{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. 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So ist anhand der\nVereinbarung nicht nachvollziehbar, welche Faktoren bei der Mietzinsfestlegung berücksichtigt werden. Selbst für den Hauseigentümer ist nicht transparent, welches\ndie Grundlage der Mietzinsgestaltung ist. Die Mietzinsfestlegung stützt sich ohne\nKonkretisierung auf Angaben der D. AG (oder eines anderen \"anerkannten\" Beratungsbüros). Wie genau die D. AG das massgebliche Mietzinsniveau ermittelt, ist\naus der Vereinbarung nicht ersichtlich und auch sonst nicht nachvollziehbar. Die\nBeklagte hat zwar einige technische Details der entsprechenden Methode dargelegt. Sie zählte auch beispielhaft auf, welche Personen bzw. Organisationen der D.\nAG die Daten zur Ermittlung der hedonischen Anfangsmietzinse geliefert haben sollen, betonte aber zugleich, ihre Angaben seien nicht vollständig und bei den zum\nVergleich erhobenen Objekten handle es sich zum grossen Teil um vertrauliche Daten der D. AG. Damit beruht die angebliche behördliche Mietpreiskontrolle im Kern\nauf einer eigentlichen Blackbox, die einer demokratischen und rechtsstaatlichen\nKontrolle entzogen ist und den Anforderungen an eine gesetzliche Grundlage für\n- 23 -\n\neine wirksame behördliche Kontrolle im Sinne von Art. 253b Abs. 3 OR nicht zu\ngenügen vermag. Daran vermöchte eine Zeugenaussage von S.D. oder auch die\nEinholung bestimmter Auskünfte durch die städtischen Kontrollorgane bei der D.\nAG nichts zu ändern, im Gegenteil: Soweit zur Bestimmung des Gehalts einer\nRechtsnorm Auskünfte eines Privaten erforderlich sind, liegt offensichtlich keine im\nVoraus bestimmte generell-abstrakte Norm vor, wie dies für eine genügende gesetzliche Grundlage erforderlich wäre. Zugleich kann auch nicht von hohen Verfahrensstandards gesprochen werden, welche die fehlende Normdichte zu kompensieren vermöchte: Die mit der Vereinbarung zwischen dem Stadtrat und der Beklagten\ngetroffene Regelung läuft darauf hinaus, die Art und Weise der Mietzinskontrolle in\ndie Hände einer privaten Expertin zu legen, denn die eingesetzten städtischen Behörden können nur kontrollieren, ob die von der Vereinbarung als massgeblich bezeichnete Methode der Expertin korrekt angewandt wurde oder nicht. Sie kennt dabei wohl nicht einmal die von der privaten Expertin verwendete Datenbasis, auch\nwenn die Beklagte geltend macht, die Kontrollbehörde könne von der Expertin zusätzliche Angaben verlangen.\n\nFerner äussert sich die Vereinbarung betr. Mietzinsgestaltung nicht zum Rechtsschutz der Betroffenen. Bei den subventionierten Wohnungen der Stadt Zürich ist\nder Rechtsweg im Mietzinsreglement geregelt. Aus der Vereinbarung betr. Mietzinsgestaltung ist grundsätzlich nicht erkennbar, an welche Instanz sich die Mieter bei\nEinwendungen gegen die Mietzinsfestsetzung wenden können. Dem entspricht,\ndass die Vermieterin zwar die fehlende Zuständigkeit des hiesigen Gerichts rügt,\ndie Klägerin im Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses jedoch selbst explizit\nauf den Zivilweg verwiesen hat, und zwar [gemäss späterer Korrespondenz, Anm.\nd. Red.] auch dann noch, als aufgrund der Nachfrage der Klägerin klar wurde, dass\ndiese nicht gewillt war, einfach auf die Angaben der Beklagten bezüglich städtischer\nKontrolle des Mietzinses zu vertrauen.\n\n1.3.4. Hinzu kommt, dass die Vereinbarung betr. Mietzinsgestaltung sich darüber\nausschweigt, ob die bundesrechtlichen Minimalanforderungen gemäss Art. 2 Abs. 2\nVMWG eingehalten bzw. kontrolliert werden. Gegenteils räumt die Beklagte ein,\ndass die Vereinbarung eigens festgelegte Grundlagen der Mietzinsberechnung enthalte. Sie behauptet zwar, diese seien so ausgestaltet, dass sie vergleichsweise\n- 24 -\n\ntiefe Mieten sowie eine soziale Mietzinspolitik gewährleisteten. Damit ist aber zumindest auch gesagt, dass die vorgesehene behördliche Kontrolle nur auf die in der\nVereinbarung festgehaltenen Grundsätze und nicht auf die Mindeststandards der\nBundesgesetzgebung ausgerichtet ist.\n\nDie Angemessenheit des Anfangsmietzinses ist gemäss Vereinbarung als gegeben\nzu erachten, sofern sich die Mietzinse im – wie gezeigt nicht näher definierten –\nRahmen der hedonischen Methode der D. AG halten. Zweifellos handelt es sich\ndabei nicht um Mietzinse, welche sich am auch im Mietzinsreglement der Stadt Zürich statuierten Grundsatz der Kostenmiete orientieren. Auch die Beklagte führte\nmehrmals aus, dass nie beabsichtigt gewesen sei, mit der Vereinbarung eine Kostenmiete zu statuieren. Vielmehr geht es um die private Ermittlung eines Mietzinsniveaus, das angeblich 18% unter dem Niveau der Angebotsmieten für nicht näher\ndefinierte Objekte liegen soll, welche dem betroffenen Mieter angeblich einen nicht\nnach exakt definierten Kriterien definierten Genuss gewährleisten. Auf solche Angebotsmieten abzustellen, hat nicht nur mit der Kostenmiete nichts zu tun. Die Methode entspricht nicht einmal den Kriterien der in Art. 269a lit. a OR verankerten\nVergleichsmiete, denn sie schliesst die sog. Bestandesmieten, mithin die Mietzinse\ngemäss Verträgen, die schon seit Jahren Bestand haben und zumindest in der Tendenz klar ein tieferes Preisniveau aufweisen dürften als Objekte, die aktuell gerade\nauf den Markt gekommen sind, gerade vom Vergleich aus.\n\n"}