{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:02:40", "Checksum": "c3e009600aa06d284314f928a9911ae1", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung.\n\n2.4.2. Im Zivilprozess trägt grundsätzlich jene Partei die Beweislast, welche aus\nden von ihr behaupteten Tatsachen Rechte ableitet (Art. 8 ZGB). Im mietrechtlichen\nVerfahren betreffend die Anfechtung des Anfangsmietzinses trägt demnach die Mieterin die Beweislast (SVIT-K-ROHRER, Art. 270 N 51 ff.). Die Vergleichsobjekte sind\nzu nennen und es ist detailliert zu substantiieren, inwiefern die genannten Wohnungen mit dem streitgegenständlichen Mietobjekt vergleichbar sind, wobei sämtliche\nVergleichskriterien darzulegen sind (SVIT-K-ROHRER, Art. 270 N 51 ff.; ZK-HIGI,\nArt. 269a N 129 ff.; Mietrecht für die Praxis/OESCHGER/ZAHRADNIK, S. 405). Die Gegenpartei, d.h. die Vermieterin, trifft eine Mitwirkungsobliegenheit im Sinne von Art.\n160 und Art. 164 ZPO. Nach ihrer systematischen Stellung beziehen sich diese Normen in erster Linie auf die Beweisführung. Da die ZPO anders als z.B. ihre Zürcher\nVorläuferin das Beweisverfahren als Teil der Hauptverhandlung betrachtet (vgl. Art.\n231 ZPO), misst das Bundesgericht den genannten Normen zu recht die gleiche\nBedeutung zu wie der Mitwirkungsobliegenheit, wie sie die Rechtsprechung zu aArt.\n274d Abs. 3 OR verstand, und zwar unabhängig vom Verfahrensthema (vgl. den\nscheidungsrechtlichen BGE 140 III 264). Die Mitwirkungsobliegenheit wirkt sich damit nach wie vor indirekt schon auf das Behauptungsstadium aus, etwa wenn der\nVermieter sich im Rahmen einer Ertragsüberprüfung nicht zu den Grundlagen der\nBerechnung äussert, obwohl er über die entsprechenden Daten verfügt bzw. verfügen müsste (BGE 142 III 568 E. 2 = Pra 2017 Nr. 93; vgl. dazu STASTNY, La détermination du loyer initial en cas de nullité ou de contestation, S. 197, Rz. 25, sowie\nS. 201 ff., Rz. 36 ff., in: Bohnet/Carron [Hrsg.], 20e Séminaire sur le droit du bail,\nNeuchâtel/Basel 2018). Sie erweitert sich nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung zu einer Obliegenheit, Gegenbeweise anzubieten, nämlich dann, wenn der\nAnfangsmietzins gegenüber dem vorherigen Mietzins erheblich erhöht wurde, während demgegenüber sowohl der Referenzzinssatz wie auch die Teuerung rückläufig\nsind, da bei diesen konjunkturellen Verhältnissen keine sachlichen Gründe bestehen, den Anfangsmietzins erheblich zu erhöhen (BGE 139 III 13 E. 3.2. und 3.3. =\nPra 2013 Nr. 105). Aus dem vorerwähnten Entscheid geht nicht klar hervor, unter\nwelchen Umständen genau den Vermieter eine verstärkte Mitwirkungsobliegenheit\ntrifft. In neuerer Zeit scheint das Bundesgericht die Grenze gleich zu ziehen wie\nbeim formalen Anfechtungserfordernis nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR, wo jeweils\neine Erhöhung des Bruttomietzinses um 10% als erheblich betrachtet wurde (BGer\n- 30 -\n\n4A_400/2017 vom 13.9.2018 E. 2.2.2.2; ebenso schon BGer, 4A_295/2016 vom\n29.11.2016 E. 5.3.1 = mp 1/17, S. 31 ff.). Im Ergebnis führt der Anschein eines Missbrauchs zu einer entsprechenden Tatsachenvermutung. Eine echte Beweislastumkehr liegt jedoch nicht vor (a.M. KOLLER, ZBJV 2014, S. 938 ff., S. 943 ff.), denn eine\nsolche kann sich immer nur auf Rechtsvermutungen stützen, deren Schaffung dem\nGesetzgeber vorbehalten ist (BOHNET/JEANNIN, Le fardeau de la preuve en droit du\nbail, 19e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel/Basel 2016, S. 15 und 18 f., zur\nAnfangsmietzinsanfechtung S. 26 ff.; im Ergebnis ebenso die Urteile BGer\n4A_461/2015 vom 15.2.2016 E. 3.3.1 und BGer 4A_400/2017 vom 13.9.2018\nE. 2.2.2.2, wo klar von einem Gegenbeweis die Rede ist, den der Vermieter zu führen hat und nicht vom Beweis des Gegenteils, wie dies bei einer Rechtsvermutung\nder Fall wäre). Tatsachenvermutungen bewirken demgegenüber nur, aber immerhin, dass der dem Beweisbelasteten obliegende Beweis als gelungen zu betrachten\nist, soweit es der Gegenpartei nicht gelingt, die Vermutung mit konkreten eigenen\nBeweisofferten zu unterminieren.\n\n2.4.3. Dem bundesgerichtlichen, auf die sog. Normentheorie gestützten Ansatz ist\nbeizupflichten, denn wo das kantonale Recht für die Festsetzung des Anfangsmietzinses die Verwendung des amtlichen Formulars vorschreibt, folgt daraus die Begründungsobliegenheit des Vermieters und auch dessen Bindung an die gegebenen Anpassungsgründe. Würde man dem Vermieter gestatten, die orts- und quartierübliche Vergleichsmiete ohne jeden Bezug zum wirtschaftlichen Umfeld zu\nschätzen, so würde die Formularpflicht im Ergebnis jeden Sinnes beraubt. Zudem\nbildet das formale Kriterium nach Art. 270 Abs. 1 lit. b OR den einzigen Anhaltspunkt, welchen das Gesetz liefert, um einen verdächtigen Mietzins zu identifizieren.\nAnders als die beiden anderen Kriterien ist es zudem unabhängig von persönlichen\noder markttechnischen Gründen, die den Mieter zum Vertragsschuss bewogen haben mögen. Es eignet sich daher als einziges für alle Mietverhältnisse in der\nSchweiz für die Abgrenzung.\n\nMit der Beklagten kann man sich immerhin fragen, ob der Anschein eines Missbrauchs in allen Fällen von der Erhöhung des Anfangsmietzinses gegenüber dem\nvom vorausgegangenen Mieter zuletzt bezahlten Zins abhängen kann. Denkbar ist\nfür die Beurteilung der Erheblichkeit auch ein Rückgriff auf statistische Angaben,\n- 31 -\n\n"}