{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. 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Auch ein gerichtliches Gutachten\nzur Beurteilung der Marktentwicklung kommt nicht in Betracht, denn das Bundesgericht verlangt für die Lückenfüllung zu recht lediglich eine gerichtliche Ermessensbetätigung aufgrund der verfügbaren Daten. Ein Gutachten müsste zudem auf die\nErstellung einer amtlichen Statistik im Rahmen des vorliegenden Verfahrens unter\nErhebung einer breiten Datenbasis hinauslaufen, um eine höhere Überzeugungskraft zu erreichen als die Zugrundelegung der indexierten Strukturerhebung 2006.\nDies ist so wenig Aufgabe der Zivilgerichte wie die Beibringung von tauglichen Vergleichsobjekten. Ein Rückgriff auf den früheren Mietzins, wie die Klägerin ihn befürwortet, verbietet sich, weil hier die Vermieterin das Formular zur Festlegung des\nAnfangsmietzinses durchaus verwendet und jedenfalls innerhalb der vom Bundesgericht vorgegebenen Fristen auch eine Begründung für die Anpassung des Mietzinses geliefert und so die Klägerin in die Lage versetzt hat, sich über ihre Rechte\nund die schliesslich erfolgte Anfechtung klar zu werden. Der vorliegende Fall, bei\nwelchem die richterliche Mietpreisfestsetzung nur mangels Nachweisbarkeit der\nVergleichsmiete zum Zuge kommt, unterscheidet sich von den Fällen, bei welchen\nden betroffenen Mietern auch die Information über ihr Anfechtungsrecht und die\nGründe der Mietpreisanpassung vorenthalten wurden (dazu STASTNY, a.a.O., S. 199\nff. und 223 f., Rz. 31 ff., und 108 ff.). Ein Rückgriff auf den Vormietzins würde möglicherweise der historischen Kostenstruktur der Baute besser Rechnung tragen als\ndie statistische Methode. Er würde aber die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt\nignorieren, welcher der Gesetzgeber mit der Ermöglichung einer Anpassung an die\nVergleichsmieten bei Altbauten im Rahmen einer Neuvermietung gerade Rechnung\ntragen wollte. Die richterliche Mietzinsfestsetzung hat sich möglichst an diesem Ziel\nzu orientieren.\n\n3.2. Bestimmung des vorliegenden Anfangsmietzinses\n\n3.2.1 Beim Augenschein vom 4. April 2019 konnten Erhebungen zu Lage,\nGrösse, Ausstattung und Zustand des Mietobjektes gemacht werden. Dieses befindet sich wie bereits ausgeführt am Rand des Quartiers Wiedikon (Quartierteil Sihl-\n- 38 -\n\nfeld) bei der Verzweigung N.-strasse und G.-strasse (…). Die Grenzen zu den Quartieren Albisrieden, Altstetten und Aussersihl (Quartierteil Hard) befinden sich in unmittelbarer Nähe. Direkt vor dem Mietobjekt befindet sich die Tramhaltestelle G.,\nvon wo aus das Stadtzentrum mit dem Hauptbahnhof mit öffentlichen Verkehrsmitteln innert rund 20 Minuten, der S-Bahnhof Altstetten innert 10-15 Minuten zu erreichen ist. Sodann ist das Einkaufszentrum Z. innert 10 Gehminuten erreichbar. Auch\nder F.-platz mit weiteren Einkaufsmöglichkeiten, weiteren Dienstleistungen sowie\ndiversen Restaurants und Bars ist nur 7 Gehminuten entfernt. In unmittelbarer Nähe\nzum Mietobjekt hat es zudem weitere Restaurants und Lokale. Es kann somit von\neiner zentralen Lage mit guter Verkehrsanbindung gesprochen werden.\n\nDie Wohnung ist aufgrund der relativ grossen Fenster und der Ausrichtung ausgesprochen hell. Insbesondere das Wohnzimmer und das Schlafzimmer verfügen\nüber eine grosse Fensterfront, welche nach Süden ausgerichtet ist und bei Sonnenschein noch sehr viel heller wirken muss als beim bedeckten Wetter zur Zeit des\nAugenscheins. Das gegen Westen ausgerichtete 3. Zimmer erhält immerhin noch\nAbendsonne. Nur die Küche und das Badezimmer, welche nach Norden Richtung\nG. ausgerichtet sind, sind etwas dunkler.\n\nEntgegen den Ausführungen der Klägerin bietet die Wohnung insbesondere vom\nWohnzimmer, Schlafzimmer und vom grösseren Balkon aus eine sehr schöne und\nweite Aussicht über die Parkanlage Y. bis hin zum Uetliberg; dies ist notorisch, auch\nwenn der Uetliberg beim Augenschein unter einer Wolkenbank lag. Von der Küche\naus hat man zwar keine Sicht ins Grüne, da sich die Wohnung aber im 7. Stock\nbefindet, hat man einen sehr weiten Ausblick über G. bis nach Höngg. Einzig die\nAussicht vom 3. Zimmer ist schlechter, da diese zu einem grossen Teil von einem\nNeubau blockiert wird.\n\n3.2.2 Bezüglich Lage sind zudem die Lärmimmissionen zu berücksichtigen, wobei insbesondere der Verkehrslärm relevant ist. Anlässlich des Augenscheins\nwurde auf eine Dezibel-Messung verzichtet, da nur eine Langzeitmessung verlässliche Angaben liefern könnte und zudem die Daten des GIS-Browsers herangezogen werden können, die just auf solchen Erhebungen beruhen und auch für baurechtliche Entscheide herangezogen werden. Die Karte Strassenlärm des GIS-\nBrowsers (https://maps.zh.ch) zeigt die emissionsintensiven Strassen im Kanton\n- 39 -\n\n"}