{"Signatur": "ZH_BK_004", "Spider": "ZH_Obergericht", "Datum": "2019-08-26", "PDF": {"Datei": "ZH_Obergericht/ZH_BK_004_MA170003-L_2019-08-26.pdf", "URL": "https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/entscheide/oeffentlich/ZMP_2020_Nr_5_01.pdf", "Checksum": "1c996f304f00f7bed84169f35454db63"}, "Scrapedate": "2023-01-01", "Num": ["MA170003-L"], "Kopfzeile": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht 26.08.2019 MA170003-L"}], "Meta": [{"Sprachen": ["de"], "Text": "Zürich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["fr"], "Text": "Zurich Bezirksgerichte Mietgericht"}, {"Sprachen": ["it"], "Text": "Zurigo Bezirksgerichte Mietgericht"}], "Abstract": [{"Sprachen": ["de", "fr", "it"], "Text": "ZMP 2020 Nr. 5: Anfangsmietzinsanfechtung bei Verwendung des amtlichen Formulars. 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Die\nVermutung der Missbräuchlichkeit soll jedenfalls nicht dazu führen, dass eine\nVermieterin die Miete gegenüber der vom Vormieter bezahlten Miete nicht (entscheidend) erhöhen kann, obwohl eine solche Mietzinserhöhung aufgrund erheblich gestiegener Mieten im Quartier berechtigt wäre (vgl. BIERI, a.a.O., S. 1401;\nCONOD, fardeau de la preuve, a.a.O., S. 4.). Ein lange dauerndes Vormietverhältnis kann daher – für sich allein oder zusammen mit anderen Faktoren (vgl. hiervor\nE. 4.3.1) – ein gewichtiges Indiz sein, um begründete Zweifel an der Richtigkeit\nder Vermutung der Missbräuchlichkeit zu wecken.\n\n4.3.3 Der kantonale Richter hat die von der Vermieterin dargelegten Indizien, einschliesslich der Vergleichsobjekte, unter Berücksichtigung seiner allgemeinen Lebenserfahrung und seiner Kenntnis des lokalen Marktes zu würdigen. Kommt er\nzum Schluss, die Vermieterin habe begründete Zweifel an der Vermutung geweckt, entfällt diese. In diesem Fall obliegt es dem Mieter, mithilfe von 5 Vergleichsobjekten bzw. einer amtlichen Statistik (vgl. hiervor E. 3.2.1 und E. 3.1.2)\ndie Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses nachzuweisen. Gelingt es der Vermieterin andererseits nicht, begründete Zweifel zu wecken, gilt zugunsten des\nMieters die Vermutung der Missbräuchlichkeit. ln diesem Fall steht der Vermieterin\n– im Sinne eines Beweises des Gegenteils – der Beweis der Orts- und Quartierüblichkeit des Anfangsmietzinses offen. Die Anforderungen an die Vergleichsobjekte\n- 107 -\n\nsind dabei die gleichen wie für den dem Mieter obliegenden Beweis der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses. Die Vermieterin hat fünf Vergleichsobjekte\nzu bringen, die mit dem Vergleichsobjekt betreffend die relevanten Aspekte vergleichbar sein müssen.\n\n4.4 Soweit die Beschwerdeführerin über die obige Präzisierung hinaus, in Anlehnung an ROHRER (ROHRER, Anfechtung, a.a.O., S. 24 ff.; derselbe, a.a.O., N. 52 ff.\nzu Art. 270 OR), fundamentale Kritik an der mit BGE 139 III 13 begründeten tatsächlichen Vermutung äussert, sind die Voraussetzungen einer Praxisänderung\n(vgl. BGE 135 III 66 E. 10; 132 III 770 E. 4; 127 II 289 E. 3a) nicht erfüllt.\n\nDer Einwand, die Praxis führe zu einer unzulässigen Vermischung von absoluter\nund relativer Methode (so ROHRER, Anfechtung, a.a.O., S. 27 f.; derselbe, a.a.O.,\nN. 53 zu Art. 270 OR), überzeugt nicht. W EBER führt zu Recht aus, dass das Bundesgericht auch Plausibilitätsüberlegungen angestellt und dabei auch auf den vom\nVormieter zuletzt entrichteten Mietzins abgestellt habe, habe nichts mit der Anwendung der relativen Methode auf die Anfangsmietzinsanfechtung zu tun. Es\ngehe darum zu bestimmen, ob die Mietzinsfestsetzung bezogen auf eine mögliche\nMissbräuchlichkeit nach absoluten Kriterien verdächtig scheine oder nicht. Dabei\ngerate die Vermieterin nach der Wertung des Gesetzgebers ganz besonders bei\neiner erheblichen Erhöhung im Vergleich zum Vormietzins für die identische Gegenleistung in Erklärungsnot bezüglich der Gründe für eine Anpassung (W EBER,\na.a.O., N. 13b zu Art. 270 OR; vgl. auch KOLLER, 2013, a.a.O., S. 945 f.). Auch der\nHinweis, die Bezugnahme auf die relative Methode stehe im Widerspruch zum\nanerkannten Grundsatz, wonach die Überprüfung des Anfangsmietzinses nach\nabsoluter Methode zu erfolgen habe, und bei Altbauten sei ausschliesslich auf die\nOrts- oder Quartierüblichkeit abzustellen, ist insoweit nicht einschlägig, als der\norts- oder quartierübliche Mietzins auch gemäss BGE 139 III 13 nach absoluter\nMethode erfolgt. Es besteht nur – aber immerhin – eine tatsächliche Vermutung,\ndass bei einer massiven Erhöhung des Anfangsmietzinses von einer missbräuchlichen Mietzinserhöhung auszugehen ist. Die Bestimmung des orts- bzw. quartierüblichen Mietzinses erfolgt aber unbestrittenermassen nach absoluter Methode.\nSchliesslich ist auch nicht ersichtlich, dass eine tatsächliche Vermutung der Missbräuchlichkeit nicht mit dem Willen des Gesetzgebers vereinbar wäre. Die tatsächliche Vermutung der Missbräuchlichkeit bei einer massiven Erhöhung des An-\n- 108 -\n\nfangsmietzinses trägt dem Sozialschutzgedanken des Mietrechts angemessen\nRechnung.\n\n"}