{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:02:40", "Checksum": "c3e009600aa06d284314f928a9911ae1", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung.\n\n1.2.3. Ob neben der formellen Anforderung einer unabhängigen staatlichen Kontrollbehörde zusätzliche Anforderungen an die Art und Weise der Durchführung sowie an Kriterien der Kontrolle erfüllt sein müssen, geht ebenfalls weder aus dem\nGesetz noch aus den Materialien hervor. Art. 2 Abs. 2 VMWG ist immerhin zu entnehmen, dass auch bei einer rein verwaltungsrechtlichen Kontrolle subventionierter\nMietverhältnisse im Sinne von Art. 253b Abs. 3 OR die Artikel 253–268b, 269, 269d\nAbs. 3, 270e und 271–273c OR sowie die Artikel 3–19 und 20–23 VMWG gelten.\nDer Gesetzgeber hat folglich auch geregelt, inwieweit subventionierte und geförderte Mietzinse trotz staatlicher Kontrolle im Einklang mit der Missbrauchsgesetzgebung zu stehen haben (so ZK-HIGI, Vor Art. 269–270e N 29 f.; Mietrecht für die\nPraxis/BRUTSCHIN, S. 387, FN 27 m.w.H.). Insbesondere darf auch bei staatlich kontrollierten Mietzinsen kein übersetzter Ertrag im Sinne von Art. 269 OR erzielt werden (BGE 142 III 568 E. 1.1; BGer 1C_500/2013 vom 25.9.2014, E. 2.3). Die Anwendung der genannten Bestimmungen obliegt bei subventionierten und kontrollierten Mietverhältnissen zwar nicht den Zivilgerichten, sondern den verwaltungsrechtlichen Instanzen (BSK-OR I-W EBER, Art. 253a/253b N 10). Bei den in Art. 2\nAbs. 2 VMWG vorbehaltenen Normen handelt es sich also nur um eine Rechtsfolge\nim Falle der ausschliesslichen Anwendbarkeit des Verwaltungswegs. Dennoch folgt\naus dem Umkehrschluss, dass die Schaffung einer verwaltungsrechtliche Kontrolle\ndie zusätzliche zivilrechtliche nicht verhindern kann, soweit sie die Einhaltung der\nbundesrechtlichen Vorgaben nach den Intentionen des Subventionsgesetzgebers\ngar nicht gewährleisten soll: Im Rahmen einer systematischen Auslegung sind die\n- 19 -\n\nAbsichten, die mit der Schaffung einer Kontrolle auf dem Verwaltungsweg verbunden sind, von Bedeutung für die Frage, ob die Kontrolle zur zivilgerichtlichen nur\nhinzutreten oder diese im Sinne von Art. 253b Abs. 3 OR verdrängen kann. Auch\ndas Bundesgericht bezieht Überlegungen zu den Rechtsfolgen in die Beurteilung\nbestimmter Voraussetzungen mit ein. So hat es unter anderem aus dem Umstand,\ndass nach Art. 243 Abs. 3 ZPO vor Handelsgericht das vereinfachte Verfahren nicht\nzur Anwendung gelangt, geschlossen, dass das Handelsgericht für Prozesse im\nvereinfachten Verfahren generell nicht zuständig ist. Übertragen auf das vorliegende Problem bedeutet dies, dass eine Mietzinskontrolle auf dem Verwaltungsweg\ndie (zusätzliche) Überprüfung des Mietzinses auf dem Zivilweg jedenfalls dann nicht\nzu verdrängen vermag, wenn der zulässige Mietzins nach den anwendbaren Normen zu einem übersetzten Ertrag nach Art. 269 OR führen kann.\n\n1.2.4. Wie HIGI [1. A.] zutreffend ausführt, steht Art. 2 Abs. 2 VMWG durchaus mit\nArt. 253b Abs. 3 OR im Einklang, denn in der Botschaft des Bundesrates zur Revision des Miet- und Pachtrechts vom 27. März 1985 (BBl 1985 I 1389 ff.) wird explizit\nerwähnt, der damals noch geplante Art. 3 Abs. 2 BGMM entspreche Art. 4 Abs. 2\naVMM (ZK-HIGI, 1.A., N 86 zu Art. 253a-253b OR). Diese Bestimmung wiederum\nsah ebenfalls schon vor, dass die Ausnahme vom Zivilweg nur für Mietzinse gelten\nsolle, die auf der Basis der Kostenmiete behördlich kontrolliert werden (ZK-\nHIGI/BÜHLMANN, Art. 253a/253b N 79; Botschaft, a.a.O., S. 1482). Die von HIGI erwähnten kritischen Stimmen zur Gesetzeskonformität der Verordnungsbestimmung\nsind inzwischen verstummt (vgl. SVIT-K-ROHRER, 4.A., Art. 253b N 21 ff., gegenüber der 1.A., Art. 253a-253b N 8; BSK OR I-W EBER, 6. A., Art. 253a/253b N 10\ngegenüber BSK OR I-ZIHLMANN, 1.A., Art. 253a-253b N 15).\n\n1.2.5 Die Kontrolle auf dem Verwaltungs(gerichts)weg kann von den Kantonen\nim Übrigen grundsätzlich frei geregelt werden. Erforderlich ist aber eine wirksame\nKontrolle, die auf rechtsstaatlichen Prinzipien beruht (BGE 129 II 125 E. 2.5.2 und\n2.6; vgl. ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 253a/253b N 83). Ohne eine auf einer genügenden\ngesetzlichen Grundlage beruhende Kontrolle, welche die Einhaltung der für subventionierte Wohnräume geltenden Minimalanforderungen der Bundeszivilgesetzgebung erfüllt, kann die Zivilgerichtsbarkeit nicht verdrängt werden. Als genügende\n- 20 -\n\ngesetzliche Grundlage ist mindestens ein Gesetz im materiellen Sinne vorauszusetzen, also eine generell-abstrakte Norm einer Legislative oder einer anderen Behörde, der die Regelungskompetenz auf dem Verordnungswege durch die Legislative delegiert wurde. Die Norm muss sodann dem Bestimmtheitsgebot entsprechen;\ndie Normdichte muss so hoch sein, dass ein vorhersehbares, rechtsgleiches und\nwillkürfreies Staatshandeln gewährleistet ist. Die Betroffenen müssen ihr Verhalten\nnach der Norm richten können und die Folgen eines bestimmten Verhaltens mit\neinem den Umständen entsprechenden Grad an Gewissheit erkennen können\n(BGE 138 IV 13 E. 4.1). Dieses Prinzip gilt allerdings nicht absolut. Es ist anerkannt,\ndass Einzelfallgerechtigkeit oft nur durch eine offene Normierung erreicht werden\nkann. Die Praxis anerkennt daher eine Kompensationsmöglichkeit durch hohe Verfahrensstandards (SGK BV-SCHINDLER/TSCHUMI, Art. 5 N 32-34; BGE 127 V 431 E.\n2b).\n\n"}