{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:02:40", "Checksum": "c3e009600aa06d284314f928a9911ae1", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung.\n\n2.2.2. Ob eine erhebliche Erhöhung vorliegt, bestimmt sich aufgrund eines Vergleichs der Bruttomietzinse (Mietrecht für die Praxis/OESCHGER/ZAHRADNIK, S. 401).\nEine erhebliche Erhöhung liegt in der Regel dann vor, wenn der Anfangsmietzins\ngegenüber dem vorherigen Mietzins um mindestens 10 % erhöht worden ist (BGE\n139 III 13 E. 3.1.1 = Pra 2013 Nr. 105; BGE 136 III 82 E. 3.4.; Mietrecht für die\nPraxis/OESCHGER/ZAHRADNIK, S. 401; SVIT-K-ROHRER, Art. 270 N 21). Dabei sind\nsowohl nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung als auch nach herrschender\n- 27 -\n\nLehre die beiden Bruttomietzinse miteinander zu vergleichen. Entscheidend ist mithin einzig die betragsmässige Differenz (BGE 136 III 82 E. 3.3.; SVIT-K-ROHRER,\nArt. 270 N 21 ff.; Mietrecht für die Praxis/OESCHGER/ZAHRADNIK, S. 401).\n\n2.2.3. Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass das Kriterium einer Mietzinserhöhung von mehr als 10 % erfüllt ist. Zu beachten ist, dass allein die erhebliche\nErhöhung des Mietzinses noch keine Missbräuchlichkeit bedeutet, sondern vielmehr einzig eine Anfechtungs- bzw. Klagevoraussetzung schafft (SVIT-K-ROHRER,\nArt. 270 N 20).\n\n2.3 Kriterien zur Beurteilung der Missbräuchlichkeit\n\n2.3.1. Nach Art. 269 OR sind Mietzinse u.a. missbräuchlich, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird. Dagegen sind Mietzinse in der Regel\ninsbesondere dann nicht missbräuchlich, wenn sie im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen (Art. 269a lit. a OR) oder durch Mehrleistungen oder\nKostensteigerungen des Vermieters begründet sind (Art. 269a lit. b OR). Auch wenn\nsich ein Vermieter für eine Mietzinsanpassung auf das Kriterium der orts- oder quartierüblichen Mietzinse (Art. 269a lit. a OR) beruft, kann der Mieter dagegen in der\nRegel einwenden, der Vermieter erziele einen übersetzten Ertrag (Art. 269 OR; BGE\n140 III 433 E 3.1.; BGE 124 III 310 E. 2). Bei Altbauten, d.h. Grundstücken, die vor\nmehr als 30 Jahren gebaut oder erworben worden sind, steht allerdings nach der\nRechtsprechung des Bundesgerichts die Mietzinsanpassung an die Orts- oder\nQuartierüblichkeit im Vordergrund. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollten langjährige Eigentümer von Altbauten durch die Missbrauchsgesetzgebung gegenüber\nNeuerwerbern nicht benachteiligt werden. Dies wäre bei einer vorbehaltlosen Zulassung einer Ertragsüberprüfung aber der Fall, weil bei Altbauten allenfalls vorhandene Angaben über Anlagekosten, frühere Investitionen etc. nicht den aktuellen realistischen Wertverhältnissen entsprechen (BGE 144 III 514 E. 3; BGE 140 III 433\nE. 3.1.; BGE 124 III 310 E. 2b; BGE 122 III 257 E. 4a/bb).\n\n2.3.2. Vorliegend wurde die Liegenschaft N.-strasse y in Zürich in den Jahren\n1950 bis 1952 erbaut. Das Grundstück für die Punkthochhäuser \"N.-strasse\" wurde\nvon der Stadt im Baurecht für siebzig Jahre an die Beklagte abgegeben. Damit steht\n- 28 -\n\ndas Gebäude mit dem Mietobjekt seit seiner Erbauung im Jahr 1950/1952 und folglich seit etwa 68 Jahren im Eigentum der Beklagten, weshalb es als Altbaute zu\nqualifizieren ist. Dies ist zwischen den Parteien unbestritten.\n\n2.3.3. Es existiert auch kein Kaufpreis aus neuerer Zeit, der als Grundlage für eine\nErtragsberechnung dienen könnte. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung sowie\ndie Mehrheit der Autoren lehnen das Abstellen auf den Verkehrs- oder Realwert,\nden Steuerwert oder Versicherungswert als unzulässig ab. Der Real- oder Verkehrswert der Liegenschaft kann nicht massgebend sein, da er zu ungerechtfertigten Inflationsgewinnen führen könnte. Die Berücksichtigung des Gebäudeversicherungswerts ist sodann ausgeschlossen, weil er die Wiedererrichtung des Gebäudes ermöglichen soll – mithin ein Neuwert ist – und seinerseits auf Vergleichswerten und\ndamit auf Kriterien der Marktmiete beruht. Zudem gibt er lediglich eine ungefähre\nSumme an, zu welchen Kosten ein gleichartiges Objekt wiedererstellt werden\nkönnte. Gleiches gilt schliesslich für den aktuellen Erstellungswert; denn dieser entspricht nicht den tatsächlichen Investitionen des Eigentümers, sondern stützt sich\nauf marktmässige Kriterien (BGE 122 III 257 E. 3b m.w.H.). Daraus erhellt, dass\nentgegen der Auffassung der Klägerin auch die Summe der Heimfallentschädigung\nfür die Ermittlung der Anlagekosten und damit des zulässigen Nettoertrags nicht\ngeeignet sein kann, orientiert diese sich doch in der Regel am geschätzten Wert der\nBaute beim Heimfall und nicht an den aktuellen Verhältnissen oder gar den konkreten Investitionen des Bauberechtigten. Den Wert des Grund und Bodens, der mit\ndem Baurecht belastet ist, berücksichtigt die Heimfallentschädigung gar nicht.\n\n2.3.4. Folglich ist für die Beurteilung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses einzig die Orts- und Quartierüblichkeit relevant und es ist der Klägerin verwehrt,\nsich auf eine Ertragsrechnung zu berufen.\n\n2.4. Beweislast\n\n2.4.1 Ob ein Mietzins orts- oder quartierüblich im Sinne von Art. 269a lit. a OR ist,\nbemisst sich nach den tatsächlich bezahlten Mietzinsen, die für Wohnungen geschuldet sind, welche hinsichtlich Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit dem streitgegenständlichen Mietobjekt vergleichbar sind (Art. 11 Abs. 1\nVMWG).\n- 29 -\n\n"}