{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. 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In der Vereinbarung hielten die Parteien unter Bst. A fest, dass Grundlage des Vertrages eine\nVertragsbestandteil bildende Liste über die Mietobjekte und die aktuellen Netto-\nMietzinse seien, die auf einem Referenzzinssatz von 1.75 % basierten. Unter \"B)\nMietzinsanpassungen\" legten die Parteien erstens fest, dass Anpassungen aufgrund des veränderten Referenzzinssatzes, Kostensteigerung und Anteil Teuerung\njederzeit möglich seien. Zweitens seien auch Veränderungen aufgrund von wertvermehrenden Investitionen im Rahmen der Bestimmungen des OR jederzeit möglich,\nwobei Absichten und Pläne für eine Gesamtrenovation von der Stadt Zürich vorgängig zu bewilligen seien. Drittens wurde festgelegt, dass individuelle Anpassungen\nim Rahmen der Neuvermietung von Wohnungen möglich seien, sofern sie sich 18 %\nunter \"den jeweils hedonistisch ermittelten Abschluss-Nettomieten (Transaktions-\n-8-\n\nmieten) eines anerkannten Beratungsbüros (z. B. D. AG, Zürich) vergleichbarer Altbauwohnungen im Quartier Sihlfeld bewegen\". Unter \"C) Vollzug und Kontrolle\" ist\naufgeführt, dass seitens der Stadt Zürich das dem Finanzdepartement angegliederte Büro für Wohnbauförderung diese Vereinbarung vollziehe und kontrolliere.\nDafür müsse die Beklagte der Stadt Zürich alle zwei Jahre eine aktuelle Mieterliste\nmit Angabe der Netto-Mietzinse und der entsprechenden Grundlagen einreichen.\nVeränderungen gegenüber der früheren Liste seien zu begründen und auf Verlangen seien der Stadt Zürich alle zweckdienlichen Unterlagen zu überlassen. Eine\nentsprechende Kontrolle hat bis heute (noch) nicht stattgefunden. Die Vereinbarung\nbetr. Mietzinsgestaltung ist auf 15 Jahre befristet.\n\n1.7. Mit E-Mail vom 24. November 2017 stellte sich E., Mitarbeiter des Rechtsdienstes des Finanzdepartements der Stadt Zürich, auf den Standpunkt, dass die\nVereinbarung eine befristete Limitierung der Mietzinse und Kontrollaufgaben des\nBüros für Wohnbauförderung dazu beinhalte. Es habe seit Vertragsschluss keine\nStreitigkeiten über die sachliche Zuständigkeit zur Mietzinskontrolle gegeben, die\nVereinbarung sei jedoch diesbezüglich nicht klar bzw. auslegungsbedürftig. In einer\nweiteren E-Mail vom 27. November 2017 präzisierte E. auf Nachfrage gegenüber\nder Rechtsvertreterin der Klägerin, er sei (unpräjudiziell) der Ansicht, dass die Voraussetzungen für eine behördliche Mietzinskontrolle im Sinne von Art. 253b Abs. 3\nOR vorliegend nicht gegeben seien und eine entsprechende Mietzinskontrolle unter\nAusschluss der Missbrauchsgesetzgebung bzw. des Schlichtungsverfahrens mit\nder Vereinbarung nicht beabsichtigt gewesen sei.\n\n2. Das Mietverhältnis\n\n2.1. Mit Mietvertrag für Wohnräume vom 7. April 2017 mietete die Klägerin von der\nBeklagten eine 3-Zimmer-Wohnung im 7. Stockwerk in der Liegenschaft N.-strasse\ny, 8003 Zürich, zu einem monatlichen Nettomietzins von Fr. 1'680.– zuzüglich\nFr. 184.– Betriebskosten akonto und Fr. 140.– Heizung und Warmwasser akonto\npro Monat. Als Mietbeginn vereinbarten die Parteien den 16. Juni 2017. Als Berechnungsgrundlagen wurden ein Referenzzinssatz von 1.75 %, der Landesindex der\nKonsumentenpreise (Basis 2015) vom 31. März 2017 sowie der Kostenstand per\n31. März 2017 festgelegt.\n-9-\n\n2.2. Anlässlich des Abschlusses dieses Mietvertrages wurde der Klägerin ebenfalls\nam 7. April 2017 durch die Verwalterin der Beklagten auf dem entsprechenden Formular gemäss Art. 270 Abs. 2 i.V.m. Art. 269d OR der Anfangsmietzins mitgeteilt.\nGemäss Anfangsmietzinsformular betrug der frühere Nettomietzins seit dem 1. Juni\n2016 Fr. 984.– pro Monat. Eine Begründung für die Erhöhung des Anfangsmietzinses auf Fr. 1'680.– pro Monat ist dieser Mitteilung nicht zu entnehmen. Es wurden\nlediglich die Berechnungsgrundlagen, nämlich der Referenzzinssatz von 1.75 %,\ndie Teuerung von 100.7 Punkten, Stand 31. März 2017 (Basis 2015) sowie der Ausgleich der allgemeinen Kostensteigerung bis 31. März 2017 angeführt.\n\n2.3. Auf Wunsch der Klägerin wurde die Erhöhung des Mietzinses mit Schreiben\nvom 10. Juli 2017 begründet sowie ein neues Formular zugestellt, in welchem auf\ndie Begründung verwiesen wurde. So würden die Mietzinse der von der Klägerin\nbewohnten Liegenschaft in Absprache mit der Stadt Zürich festgelegt. Die Anpassung berücksichtige die Orts- und Quartierüblichkeit des Mietzinses, wobei der Mietzins für die von der Klägerin gemietete Wohnung gemäss Vereinbarung betr. Mietzinsgestaltung mindestens 18 % unterhalb der jeweils hedonistisch ermittelten Ab-\nschluss-Nettomieten vergleichbarer Altbauwohnungen im Quartier Sihlfeld zu liegen\nhabe. Die Mietzinse würden vom Büro für Wohnbauförderung des Finanzdepartementes der Stadt Zürich regelmässig kontrolliert.\n\n2.4. Mit Schreiben vom 4. August 2017 kündigte die Verwalterin der Beklagten\nschliesslich eine Mietzinssenkung per 1. Dezember 2017 an, wonach der bisherige\nNettomietzins neu Fr. 1'635.– betrage, was auf den gesunkenen Referenzzinssatz\nvon 1.75 % auf 1.5 % per 2. Juni 2017 sowie auf den Teuerungsausgleich auf 100.9\nPunkte per 30. Juni 2017 zurückzuführen sei, wobei die allgemeine Kostensteigerung von 31. März 2017 bis 30. Juni 2017 ausgeglichen sei.\n\nIV. Parteistandpunkte\n\n1. Standpunkt der Klägerin\n\n"}