie beispielsweise ein Induktionsherd fehlen. Beim\nGeschirrspüler handelt es sich wiederum um eine Mieterinstallation, weshalb dieser\nnicht zu berücksichtigen ist. Die vorhandene Dunstabzugshaube wird lediglich im\nUmluftverfahren und nicht über ein Abluftsystem betrieben. Zusammengefasst kann\ndie Küche als standardmässig/durchschnittlich eingestuft werden.\n\nAuch die restlichen Ausstattungselemente der Wohnung sind überwiegend durchschnittlich. So handelt es sich bei den Fenstern um herkömmliche Kunststoff-Fens-\nter mit Doppelverglasung, welche heute in den meisten Wohnungen anzutreffen\nsind und eine gute Wärme- und Schallisolation gewährleisten (Mietrecht für die Praxis/BRUTSCHIN, S. 498). Zwar verfügt die Wohnung über zwei Balkone, aufgrund der\nrelativ kleinen Grösse von 1 m2 bzw. 4.7 m2 spricht jedoch auch dies nur für einen\nleicht überdurchschnittlichen und keinen luxuriösen Ausstattungsstandard. Weiter\ngehören zur Wohnung zwei Kellerabteile. Mit einer Grösse von je 2 m 2 sind sie jedoch äusserst klein, weshalb dieses Ausstattungsmerkmal eher als unterdurchschnittlich erscheint. Des Weiteren verfügt die Liegenschaft über zwei Lifte. Die Klägerin macht geltend, dass es bei den Liften regelmässig zu Wartezeiten komme. Da\njedoch auch neuere Bauten wie beispielsweise die 12-stöckigen W.-Türme lediglich\n- 43 -\n\nüber zwei Lifte verfügen, kann hier dennoch jedenfalls nicht von einem belanglosen\nAusstattungsmerkmal gesprochen werden (https://projekte.baudokumentation.ch/[…]; zuletzt besucht am 6. August 2019). Auch die Bodenbeläge in der Wohnung entsprechen dem Standard. So wirkt der Klinkerbelag im Flur sowie im Eingangsbereich\nzwar etwas veraltet, erfüllt aber dank des sehr dauerhaften Materials noch immer\nseinen Zweck. Der neu verlegte Parkett im Schlafzimmer und 3. Zimmer sowie der\nParkett im Wohnzimmer entsprechen einem überdurchschnittlichen Ausstattungsstandard.\n\nEntgegen der Ansicht der Klägerin ist in der Wohnung überdurchschnittlich viel\nStauraum vorhanden. So verfügt die Wohnung sowohl im Eingangsbereich als auch\nim Flur über einen Einbauschrank.\n\n"}