{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. 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Das Gericht habe den Mietzins nach der\nrelativen Methode ausgehend vom früheren Mietzins unter Berücksichtigung des\nErtrages festzusetzen. Die Klägerin anerkenne eine Erhöhung um etwas mehr als\n10 % gegenüber dem Vormietzins, weshalb der Mietzins mangels rechtsgenügender Statistiken auf diesem Niveau festzusetzen sei. Das Gericht dürfe den Mietzins\nauch im Falle einer richterlichen Festsetzung nicht gestützt auf einen Augenschein\noder irgendwelche amtlichen Statistiken festsetzen. Überdies gebe es in der Stadt\nZürich keine beweistauglichen amtlichen Statistiken, da diese nicht genügend detailliert seien. Würden offizielle Statistiken, welche zur Bestimmung des orts- und\nquartierüblichen Mietzinses beigezogen werden könnten, fehlen, so sei vom Vormietzins auszugehen und der Anfangsmietzins sei nach der relativen Methode festzusetzen.\n\nHinsichtlich des Augenscheins führt die Klägerin aus, dass die Situation in der Liegenschaft aufgrund der grossen Anzahl von Mietobjekten sehr anonym sei. Es gebe\nlediglich zwei Lifte, was nicht selten zu Wartezeiten führe. Auch die Waschmöglichkeiten seien alles andere als komfortabel. Den Mietern stehe höchstens ein Waschtag alle zwei Wochen zur Verfügung. Die Wohnung könne auch nicht als familienfreundlich bezeichnet werden. Überdies entspreche der Grundriss und die Zimmereinteilung dem Baustil der 50er-Jahre des letzten Jahrhunderts. Es sei nur eine\nrelativ kleine Nasszelle vorhanden. Die Ausstattung sei veraltet. In der Wohnung\ngebe es wenig Stauraum. Obwohl sich die Wohnung in der 7. Etage befinde, sei die\nAussicht alles andere als berauschend.\n\n1.7. Zudem verlangt die Klägerin in Anwendung von Art. 270a OR per 1. Dezember\n2017 eine Reduktion des festgesetzten Anfangsmietzinses basierend auf den per\n2. Juni 2017 von 1.75 % auf 1.5 % gesunkenen Referenzzinssatz sowie den Teuerungsausgleich von 100.7 Punkten per 31. März 2017 auf 100.9 Punkte per 30. Juni\n2017.\n\n2. Standpunkt der Beklagten\n\nDie Beklagte stellt sich auf den Standpunkt, dass es sich beim Mietobjekt um eine\nsubventionierte Wohnung gemäss Art. 253 Abs. 3 OR handle und dass der Mietzins\n- 13 -\n\nvon der Stadt Zürich kontrolliert werde. Folglich sei das Mietgericht zur Behandlung\nder vorliegenden Sache nicht zuständig.\n\nZunächst erörterte die Beklagte, dass die Vereinbarung betr. Mietzinsgestaltung mit\nder Stadt Zürich vom 26. Mai 2016 statuiere, dass die vereinbarten Anfangsmieten\nmindestens 18 % unterhalb des hedonisch ermittelten Abschluss-Nettomieten vergleichbarer Altbauwohnungen im Quartier Sihlfeld liegen müssten. Dies werde vom\nBüro für Wohnbauförderung regelmässig anhand der durch das Büro D. AG hierfür\nermittelten Abschlussmieten für Altbauten im Quartier Sihlfeld überprüft. Damit sei\nausgeschlossen, dass die Beklagte missbräuchliche Mietzinse vereinbare und das\nZiel der Erhaltung von preiswertem Wohnraum werde erreicht. Die Mieter hätten\nzudem die Möglichkeit, die Mietzinse überprüfen zu lassen, indem sie sich an die\nStadt Zürich wenden würden. Sowohl die Einhaltung der Vereinbarung, als auch die\nvon der D. AG ermittelten Abschlussmieten würden von der Stadt bzw. deren Büro\nfür Wohnbauförderung regelmässig überprüft. Da somit behördlich regulierte Mietzinse vorlägen, sei der im OR vorgesehene Rechtsweg gestützt auf Art. 253b Abs. 3\nOR ausgeschlossen.\n\nHinsichtlich der Subventionierung verweist die Beklagte darauf, dass die Stadt Zürich zur Zeit der Erstellung der Baute im Umfang von bis zu 94 % der ursprünglichen\nAnlagekosten Darlehen gewährt habe, wie sie von Banken oder Versicherungen\nnicht erhältlich gewesen wären. Zudem sei der damals gültige Zinsfuss der Zürcher\nKantonalbank für 1. Hypotheken vereinbart worden. Die Darlehensgewährung sei\nsomit in Anwendung der städtischen Grundsätze betreffend die Unterstützung des\ngemeinnützigen Wohnungsbaus der Stadt Zürich erfolgt. Ferner sei die Erstellung\nder Liegenschaft durch die Gewährung von Baurechten zu sehr tiefen Baurechtszinsen gefördert worden. Für den Ausschluss der Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse genüge der Umstand, dass zu einem früheren Zeitpunkt eine Förderung durch die öffentliche Hand stattgefunden habe. Die Unterstützung durch die Stadt erlaube es der Beklagten, finanzielle Mittel zu äufnen, welche\nwiederum im Rahmen von Sanierungen in die Liegenschaft investiert werden könnten. In diesem Sinne wirke die Unterstützung noch nach. Hinzu komme, dass die\nUnterstützung durch die öffentliche Hand auch heute noch erfolge, wenn auch nicht\nmehr in gleichem Umfang. Zwar verlange die Stadt Zürich im Verlängerungsvertrag\n- 14 -\n\neinen höheren Baurechtszins als zuvor. Dieser sei aber immer noch attraktiv und\nermögliche, auch weiterhin die Wohnmietzinse in der gesamten Überbauung tief zu\nhalten. Indem die Stadt auf eine Erzielung des marktüblichen Gewinns durch Baurechtszinseinnahmen verzichtet habe, fördere sie die Bereitstellung von preiswertem Wohnraum.\n\n"}