{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. 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Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung.\n\nKann aber selbst dem Staat, der bei seinem Handeln an die verfassungsmässigen\nRechte der Bürger gebunden ist, bei der Vermietung seiner eigenen Objekte nicht\nzugebilligt werden, die Mietzinsgestaltung aufgrund von ihm geschaffener Kriterien\nunter Verdrängung des Zivilwegs zu bestimmen, so vermag die vorliegende Kontrolle der Mietzinsgestaltung anhand von nicht transparent gemachten privatwirtschaftlichen Kriterien, die nicht auf dem Prinzip der Kostenmiete beruhen, ja nicht\neinmal auf den übrigen Kriterien der Missbrauchsgesetzgebung, den Anforderungen von Art. 253b Abs. 3 OR erst recht nicht zu genügen und damit die Anfechtung\ndes Mietzinses auf dem Zivilweg nicht zu verdrängen. Es lag nicht in der Disposition\nder Beklagten und der Stadt Zürich, über die Angemessenheit des Mietzinses unter\nAusschluss der Missbrauchsgesetzgebung zu befinden, indem sie eine von den ge-\n- 25 -\n\nsetzlichen Vorgaben abweichende Methode vereinbarten. Ob seitens der Stadt Zürich überhaupt eine entsprechende Absicht der Verdrängung des zivilrechtlichen\nSchutzes bestand, kann daher offen bleiben.\n\n1.3.5. Damit ist allerdings nur gesagt, dass trotz der vorliegenden Vereinbarung\nbetr. Mietzinsgestaltung die Missbrauchsgesetzgebung gemäss OR bzw. das zivilrechtliche Verfahren zur Überprüfung des Anfangsmietzinses zur Anwendung gelangt. An der Verbindlichkeit der Vereinbarung ändert dies nichts. Dies gilt insbesondere für den Fall, dass der gerichtlich festgesetzte Mietzins höher sein sollte, als\nder mittels der vereinbarten Methode errechnete.\n\n1.3.6. Die Voraussetzung der behördlichen Kontrolle und der Förderung von der\nöffentlichen Hand gemäss Art. 253b Abs. 3 OR müssen zwecks Ausschluss der Zivilgerichtsbarkeit kumulativ erfüllt sein. Aufgrund der vorstehenden Erwägungen\nkann offengelassen werden, ob die Bereitstellung der Wohnungen in der streitgegenständlichen Liegenschaft von der öffentlichen Hand gefördert wurde, insbesondere durch Gewährung eines unter den marktüblichen Konditionen liegenden Baurechtszinses. So oder anders kommt nach dem Gesagten die zivilgerichtliche Kontrolle zum Zug.\n\n2. Anfechtung des Anfangsmietzinses gemäss Art. 270 OR\n\n2.1. Anfechtungsfrist\n\n2.1.1. Das Gesetz sieht eine Frist von 30 Tagen seit Übernahme der Mietsache\nvor, während welcher der Mieter den Anfangsmietzins bei der Schlichtungsbehörde\nals missbräuchlich anfechten kann (Art. 270 Abs. 1 OR). Als Übernahme der Sache\ngilt der Zeitpunkt, in welchem dem Mieter die Verfügung über die Mietsache tatsächlich verschafft wird. Als Indiz gilt die Übergabe der Schlüssel, die Aufnahme eines\nÜbergabeprotokolls o.ä. Dieser Zeitpunkt gilt unabhängig davon, ob der Mietvertrag\nvor oder nach Übergabe bzw. Antritt der Mietsache abgeschlossen wird und unabhängig vom Zeitpunkt, in welchem die Parteien den Beginn der Zahlungspflicht des\nMieters festlegen (SVIT-K-ROHRER, Art. 270 N 47).\n\n2.1.2. Wird dem Mieter das vom Kanton Zürich gestützt auf den ermächtigenden\nVorbehalt in Art. 270 Abs. 2 OR vorgeschriebene amtliche Formular zur Festsetzung\ndes Anfangsmietzinses nicht mit Abschluss des Vertrages oder bei Übergabe der\n- 26 -\n\nMietsache übergeben, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt, so beginnt die\nAnfechtungsfrist von Art. 270 Abs. 1 OR nach der Praxis des Bundesgerichts erst\ninnert 30 Tagen nach Übergabe des Formulars zu laufen (BGE 121 III 56 E. 2c).\nDies allerdings nur dann, wenn das Formular innert 30 Tagen nach Übergabe der\nSache ausgehändigt wird. Gleiches gilt im Falle eines zwar rechtzeitig übergebenen, aber aufgrund Formfehlern (teil)nichtigen Formulars (vgl. SVIT-K-ROHRER,\nArt. 270 N 43).\n\n2.1.3. Im Mietvertrag wurde der 16. Juni 2017 als Mietbeginn vereinbart, von welchem an der Mietzins geschuldet war. Ob das Mietobjekt ebenfalls am genannten\nDatum übergeben wurde, lässt sich den Akten zwar nicht entnehmen. Keine Partei\nhat jedoch etwas anderes behauptet. Das erste (nicht mit einer Begründung versehene) amtliche Formular betreffend Anfangsmietzins war am 11. April 2017 übergeben worden. Die Begründung der Erhöhung des Anfangsmietzinses wurde am 10.\nJuli 2017 geliefert und damit innert 30 Tagen seit Mietbeginn. Die Anfechtung des\nAnfangsmietzinses bei der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Zürich erfolgte mit\nEingabe vom 29. Juli 2017 (Datum Poststempel; …), womit die 30-tägige Anfechtungsfrist, welche sich ab Zugang der innert der 30-tägigen Frist nachgereichten\nBegründung berechnet, unbestrittenermassen gewahrt ist.\n\n2.2. Erhebliche Erhöhung i.S.v. Art. 270 Abs. 1 lit. b OR\n\n2.2.1. Nach Art. 270 Abs. 1 OR setzt eine Anfechtung des Anfangsmietzinses,\neinen von drei alternativen formalen Gründen voraus, nämlich eine persönliche oder\nfamiliäre Notlage des Mieters oder Verhältnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt,\ndie den Mieter zum Abschluss des Vertrages gezwungen haben, oder aber eine\nerhebliche Erhöhung des Mietzinses gegenüber dem Vormieter.\n\n"}