{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:02:40", "Checksum": "c3e009600aa06d284314f928a9911ae1", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. Bestimmung des Anfangsmietzinses bei Unmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung.\n\nFür den Fall der Zuständigkeit des angerufenen Gerichts bestreitet die Beklagte die\nMissbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses. Sodann stellt sie sich auf den Standpunkt, dass die Mieterin die Beweislast für die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses trage. Daran ändere auch der Entscheid des Bundesgerichts BGE 139 III 13\nnichts. Insbesondere finde gemäss dem erwähnten Entscheid keine Beweislastumkehr statt. Vielmehr obliege dem Vermieter lediglich der Gegenbeweis dafür, dass\ntrotz einer erheblichen Erhöhung keine Missbräuchlichkeit vorliege. Die Differenz\nzwischen dem früher bezahlten und dem neu verlangten Mietzins sei kein Kriterium\nfür die Beurteilung der Missbräuchlichkeit. Eine prozentual erhebliche Erhöhung des\nMietzinses könne daher nicht automatisch zur Missbräuchlichkeit des Mietzinses\nführen. Ausserdem treffe es nur bei Anwendbarkeit der (reinen) Kostenmiete zu,\ndass es bei behördlich kontrollierten Mietzinsen bei einem Mieterwechsel nie zu einer Erhöhung des Mietzinses komme. Vorliegend sei aber keine Kostenmiete vorgesehen. Eine solche sei auch keine Voraussetzung für behördlich kontrollierte\nMietzinse. Die Klägerin habe den Nachweis der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses nicht erbracht.\n\nAbgesehen davon habe die Beklagte im Rahmen ihres Gegenbeweises aufgezeigt,\ndass der sehr tiefe frühere Mietzins für das Objekt einerseits in der über längere\nZeit erfolgten Mietzinskontrolle der Stadt Zürich und andererseits in der sehr sozialen Vermietungspolitik der Beklagten begründet gewesen sei. Heute müsse der\nMietzins gemäss der Vereinbarung zwischen der Beklagten und der Stadt Zürich\nbetr. Mietzinsgestaltung mindestens 18 % unter den hedonisch ermittelten Ab-\nschluss-Nettomieten vergleichbarer Altbauwohnungen im Quartier(teil) Sihlfeld liegen. Dieser durchschnittliche Mietzins habe beim Abschluss des Mietvertrages\nFr. 2'125.– pro Monat betragen. Der mit der Klägerin vereinbarte Mietzins liege sogar mehr als 18 % unter dem ermittelten Mietzins vergleichbarer Altbauwohnungen.\nDer Auflistung gemäss act. (…) lägen die Daten von Mietvertragsabschlüssen des\n- 15 -\n\nersten Halbjahres 2016 von 89 Altbauobjekten im Quartier Sihlfeld zugrunde. Die\nVergleichsobjekte, die beigezogen worden seien, würden die Qualitäten der Wohnung der Klägerin aufweisen. Massgebende Kriterien seien dabei zunächst die Makrolage, mithin das Quartier, die Mikrolage innerhalb des Quartiers, die Fläche, die\nZimmerzahl, das Baujahr, der Zustand, der Ausbaustandard, das Geschoss, der\nAussenraum und der Energiestandard. Die Beklagte ist der Auffassung, insbesondere durch die Vorlage der von der D. AG ermittelten Mietzinse den Gegenbeweis\ndafür erbracht zu haben, dass der mit der Klägerin vereinbarte Mietzins nicht missbräuchlich sei. Die Einrede des übersetzten Ertrages sei im vorliegenden Fall nicht\nmöglich, da es sich bei der streitgegenständlichen Liegenschaft um eine Altbaute\nhandle.\n\nFür den Fall der richterlichen Festsetzung des Mietzinses ist die Beklagte der Auffassung, dass dieser nach der absoluten Methode und unter Berücksichtigung der\nOrts- und Quartierüblichkeit im Sinne von Art. 269a lit. a OR festzulegen sei. Die\nZahlen der D. AG würden auf einem grossen Datenvolumen beruhen und dürften\neine gute Grundlage für die Bestimmung eines vernünftigen Anfangsmietzinses darstellen. Selbst wenn die Mietpreisstrukturerhebung der Stadt Zürich für das Jahr\n2006 an den Zürcher Mietpreisindex angepasst würde, sei sie nicht geeignet, um\nfestzustellen, welcher Mietzins für die streitbetroffene Wohnung angemessen sei.\nDas Zahlenmaterial der Mietpreisstrukturerhebung sei alles andere als aktuell und\nder starke Mietzinsanstieg in den letzten Jahren bleibe komplett unberücksichtigt.\nDer Mietpreisindex messe zudem lediglich die Entwicklung der Bestandesmieten,\nlasse aber die Abschlüsse von neuen Mietverträgen unberücksichtigt, obwohl Mietzinserhöhungen in erster Linie bei Neuvermietungen vorgenommen würden. Die\nMietzinsentwicklung aufgrund von Neuvermietungen seit dem Jahre 2006 werde im\nZürcher Mietpreisindex nicht abgebildet. Um einen adäquaten Mietzins festlegen zu\nkönnen, müsse auch die allgemeine Marktentwicklung seit dem Jahre 2006 miteinbezogen werden. Dies ergebe sich bereits aufgrund der von der D. AG hedonisch\nermittelten Abschluss-Nettomietzinsen, lasse sich aber auch mittels Einholung eines Gutachtens belegen.\n- 16 -\n\nHinsichtlich des Augenscheins führt die Beklagte aus, dass die gesamte Wohnung\n(inkl. Holzwerk) vor dem Einzug der Klägerin neu gestrichen worden sei. Die bestehenden Bodenbeläge seien entweder ersetzt worden (Parkett statt Linoleum) oder\nder bereits bestehende Parkett sei abgeschliffen und neu versiegelt worden. Zudem\nsei ein neuer Backofen samt neuem Glaskeramikherd eingebaut worden. Die Wohnung sei aufgrund der grossen Fenster sehr hell und man habe eine wunderbare\nSicht auf den Uetliberg bzw. auf und (…) bis nach Höngg. Darüber hinaus sei die\nWohnung sehr gut unterhalten und schliesslich sei auch die Lage der Liegenschaft\nhervorzuheben. Die Wohnung sei mit öffentlichen Verkehrsmitteln bestens erschlossen. Beim nahe gelegenen F.-platz gebe es eine grosse Anzahl an Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungsbetriebe, diverse Restaurants sowie weitere\nTram- und Buslinien in sämtliche Richtungen. Auch das Einkaufszentrum Letzipark\nmit rund 60 Geschäften und Fachmärkten befinde sich in unmittelbarer Nähe\n(act. 53 S. 3 f.).\n\n"}