{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-09-12", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170005-L_2019-09-12.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_13.pdf", "Checksum": "9dd46a6e12b8ac1996bb13df8819b221"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170005-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 12.09.2019 MA170005-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 13: Mit öffentlichen Mitteln geförderter und kontrollierter Wohnbau: Abgrenzung von Zivil- und Verwaltungsweg. 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Bestimmung des Anfangsmietzinses bei\nUnmöglichkeit einer Renditeberechnung und gescheitertem Nachweis der\norts- und quartierüblichen Vergleichsmiete. Mietzinssenkung wegen Referenzzinssenkung.\n\nDass sich ein privater Anbieter auf politischen Druck hin einer Mietzinskontrolle\ndurch das Gemeinwesen unterzieht, verdrängt die Zivilgerichtsbarkeit nicht, soweit\nnicht alle Voraussetzungen von Art. 253b Abs. 3 OR erfüllt sind. Ein subventioniertes Wohnbauprojekt muss auf dem einschlägigen öffentlichen Recht beruhen und\ndem Zweck der Wohnbauförderung dienen, damit die Verlagerungswirkung eintritt\n(MG E. V.1; OG-Zwischenentscheid E. III.4).\n\nEine Nettorenditeberechnung gestützt auf die Heimfallentschädigung für das Baurecht auf der Mietliegenschaft ist nicht zulässig. Bringen beide Parteien zur Bestimmung der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete keine Vergleichsobjekte\nbei, kann diese nicht durch ein gerichtliches Gutachten bestimmt werden. Vielmehr kommt es zu einer gerichtlichen Mietzinsfestsetzung nach freiem Ermessen\ngestützt auf die verfügbaren Daten. Im konkreten Fall erfolgt ein Rückgriff auf die\nMietpreisstrukturerhebung der Stadt Zürich aus dem Jahre 2006, korrigiert um den\nMietpreisindex (MG E. V.2.3-5 und V.3; OG-Endentscheid E. IV.3).\n\nEin Mietzinssenkungsbegehren wegen einer Referenzzinssenkung ist abzuweisen, wenn der geltende Mietzins trotz der Senkung noch immer mit dem nach der\nangewandten gerichtlichen Methode bestimmten Anfangsmietzins im Einklang\nsteht. Dass die Vermieterin in einem Parteivortrag die Senkung zugestanden hat,\nist mangels Unterzeichnung des Protokolles bedeutungslos (OG-Endentscheid, E.\nV).\n\nAus dem Urteil des Mietgerichts MA170005-L vom 12. September 2019 (Entscheide des Obergerichts im Anschluss; Gerichtsbesetzung: Weber, Huggenberger, Nef; Gerichtsschreiberin Wallace):\n\n\"(…)\n-2-\n\nI. Prozessgeschichte\n\n1. Mit Eingabe vom 29. Juni 2017 (Datum Poststempel) machte die Klägerin ein\nVerfahren betreffend Anfechtung des Anfangsmietzinses bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Zürich anhängig. Sodann leitete sie mit Eingabe vom 25. August\n2017 (Datum Poststempel) ein Schlichtungsverfahren betreffend Mietzinsherabsetzung ein. Anlässlich der in beiden Angelegenheiten gemeinsam durchgeführten\nSchlichtungsverhandlung vom 29. November 2017 konnte zwischen den Parteien\nin keinem Verfahren eine Einigung erzielt werden, weshalb der Klägerin mit Beschlüssen selbigen Datums die Klagebewilligungen erteilt wurden.\n\n2. Mit Eingabe vom 27. Dezember 2017 (Datum Poststempel) reichte die Klägerin fristgerecht Klage mit den eingangs erwähnten Rechtsbegehren sowie die Klagebewilligungen beim hiesigen Gericht ein. Mit Beschluss vom 11. Januar 2018\nwurde der Klägerin Frist angesetzt, um einen Kostenvorschuss von Fr. 7'070.– zu\nleisten und die Prozessleitung wurde an den Mietgerichtspräsidenten delegiert.\nNachdem der Kostenvorschuss fristgerecht geleistet worden war, wurden die Parteien zur Hauptverhandlung auf den 31. Mai 2018 vorgeladen. Die Klägerin erklärte\nanlässlich der Hauptverhandlung, nicht sofort zu den zahlreichen neu eingereichten\nBelegen der Beklagten Stellung nehmen zu können. Das nachfolgend gestellte Gesuch der Beklagten, das Verfahren auf dem Schriftweg fortzusetzen, wurde vom\nVorsitzenden abgelehnt. In der Folge wurden die Parteien am 3. Juli 2018 zur Fortsetzung der Hauptverhandlung auf den 4. Oktober 2018 vorgeladen. Anlässlich der\nFortsetzung der Hauptverhandlung gaben die Rechtsvertreter die Replik und Duplik\nzu Protokoll und erhielten die Gelegenheit, zu den Noven Stellung zu nehmen. Anlässlich der Fortsetzung der Hauptverhandlung offerierten zudem sowohl die Klägerin wie auch die Beklagte zum Beweis einen gerichtlichen Augenschein in der streitgegenständlichen Wohnung. Am 13. November 2018 erging diesbezüglich der Beweisbeschluss, woraufhin die Parteien am 6. Dezember 2018 zum Augenschein auf\nden 4. April 2019 vorgeladen wurden. Noch vor Durchführung des Augenscheins\nhaben Abklärungen der Mietgerichtskanzlei ergeben, dass die Klägerin aus der\nstreitgegenständlichen Wohnung ausgezogen ist. Die Durchführung des Augenscheins konnte jedoch aufgrund der Mitwirkung der neuen Mieter gewährleistet wer-\n-3-\n\nden. Bezüglich der Schlussvorträge wurde mit den Parteien vereinbart, diese grundsätzlich auf eine einzige schriftliche Stellungnahme jeder Seite zum Augenschein\nzu beschränken, wobei jede Seite das Recht haben sollte, die Ansetzung einer Verhandlung zu beantragen. In der Folge wurde den Parteien mit Präsidialverfügung\nvom 23. April 2019 Frist angesetzt, um die schriftliche Stellungnahme zum Augenschein einzureichen. Die entsprechenden Eingaben erfolgten innert Frist und datieren vom 15. Mai und 11. Juni 2019. Eine weitere Verhandlung wurde von keiner\nSeite beantragt. Mit Präsidialverfügung vom 14. Juni 2019 wurden die Eingaben der\njeweiligen Gegenseite zur Kenntnisnahme zugestellt und das Verfahren für spruchreif erklärt.\n\nII. Prozessuales\n\n1. Prozessvoraussetzungen. Zivilweg\n\n"}