Die Kontrolle der Zulässigkeit des Anfangsmietzinses kann nur mithilfe der absoluten Methode vorgenommen werden; mit dieser kann konkret überprüft werden, ob
der Mietzins der Vermieterin mit Blick auf die von ihr zu tragenden Kosten oder die
Marktpreise keinen übersetzten Ertrag verschafft (BGE 147 III 14 E. 4.1 mit Hinweisen). Bei Altliegenschaften hat das Kriterium der orts- und quartierüblichen
Mietzinse Vorrang gegenüber dem Kriterium des Nettoertrages (BGE 139 III 13
E. 3.1.2; 124 III 310 E. 2b S. 312 in fine; Urteil 4A_400/2017 vom 13. September
2018 E. 2.2, nicht publ. in: BGE 144 III 514).