{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:02:40", "Checksum": "c3e009600aa06d284314f928a9911ae1", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung.\n\ndenn der Anschein eines Missbrauchs hängt nicht in erster Linie von der prozentualen Anpassung gegenüber dem Vormietzins ab, sondern viel eher von der absoluten Höhe des Mietzinses. Auch wenn daher Statistiken grundsätzlich zur Festlegung\nder Vergleichsmiete nur bei genügendem Detaillierungsgrad tauglich sind, scheint\nes nicht ausgeschlossen, sie wenigstens für die Beurteilung des Anscheins eines\nMissbrauchs und damit des Grades der Mitwirkungsobliegenheit des Vermieters mit\nin die Überlegungen einzubeziehen, besonders wenn der Vermieter einen ehedem\neher tiefen Mietzins im Rahmen des Mieterwechsels angepasst hat.\n\n2.4.4. Im vorliegenden Fall wurde der Bruttomietzins gegenüber dem vorausgegangenen Mietverhältnis um über 53 % erhöht, womit selbst die von eher skeptischen Stimmen (namentlich ROHRER, MRA 2/13 S. 28) akzeptierte Mindestgrenze\nfür die verstärkte Mitwirkungsobliegenheit des Vermieters erreicht ist. Berücksichtigt\nman nach dem Gesagten überdies die vorhandenen amtlichen Statistiken (Art. 11\nAbs. 4 VMWG; BGer, 4A_250/2012 vom 28.8.2012, E. 2.3; zur Notorietät derselben\nvgl. STASTNY, a.a.O., S. 214, Rz. 77 f.), so ergibt sich das gleiche Bild: Für Zürich\nexistiert eine Mietpreis-Strukturerhebung aus dem Jahr 2006 (https://www.stadt-zu-\nerich.ch/prd/de/index/statistik/publikationen-angebote/publikationen/Analysen/A_001_2008.html;\n\nzuletzt besucht am 6. August 2019). Zwar ist die Statistik anerkanntermassen nicht\ndetailliert genug, dass man damit die Vergleichsmiete direkt bestimmen könnte, zumal nicht sämtliche zum Vergleich notwendigen Kriterien dafür erhoben wurden (vgl.\ndazu BGE 142 III 568 E. 2.1; BGer, Urteile 4A_291/2017 vom 11.6.2018, E. 4.3 f.;\n4A_461/2015 vom 15.2.2016, E. 4.2; 4A_623/2013 vom 11.4.2014, E. 2.2.3;\n4A_669/2010 vom 28.4.2011, E. 5.3 und 6; 4A_472/2007 vom 11.3.2008, E. 2.2 ff.;\n4C.176/2003 vom 13.1.2004, E. 3.1 ff.; act. 19 S. 17; STASTNY, a.a.O., S. 187 ff.,\nS. 214 f.). Die Strukturerhebung enthält aber immerhin auf S. 38 f. die erhobenen\nQuadratmeterpreise für 1- bis 5-Zimmerwohnungen auf dem privaten Markt des\nJahres 2006. Die Zahlen sind nach Stadtquartieren geordnet, wobei die traditionellen 22 Quartiere der Stadt Zürich zum Teil in Untereinheiten aufgeteilt sind.\n\nDas Referenzobjekt befindet sich im Quartier Wiedikon, wobei die Strukturpreiserhebung dieses in die Unterquartiere Sihlfeld, in welchem das Mietobjekt liegt, Alt-\nWiedikon und Friesenberg unterteilt. Der im Jahr 2006 errechnete Mittelwert für 3-\n- 32 -\n\nZimmer-Wohnungen im Unterquartier Sihlfeld beträgt Fr. 19.30/m2, bei einer Obergrenze des sog. 95%-Vertrauensintervalls (Bereich, in welchem bei zufälliger Auswahl 95% aller für die Statistik erhobenen Mietzinse liegen) von Fr. 20.00/m 2 und\neiner Untergrenze von Fr. 18.50/m2 (S. 38). Die vorliegende Wohnung misst gemäss Angaben der Parteien ca. 76 Quadratmeter. Die statistische Durchschnittsmiete betrug im Jahr 2006 demnach gesamthaft Fr. 1'466.80 (76 x Fr. 19.30.‒). Berücksichtigt man zusätzlich die Entwicklung des Mietpreisindexes der Stadt Zürich\n(Basis 2005), zeigt sich zwischen der Mietpreisstrukturerhebung 2006 mit Stichtag\n31. Dezember 2006 und dem Mietbeginn am 16. Juni 2017 ein Anstieg des allgemeinen Mietzinsniveaus um 11.5 % (https://www.stadt-zuerich.ch/content/dam/\nstzh/prd/Deutsch/Statistik/Themen/Wirtschaft/Preise/ MPI/T_ZIK_MPI_Basis_ 2005.xlsx», zuletzt\n\nbesucht am 6. August 2019) oder ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis für das\nUnterquartier Sihlfeld von Fr. 21.52, was zu einer Nettomiete von Fr. 1'635.50 führen würde. Da bei den erhobenen Nettomietzinsen der Mietpreisstrukturerhebung\n2006 davon ausgegangen wurde, dass als Nebenkosten einzig die Kosten für Heizung, Warmwasser und hinzugemietete Räume ausgeschieden sind (Mietpreisstrukturerhebung, S. 4), sind die im vorliegenden Fall mit Fr. 184.– veranschlagten\nBetriebskosten bereits im Nettomietzins von Fr. 1635.50 enthalten. Zuzüglich der\nmonatlichen Akontozahlungen von Fr. 140.– für Heiz- und Warmwasserkosten, welche mit denjenigen beim Vormietzins identisch sind, ergibt dies einen Bruttomietzins\nvon Fr. 1'775.50 pro Monat. Damit liegt die verlangte Miete immer noch um 22.5 %\nüber dem teuerungsbereinigten statistischen Mittel für Wohnungen mit durchschnittlichen Qualitätsmerkmalen – wohl gemerkt auch solchen neueren Erstellungsdatums mit gegenüber dem Mietobjekt deutlich höheren Finanzierungskosten. Beachtet man zudem, dass das Mietobjekt (…) am Rand gleich dreier anderer Quartiere\nmit tieferem statistischem Durchschnittsniveau liegt (Quartierteil Hard im Quartier\nAussersihl, Mittelwert 2006 Fr. 15.30/m2; Quartier Albisrieden, Mittelwert Fr.\n17.60/m2; Quartier Altstetten, Mittelwert Fr. 17.60/m2), so würde die Differenz zum\nentsprechenden statistischen Mittel auf bis zu 39.5 % ansteigen. Selbst unter dieser\nVorgabe scheint die verlangte Anfangsmiete nach absoluten Kriterien in einem Umfeld gesunkener Zinsen und weit gehend fehlender Teuerung offensichtlich nicht\nmehr als plausibel, so dass es zu einer verstärkten Mitwirkungsobliegenheit der Beklagten kommt.\n- 33 -\n\n2.5. Gegenbeweis der Orts- und Quartierüblichkeit\n\n"}