{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. 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Sie ist\nder Auffassung, dass die Erhöhung des Mietzinses gegenüber dem vom Vormieter\n- 10 -\n\nverlangten Mietzins gestützt auf die Orts- und Quartierüblichkeit bzw. auf die Vereinbarung betr. Mietzinsgestaltung missbräuchlich im Sinne von Art. 270 Abs. 1 lit.\nb OR sei.\n\nDas Mietgericht sei für das Verfahren sachlich zuständig, da die streitbetroffene Liegenschaft nicht in den Anwendungsbereich von Art. 253b Abs. 3 OR falle. Die Mietzinskontrolle durch die Stadt Zürich sei mit der Kündigung der Darlehensverträge\nauf den 30. Juni 1994 entfallen. Hernach seien die Mietzinse effektiv auch nicht\nmehr von der Stadt Zürich kontrolliert worden. Die Funktionäre der Beklagten hätten\nsich dagegen gewehrt, die Mietzinse der städtischen Kontrolle zu unterstellen. Die\nstreitgegenständliche Liegenschaft sei gemäss dem bestehenden Baurechtsvertrag\nkeiner Mietzinskontrolle unterworfen und auch die Vereinbarung betr. Mietzinsgestaltung lege lediglich die Obergrenzen für die Mietzinse fest. Die Stadt Zürich kontrolliere nur, ob die Vereinbarung eingehalten werde. Sie kontrolliere jedoch nicht\ndie Mietzinse und setze sie auch nicht fest. Da die Beklagte nur verpflichtet sei, der\nStadt Zürich alle zwei Jahre eine aktuelle Mieterliste mit Angabe der Nettomietzinsen und der entsprechenden Grundlagen einzureichen, habe die Stadt Zürich bis\nanhin überhaupt nichts kontrolliert. Die Obergrenze orientiere sich auch nicht am\nKostenmietemodell für subventionierte Wohnungen, sondern an der Orts- und\nQuartierüblichkeit bzw. an einer hedonistischen Methode, welche für die Mieter\nschlechter sei als die Vergleichsmiete. Eine solche Vereinbarung, wie sie mit der\nBeklagten geschlossen worden sei, habe nicht zum Zweck, die Missbrauchskontrolle gemäss OR ausser Kraft zu setzen. Die Vereinbarung betr. Mietzinsgestaltung\nsollte vielmehr sicherstellen, dass \"keine Wuchermietzinse\" verlangt würden, während die Stadt Zürich dem Vermieter Baurechte zu günstigen Mietzinsen einräume.\nDie behördliche Mietzinskontrolle ersetze die richterliche Überprüfung gemäss OR\nnur, wenn die einzelnen Mietzinsfestsetzungen direkt vom Mieter angefochten werden könnten, wie dies bei subventionierten Wohnungen der Fall sei. Die Stadt Zürich könne Art. 270 OR nicht durch eine Vereinbarung mit einer privaten Gesellschaft aushöhlen. Dass für umfassende Sanierungen gemäss Vereinbarung betr.\nMietzinsgestaltung die Bewilligung der Stadt Zürich einzuholen sei, sei ausschliesslich im Hinblick auf die Heimfallentschädigung vereinbart worden und nicht wegen\n- 11 -\n\nder daraus resultierenden Mietzinserhöhung. Die Stadt Zürich überprüfe nicht Mietzinserhöhungen gestützt auf umfassende Sanierungen, weil diese gemäss OR zu\nbeurteilen seien.\n\nEs handle sich im Übrigen beim Mietobjekt nicht um eine subventionierte Wohnung,\nda sich der Baurechtszins als üblich erweise. Daher sei irrelevant, dass die Beklagte\nirgendwann einmal von der Stadt Zürich subventioniert worden sei. Für den Ausschluss der Missbrauchsgesetzgebung genüge es nicht, wenn zu einem früheren\nZeitpunkt eine Förderung durch die öffentliche Hand stattgefunden habe. Ferner\nfiguriere die streitgegenständliche Liegenschaft auch nicht auf der Liste der subventionierten Wohnungen der Stadt Zürich. Sie unterliege weder dem streng geregelten\nKostenmietemodell, noch seien die strengen Vermietungsrichtlinien für subventionierte Wohnungen eingehalten worden. Zudem würden Mieterwechsel bei subventionierten Wohnungen kaum zu Mietzinserhöhungen führen, da solche Erhöhungen\nAusfluss der Markt- und nicht der Kostenmiete seien. Schliesslich sei die Vereinbarung betr. Mietzinsgestaltung zwischen der Beklagten und der Stadt Zürich anlässlich der Ratssitzung vom 15. Juni 2016 nicht genehmigt, sondern lediglich zur\nKenntnis genommen worden.\n\nHinsichtlich der Festsetzung des Anfangsmietzinses stellt sich die Klägerin auf den\nStandpunkt, den Nachweis der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses erbracht\nzu haben, da der Mietzins bei sinkender oder gleichbleibender Teuerung und sinkendem Referenzzinssatz gegenüber dem Vormietzins erheblich erhöht worden sei.\nDies sei vorliegend bei einer Erhöhung um Fr. 696.– resp. 70.73 % der Fall. Es liege\nnun an der Beklagten, die These der Missbräuchlichkeit durch den Nachweis der\nOrts- und Quartierüblichkeit zu widerlegen. Sodann stehe der Klägerin die Einrede\ndes übersetzten Ertrags offen. Die von der Beklagten ins Recht gelegte Auflistung\nder D. AG über die \"Mietzinspotenziale\" in der Liegenschaft sei nicht in Zusammenarbeit mit den städtischen Behörden erstellt worden und vermöge die Orts- und\nQuartierüblichkeit des Mietzinses nicht zu beweisen. Der Detailierungsgrad, wie er\ngemäss Art. 11 VMWG gefordert werde, werde bei den Erhebungen der D. AG nicht\nberücksichtigt.\n- 12 -\n\n"}