{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete."}], "ScrapyJob": "446973/28/2290", "Zeit UTC": "05.07.2025 22:04:26", "Checksum": "6b49a1fcd714c71bcc2ea2cddf0c0889", "Chunktext": "Auszug aus dem Entscheid Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L\nRegeste:\nZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. Missbrauchsvermutung. Tragweite. Gerichtliche Mietzinsfestsetzung bei Unmöglichkeit der Ermittlung einer orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete.\n\n4.5 Vorliegend hielt die Vorinstanz fest, die massive Erhöhung von 44 % lasse\nsich weder durch Entwicklungen des Referenzzinssatzes bzw. der Konsumentenpreise noch durch die lange Dauer des Vormietverhältnisses erklären (vgl. hiervor\nE. 3.4). Damit hat sie aber nicht geprüft, ob die Beschwerdeführerin begründete\nZweifel an der Vermutung der Missbräuchlichkeit im Sinne von E. 4.3 geweckt hat.\nDie vorinstanzlichen Ausführungen erfolgten vielmehr nur, um die prinzipielle Anwendbarkeit der Vermutung der Missbräuchlichkeit zu begründen. Die Vorinstanz\nerwog denn auch, die Vermutungsfolge sei die Missbräuchlichkeit des Mietzinses.\nEs liege demnach eine Rechtsvermutung vor, und zwar in dem Sinne, dass der\nNachweis des Anscheins der Missbräuchlichkeit (Vermutungsbasis) auf die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses als solche schliessen lasse (Vermutungsfolge), sodass es der Beschwerdeführerin obliege, Tatsachen zu beweisen, welche\ndessen Missbräuchlichkeit widerlegen würden. Die Vorinstanz geht somit davon\naus, dass der Nachweis der Vermutungsbasis (Anschein der Missbräuchlichkeit)\ndurch den Mieter stets ohne Weiteres auf die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses schliessen lasse, sodass es dann der Vermieterin obliege, Tatsachen zu\nbeweisen, die dies (im Sinne eines Beweises des Gegenteils) widerlegen würden.\n\nEntgegen der Vorinstanz reicht es aber aus, dass die Beschwerdeführerin Indizien\ndarlegt, welche beim Richter begründete Zweifel an der Richtigkeit der Vermutung\nwecken. Die Vorinstanz wird somit anhand ihrer Kenntnis des lokalen Marktes zu\nbeurteilen haben, ob die Beschwerdeführerin in diesem Sinne hinreichende Indizien nachgewiesen hat, um die tatsächliche Vermutung zu erschüttern. Dabei wird\ninsbesondere auch zu berücksichtigen sein, dass die Beschwerdeführerin in einem Privatgutachten 23 Vergleichsobjekte aufgeführt hat, auch wenn diese nicht\nbetreffend allen Kriterien gemäss Art. 11 VMWG dem Vergleichsobjekt entsprechen mögen. Ebenso wird die Vorinstanz zu berücksichtigen haben, dass das\nVormietverhältnis fast 20 Jahre dauerte.\n\nGelangt die Vorinstanz zum Ergebnis, die Beschwerdeführerin habe begründete\nZweifel an der Vermutung der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses geweckt,\nso entfällt diese. Diesfalls obliegt es der Beschwerdegegnerin, die Missbräuchlich-\n- 109 -\n\nkeit des Mietzinses mithilfe von 5 Vergleichsobjekten nachzuweisen (vgl. hiervor\nE. 3.2.1 und E. 3.1.2). Misslingt dies, liegt Beweislosigkeit vor, deren Folgen die\nbeweisbelastete Beschwerdegegnerin treffen. Sollten die von der Beschwerdeführerin vorgebrachten Elemente hingegen nicht genügen, um die Vermutung zu entkräften, bleibt es zugunsten der Beschwerdegegnerin bei der Vermutung eines\nmissbräuchlichen Mietzinses. Erst in diesem Fall stellt sich die Frage, ob die Beschwerdeführerin den Beweis des Gegenteils erbracht hat, das heisst, ob sie mithilfe von 5 Vergleichsobjekten die Orts- und Quartierüblichkeit des Anfangsmietzinses nachgewiesen hat.\n\n5.\n\nNach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Das angefochtene Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 2. März 2020 ist aufzuheben\nund die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Diese\nwird im Sinne der Erwägungen zu entscheiden haben, ob die Beschwerdeführerin\nbegründete Zweifel an der Richtigkeit der Vermutung der Missbräuchlichkeit geweckt hat. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdegegnerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 sowie Art. 68 Abs. 2\nBGG).\n\n(…)\"\n\nZürcher Mietrechtspraxis (ZMP): Entscheidungen des Mietgerichtes und der Schlichtungsbehörde des Bezirkes Zürich. Ausgabe 2020, 30. Jahrgang.\n\nHerausgegeben vom Mietgericht des Bezirkes Zürich, Postfach, 8036 Zürich\n© Mietgericht des Bezirkes Zürich, Redaktion: MLaw J. Mosele, Leitende Gerichtsschreiberin; lic.\niur. F. Saluz, Leitender Gerichtsschreiber; Dr. R. Weber, Mietgerichtspräsident\n"}