{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. 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Daraus folgt umgekehrt, dass\nnicht von einer genügenden behördlichen Kontrolle ausgegangen werden kann,\nwenn die entsprechende Rechtsgrundlage nicht mindestens einen vergleichbaren\nRechtsschutz vorsieht, wie ihn das betroffene Gemeinwesen sonst für die behördliche Kontrolle subventionierter Mietzinse vorsieht.\n\nBei subventionierten Wohnungen der Stadt Zürich bilden insbesondere das Gesetz\ndes Kantons Zürich über die Wohnbau- und Wohneigentumsförderung (LS 841; zu\nden weitreichenden Kompetenzen der Gemeinden vgl. § 14 f. des Gesetzes) und\ndie zugehörige Verordnung die entsprechenden gesetzlichen Grundlagen. In der\nStadt Zürich basiert die öffentlich-rechtliche Kontrolle von subventionierten Mietzinsen auf dem städtischen Reglement über die Festsetzung, Kontrolle und Anfechtung der Mietzinse bei den unterstützten Wohnungen vom 19. Juni 1996 (Mietzinsreglement; AS Stadt Zürich 841.150). Werden Wohnräume im Sinne des Mietzinsreglements und der dazugehörigen Richtlinien bereitgestellt, sind bei der Festlegung der Mietzinse die gesetzlich vorgesehenen Kriterien zu beachten. § 5 des\nWohnbau- und Wohneigentumsförderungsgesetzes verlangt explizit, dass Darlehensempfänger eine öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch\n- 21 -\n\nanmerken lassen müssen, die u.a. sicherstellt, dass die Wohnungen nach dem\nGrundsatz der Kostenmiete an berechtigte Personen vermietet werden. Art. 2 des\nstädtischen Mietzinsreglements hält fest, dass die Mietzinse subventionierter Wohnungen aufgrund der Investitionskosten zu berechnen sind. Art 8 ff. regeln den\nRechtsschutz der Mieterinnen und Mieter. Weiter wird etwa in Art. 2 Abs. 3 lit. a der\nRichtlinien der Stadt Zürich zur Wohnbauaktion 2011 (Gemeinderatsbeschluss vom\n8. Juni 2011, AS Stadt Zürich 842.191), auf welche bei späteren Aktionen jeweils\nverwiesen wurde, explizit festgehalten, dass die unterstützten Wohnungen nur zum\nSelbstkostenpreis abgegeben werden dürfen.\n\n1.3. Würdigung\n\n1.3.1. Vorliegend tritt der Staat zweifelsfrei nicht selbst als Vermieter auf. Es liegt\nausserdem unbestrittenermassen keine Mietzinskontrolle im technischen Sinne vor.\nAus der der Mietzinskontrolle zugrundeliegenden Vereinbarung betr. Mietzinsgestaltung geht zudem nicht hervor, ob die vereinbarte Kontrolle die zivilgerichtliche\nMietzinskontrolle unter Anwendung der Missbrauchsgesetzgebung ersetzen soll.\nJedenfalls gehört die streitgegenständliche Wohnung nicht zu den 36 Wohnungen\nder Stiftung Gemeinnütziger Wohnungsbau N.-strasse. Entsprechend wird sie auch\nnicht nach den massgebenden Erlassen für den gemeinnützigen Wohnungsbau bewirtschaftet und vermietet.\n\nDer Vollzug und die Kontrolle der Vereinbarung wurden zwar einer staatlichen Behörde überlassen. Die Grundlagen der Mietzinsfestlegung werden aber – durchaus\nmit Billigung der Stadt Zürich – nach privatwirtschaftlichen Methoden und unabhängig von den Vorgaben des Mietzinsreglements (oder anderen Richtlinien der Stadt\nZürich) ermittelt. Damit wurde zwar eine Art behördlicher Kontrolle statuiert und unter anderem eine verbindliche Grundlage der Mietzinsfestlegung bei Neuvermietungen festgelegt. Diese beruht aber nicht auf einer von der Stadt Zürich verabschiedeten gesetzlichen Grundlage, sondern auf einer Vereinbarung der städtischen\nExekutive mit der Beklagten als privater Vermieterin. Die Regelungen der Stadt Zürich betreffend subventionierte Wohnräume wurden in der Vereinbarung betr. Mietzinsgestaltung auch nicht etwa für analog anwendbar erklärt.\n- 22 -\n\n1.3.2. Dass anlässlich der Versammlung des Gemeinderates vom 15. Juni 2016\nvon der Vereinbarung betr. Mietzinsgestaltung Kenntnis genommen wurde, vermag\nder Vereinbarung nicht die Qualität eines städtischen Erlasses zu verleihen. Daran\nändert auch nichts, dass die Vereinbarung von den Beteiligten nur unter Vorbehalt\nder Zustimmung des Gemeinderats zum Antrag des Stadtrates gemäss Weisung\nvom 3. Februar 2016 getroffen wurde, zumal in jener Weisung von der Vereinbarung\nbetr. Mietzinsgestaltung noch gar nicht die Rede war (act. 20/7 S. 10; vgl. auch\nact. 3/11 S. 2, wo die Vereinbarung als neue Dispositivziffer 2b eingefügt wurde).\nDies gilt umso mehr, als auch dem Auszug aus dem Beschlussprotokoll des Gemeinderates nicht zu entnehmen ist, ob die Konsequenzen dieser Vereinbarung\nhinsichtlich der Missbrauchsgesetzgebung besprochen wurden. Eine Absicht der\ninvolvierten städtischen Stellen, mit Abschluss der Vereinbarung die zivilgerichtliche\nMietzinskontrolle zu beseitigen, ist damit jedenfalls nicht feststellbar. Die Stellungnahme von E. ist daher zwar für die vorfrageweise Bestimmung des Inhalts des\nmassgeblichen öffentlichen Rechts nicht entscheidend, aber sie erweist sich im Ergebnis als zutreffend.\n\n"}