{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. 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Die beweis- bzw. mitwirkungsbelastete Partei muss dazu konkrete Vergleichsobjekte nennen, deren Eignung anschliessend durch das Gericht beurteilt wird (BGer, 4A_291/2017 vom 11.6.2018,\nE. 4.3.3, mit Verweis auf BGE 141 III 569 E. 2.2.1 = MRA 2/16, S. 61 ff.; BGE 123\nIII 317 E. 4d). Damit ein Mietzins als quartier- und ortsüblich qualifiziert werden\nkann, bedarf es nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung mindestens fünf vergleichbarer Mietobjekte (BGE 141 III 569 E. 2.2.1 = MRA 2/16, S. 61 ff.; BGE 123\nIII 317 E. 4a = MRA 5/97, S. 185 ff.). Die offerierten Objekte müssen im Sinne der\nKriterien von Art. 11 VMWG vergleichbar sein; ein Gesamteindruck bezüglich aller\nKriterien mit Vornahme von Zu- und Abschlägen anhand unterschiedlicher Vergleichskriterien genügt dabei nicht (BGE 123 III 317 E. 4a und b = MRA 5/97, S. 185\nff.; BGE 141 III 569 E. 2.2.1 = MRA 2/16, S. 61 ff.; a.M. ZK-HIGI, Art. 269a N 64 f;\nSVIT-K-ROHRER, Art. 269a N 24 f.). Die Pflicht der beweis- bzw. mitwirkungsbelasteten Partei die Orts- und Quartiersüblichkeit mittels Vergleichsobjekten zu belegen,\nkann nach ständiger Rechtsprechung und entgegen der Ansicht der Beklagten nicht\ndurch ein gerichtliches Gutachten über die jüngste Entwicklung der Mietzinse ersetzt werden (z.B. BGer, 4A_291/2017 vom 11.6.2018, E. 4.3.3).\n\n2.5.2. Die zur Ermittlung der Orts- und Quartierüblichkeit erforderlichen Vergleichsobjekte sind von der beweis-. bzw. mitwirkungsbelasteten Partei im Rahmen\nihrer Parteibehauptungen in das Verfahren einzubringen. Dazu reichte die Beklagte\neine von der D. AG erstellte Auflistung \"Mietzinspotenziale\" ins Recht, in welchem\ndie Mietzinse von 87 Vergleichsobjekten aufgelistet werden, welche hinsichtlich\nMakrolage, Mikrolage, Fläche, Zimmerzahl, Baujahr, Zustand, Ausbaustandard,\nGeschoss, Aussenraum und Energiestandard mit der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbar sein sollen. Zudem reichte die Beklagte wissenschaftliche Beiträge zur Definition und der Methodik der Ermittlung von Mietzinsen anhand der\nhedonischen Methode ins Recht. Sodann offerierte sie zur Erläuterung der Auflistung sowie der Erhebungsmethode die Befragung von Dr. S.D. von der D. AG als\nZeugen. Dieser könne Auskunft darüber erteilen, auf welche Daten sich seine Miet-\n- 34 -\n\nzinsermittlung abstützt. Gleichzeitig erklärte die Beklagte, dass es aufgrund des Datenvolumens sowie der Vertraulichkeit der Informationen der jeweiligen Datenlieferanten nicht möglich sei, zu den zugrundeliegenden Vergleichsobjekten nähere Angaben zu machen. Die Klägerin bestritt, dass es sich bei den in der Auflistung aufgeführten Objekten um vergleichbare Wohnungen im Sinne von Art. 11 VMWG\nhandle.\n\n2.5.3. Die von der Beklagten offerierte Liste enthält zwar u.a. Angaben zu Nutzfläche, Zimmerzahl, Geschoss und Mietbeginn von angeblich zum Vergleich herangezogenen Wohnungen (act. 20/11). Derweil fehlt es aber substantiierten Angaben zu\nLage, Adresse, Zustand, Ausstattung, Erstellungsjahr oder Eigentümerschaft der\nangeblichen Vergleichsobjekte, geschweige denn zu konkreten Mietverträgen. Die\nbei allen Objekten identische „Lieg.Nr.“ lässt vermuten, dass es sich schlicht um die\nWohnungen handelt, die sich in der gleichen Überbauung befinden wie das Mietobjekt, so dass sie samt und sonders im Eigentum der Beklagten stehen dürften. Auch\ndie Bruttomietzinse der angebotenen Vergleichsobjekte werden nicht offengelegt.\nZudem führte die Beklagte aus, dass die Angaben auf vertraulichen Datensätzen\nberuhen würden. So lässt sich trotz sozialer Untersuchungsmaxime nicht erfolgreich\nmit dem Kriterium der Vergleichsmiete operieren, denn insbesondere von anwaltlich\nvertretenen Parteien wird, wie eingangs erwähnt, verlangt, dass sie im Rahmen ihrer Mitwirkungsobliegenheit so konkrete Angaben zu den Eigenschaften der Vergleichsobjekte machen, dass darüber Beweis abgenommen werden kann. Es ist\nbemühend, wenn die Beklagte von der Rechtsprechung entwickelte Kriterien mit\ndem Argument beiseite schiebt, es wäre „falsch …, eine Vermieterin, welche eine\nderart soziale Vermietungspolitik betreibt, abzustrafen …“. Entscheidend ist allein,\nob die Vermietungspolitik der Beklagten dem Gesetz entspricht. Das bedeutet nicht,\ndass richterliches Ermessen ausser Acht bleibt (dazu nachfolgend Ziff. V.3).\n\n2.5.4 Wie schon erwähnt, kann der Beweis zur Vergleichsmiete nicht mittels gerichtlichen Gutachtens geführt werden. Bei der Auflistung der \"Mietpotenziale\" handelt es sich nicht einmal um ein Privatgutachten, welches den Namen verdient. Ein\nsolches wäre gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ohnehin nicht als Beweis gemäss Art. 183 ZPO zu werten. Vielmehr gilt ein solches als blosser Bestandteil der Parteivorbringen, die ohne Einschränkung mit tauglichen Beweismitteln zu\n- 35 -\n\nuntermauern sind (BGE 140 III 24 E. 3.3.3), hier also detailliert auch betr. Zustand,\nAusstattung, Bauperiode und Lage der Vergleichsobjekte. Substantiiert darzulegen\nund mit Beweismitteln zu stützen wäre auch die Struktur der zu bezahlenden Mietzinse, insbesondere Art und Umfang der Ausscheidung von Nebenkosten und anhand der entsprechenden Mietverträge.\n\n"}