{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. 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Dezember 2017 die Mietzinsreduktion infolge Senkung des Referenzzinssatzes gewährt. Die Senkung des Mietzinses um 2.91 % sei zwischen\nden Parteien nicht streitig und gelte auch für den Fall, dass der Anfangsmietzins\nherabgesetzt werde. Auf das Rechtsbegehren sei daher mangels Rechtsschutzinteresse nicht einzutreten (act. 18 S. 15; Prot. S. 25).\n\n3. Auf die Vorbringen der Parteien wird nachfolgend nur soweit eingegangen, als\ndiese für den Entscheid von Belang sind. Dies gilt ganz besonders für Argumente,\ndie in der vorstehenden Zusammenfassung nicht enthalten sind.\n\nV. Würdigung\n\n1. Anwendbarkeit des Zivilwegs bzw. der Missbrauchsgesetzgebung\n\n1.1. Grundlagen\n\n1.1.1. Nach Art. 270 OR kann der Mieter den Anfangsmietzins innert 30 Tagen\nnach Übernahme der Sache als missbräuchlich im Sinne der Art. 269 und 269a OR\nanfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt\n- 17 -\n\nfür Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah oder wenn\nder Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe\nSache erheblich erhöht hat.\n\n1.1.2. Gemäss Art. 253b Abs. 3 OR gelten die Bestimmungen über den Schutz\nvor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 ff.) nicht für Wohnräume, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine\nBehörde kontrolliert werden. Aus dem Wortlaut von Art. 2 Abs. 2 VMWG geht e\ncontrario hervor, dass bei solchen Mietverhältnissen insbesondere die Anfechtungsmöglichkeiten gemäss Art. 270 und 270a OR ausgeschlossen sind (BGE 135 III 591\nE. 4.2.2). Diesfalls wird die zivilrechtliche Überprüfung des Mietzinses ersetzt durch\neine solche der zuständigen Verwaltungsbehörden bzw. –gerichte (SCHOCH, mp\n2/17 S. 95). Den Behörden kommt dabei eine ausschliessliche Kompetenz zu und\ndas im OR vorgesehene Verfahren kommt nicht zur Anwendung (Vgl. Urteil des\nBVGer B-4258/2010 vom 18. Februar 2011). Sind die Voraussetzungen erfüllt, so\ntreten die Zivilgerichte auf entsprechende Klagen nicht ein.\n\n1.2. Subventionierter und behördlich kontrollierter Mietzins i.S.v. Art. 253b\nAbs. 3 OR\n\n1.2.1. Vorliegend ist zunächst strittig, ob die in der Vereinbarung betr. Mietzinsgestaltung vereinbarte Kontrolle eine behördliche Kontrolle im Sinne von Art. 253b\nAbs. 3 OR darstellt. Insbesondere sind sich die Parteien nicht darüber einig, ob die\nvereinbarte Kontrolle die Missbrauchsgesetzgebung gemäss OR ausser Kraft setzt.\n\n1.2.2. Über die Kriterien, welche die behördliche Kontrolle im Sinne von Art. 253b\nAbs. 3 OR erfüllen muss, damit sie die zivilrechtliche Überprüfung auszuschalten\nvermag, äussern sich weder das OR noch die VMWG. Die Frage, wer Kontrollinstanz sein soll, wird der Praxis auf Bundes-, Kantons-, und Gemeindeebene überlassen. In der Lehre wird im Sinne einer Mindestanforderung postuliert, dass die\nKontrollinstanz von der Vermieterin unabhängig sein muss (SVIT-K-ROHRER,\nArt. 253b N 19; SCHOCH, a.a.O., S. 95; ZK-HIGI, Art. 253a/253b N 84). Klar ist sodann, dass die Zuständigkeit der Zivilgerichte auch neben einer Kontrolle auf öffent-\nlich-rechtlicher Basis bestehen kann, soweit diese die bundesrechtlichen Mindestanforderungen nicht erfüllt. Der klassische Anwendungsfall liegt vor, wenn der Staat\nnicht die Vermietung durch einen Dritten mittels Subventionen fördert, sondern\n- 18 -\n\nselbst als Vermieter auftritt. Hier bestätigt Art. 253b Abs. 3 OR explizit die Anwendbarkeit (auch) des Zivilwegs, denn es wäre mit dem Charakter der Missbrauchsgesetzgebung unvereinbar, wenn der Vermieter – auch wenn es sich um das Gemeinwesen handelt – unter Ausschluss effektiver, gesetzlich vorgesehener Kontrollmechanismen letztlich selbst die Angemessenheit des Mietzinses bestimmen könnte\n(ZK-HIGI/BÜHLMANN, Art. 253a/253b N 83 ff.; vgl. auch BSK OR I-W EBER,\nArt. 253a/253b N 8). In diesen Fällen besteht neben der behördlichen Kontrolle\n(durch den Staat bzw. Vermieter selbst) eine zivilgerichtliche Kontrolle. Das Anliegen des Gesetzgebers, mehrspurige Kontrollen zu vermeiden, gilt daher nicht uneingeschränkt.\n\n"}