{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:02:40", "Checksum": "c3e009600aa06d284314f928a9911ae1", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung.\n\n2.5.5. Zusammengefasst gelingt es der Beklagten nicht, den Gegenbeweis der\nOrts- und Quartierüblichkeit mit substantiierten Angaben und tauglichen Beweisofferten zu untermauern. Die Klägerin hat ihrerseits keine Vergleichsobjekte angeboten, sondern nur eine pauschale Erhöhung des Mietzinses gegenüber dem Vormietzins von 10 % anerkannt und beantragt, den Mietzins auf diesem Niveau festzusetzen.\n\n3. Gerichtliche Festsetzung des Anfangsmietzinses\n\n3.1. Grundlagen\n\n3.1.1. Damit stellt sich die Frage, wie der Anfangsmietzins festzusetzen ist, wenn\nein Missbrauch aufgrund der vorn umschriebenen Tatsachenvermutung zwar anzunehmen ist, der Nachweis einer bestimmten Vergleichsmiete aber scheitert. Anders\nals bei einer Mietzinsanpassung während eines laufenden Mietverhältnisses droht\nbei der Überprüfung der Anfangsmiete ohne richterlichen Eingriff bei gescheitertem\nNachweis der Vergleichsmiete das gänzliche Fehlen einer gültigen Mietzinsvereinbarung. Das Bundesgericht hat in einem solchen Fall eine richterliche Mietzinsfestsetzung nach freiem Ermessen unter Beizug der verfügbaren Daten als mit dem\nBundesrecht für vereinbar erklärt, insbesondere anhand der vorhandenen statistischen Angaben, des im Rahmen des Vormietverhältnisses zuletzt geschuldeten\nMietzinses sowie anhand der Qualitätsmerkmale des Mietobjektes (Urteil\n4A_250/2012 vom 28. August 2012 E. 2.4; bestätigt in BGE 139 III 13 E. 3.5.1 = Pra\n2013 Nr. 105 sowie in BGer 4A_461/2015 vom 15.2.16 E. 3.2.2 und 3.3; STASTNY,\na.a.O., S. 214 f., Rz. 79 ff.). Entgegen den Ausführungen der Klägerin kann das Gericht, anstatt auf den Vormietzins zurückzugreifen, auch amtliche Statistiken verwenden, die nach der Rechtsprechung zur Bestimmung der Vergleichsmiete im\ntechnischen Sinne nicht tauglich sind, da sie zu wenig detailliert sind (BGE 139 III\n13 E. 3.5.2; BGE 142 III 568 E. 2.1). Wie bereits erwähnt, steht dem Mietgericht die\nMietpreis-Strukturerhebung aus dem Jahr 2006 zur Verfügung, gestützt auf welche\n- 36 -\n\nein Mietzins errechnet werden kann, wie nachfolgend zu zeigen ist. Richtig ist, dass\ndie Erhebung nicht aktuell ist. Sie genügt aber anerkannten statistischen Kriterien,\ninsbesondere was die Grösse der erfassten Stichprobe und die Auswertungsmethode betrifft. Mit dem von der Stadt Zürich darüber hinaus erhobenen Mietpreisindex ist zudem eine Anpassung an die Teuerungsentwicklung im Bereich der Wohnungsmietzinse möglich. Eine verlässlichere Methode zur Preisbestimmung besteht\nim Übrigen nicht. Die erhobenen Daten der kleineren Mietpreiserhebung aus den\nJahren 2013-2017 sind nach Einschätzung von Statistik Zürich nicht verlässlich und\nweisen punkto Quadratmeterzahlen pro Quartier auch keine taugliche Detaillierung\nauf (vgl. act. 75; zur Priorität von statistischen Quadratmeterzahlen gegenüber anderen Erhebungsmethoden STASTNY, a.a.O., S. 217, Rz. 87); die Parteien haben\nsich deshalb zu recht nicht darauf berufen. Was das Alter der Strukturerhebung\n2006 angeht, kann mittels Anpassung an den Mietpreisindex der Stadt Zürich der\nEntwicklung zumindest annäherungsweise Rechnung getragen werden (vgl. auch\nSTASTNY, a.a.O., S. 218 f., Rz. 92 ff.). Diese Methode ist einer relativen Anpassung\ndes Mietzinses gestützt auf die Missbrauchsgesetzgebung vorzuziehen, da die indexierten statistischen Mietzinse der Entwicklung der gesamten Bestandesmieten\nbesser Rechnung tragen und damit näher beim Vergleichsmietekriterium liegen als\neine Anpassung an die relativen Kostenfaktoren. Beim Mietpreisindex ist sodann\nnicht der (gesamt)schweizerische Mietzins des HEV (act. 21/15), sondern der genauere Mietpreisindex der Stadt Zürich zu verwenden, da letzterer die lokale Entwicklung abbildet und zudem von einer neutralen Stelle berechnet wird (vgl.\nSTASTNY, a.a.O. S. 218 f., Rz. 92 ff., der überzeugend darauf hinweist, dass ältere\nStatistiken, die durch einen Mietindex an die aktuellen Verhältnisse angepasst werden, u.U. die auch der Orts- und Quartierüblichkeit zugrundezulegenden Bestandesmieten zumindest zuverlässiger abbilden als Neuvermietungsstatistiken). Die\nGrenzen des statistischen 95%-Vertrauensintervalls erlauben es zudem, den Mietzins anhand der Qualitätsmerkmale der Wohnung festzulegen.\n\nWas die Parteien gegen diese Methode vorbringen, überzeugt nicht: Gewiss bildet\ndie Statistik die Neuvermietungen nach 2006 nicht ab, wie die Beklagte vorbringen\nlässt. Wie schon gezeigt, schafft die Indexierung aber einen Ausgleich. Zudem existiert keine bessere Datengrundlage: Die allgemeine Marktentwicklung aus dem\npunkto Datenbasis intransparenten, nicht von einer neutralen Stelle entwickelten D.-\n- 37 -\n\n"}